[포도링] 결국엔 오르는 집값의 비밀 독서 후기

<결국엔 오르는 집값의 비밀>

1. 줄거리

1장 집값은 이렇게 만들어진다 – 전세의 이해

P14 이처럼 인허가 건수와 착공물량이 크게 감소하는 것으로 나오는데, 이는 공급의 선행지표라고 할 수 있습니다.

P25 수도권은 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어지기까지 시간이 걸리기 때문입니다. 전세가격이 오르고 그로 인해 전세가율이 평균 수익률 구간을 넘어서면 매매가 상승으로 이어지게 되는 것이지요. 과거 외환위기와 금융위기 두 차례 모두 전세가율이 60%를 넘어서는 시점이었습니다.

전세가격이 상승하면 바로 매매가격이 상승을 같이 시작한다고 생각했는데, 또 생각해보니 수도권 외곽은 책에서 말한대로 흘러가는 것 같다. 특히 위기마다 전세가율이 높았다지만, 이번 하락장에는 반대로 전세가율이 낮아졌는데 정말 시장은 예측불가한 영역임을 다시 한 번 깨달았다.

P28 결국 이러한 임대료의 상승률이 그 지역의 주택가치로 이어지는 것입니다. 또한 장기적인 미래의 주택가격이 될 가능성이 있습니다.

2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

P58 결국 자산가치의 평가와 변동성 그리고 변화에 가장 중요한 것은 임대료(전월세)입니다. 금리가 자산가치의 변화와 변동성을 만들기는 하지만, 금리의 방향과 속도 등을 모두 예측한다는 것은 불가능합니다. 이러한 이유로 단기 전망은 임대료의 변화에 따른 매매가의 변동성과 자산가치의 평가를 통해 하는 것이 가장 좋다고 할 수 있습니다.

전망을 단기와 장기로 나눠보는 것이 인상적이었고, 특히 단기전망에 임대료의 변화에 다른 매매가 변동성을 확인하는 점이 지방 시장을 보는 것과 비슷해서 공감이 갔다.

3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까                                           

P79 즉 수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳입니다.

이런 통계적인 수치차이를 볼 생각은 못했는데, 내가 너무 아파트 매매/전세만 봐서 시야가 너무 좁은 거 아닐까? 라는 생각이 문득 들었다. 앞으로는 매매/전세 뿐만 아니라 부동산에 관련된 모든 것들 (재개발, 재건축, 경매 등등)에 관심을 가지면서 알아보는 것도 좋을 것 같다. 왜냐하면 오늘 누가 왜 재개발, 재건축, 경매, 오피스텔 등등도 있는데 전세레버리지투자여야하냐고 물어봤는데, 너바나님의 간접경험을 들려드렸지만 내가 자세히 알지 못하니 더 와닿게 알려드리기가 어려웠다. 내가 하는 투자가 어떤 투자인지 확실하게 알 수 있는 과정이 되지 않을까 싶다.

4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

P92 수도권의 시장은 가격이 선행하고 후행으로 공급이 따라오는 흐름을 보이고 있습니다. 호수에 물이 차오르듯 공급이 누적되면서 시장의 매매가격과 전세가격에 변화가 생기고, 매매가격과 전세가격이 변화하므로 전세가율 또한 점차 변해갑니다.

P96 광역시 이하 규모가 작은 도시들은 대부분 3년 누적 공급량에 의해서 가격의 변동성이 일어납니다. 또한 도시가 외부와 연결이 단절되어 독립적일수록 시장은 신규공급의 영향을 크게 받게됩니다.

배우고 있는 것과 정확히 일치해서 깜짝 놀랐다. 대부분의 부동산 투자자들은 이런 생태계를 이미 알고 있구나 싶기도 하고, 제대로 배운 것 같아서 다행이라는 생각도 들었다. 수도권이든 지방이든 공급을 무시하면 안되겠다는 생각도 들었다.

5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

P121 성장하는 도시에서 그렇지 않은 도시로 갈수록 그리고 큰 도시에서 작은 도시로 갈수록 수익률이 높아지지만 그만큼 리스크도 커집니다. 반대로 큰 도시로 갈수록 수익률이 낮으나 리스크도 작아진다는 점을 알아야 할 것입니다.

개인적으로는 수도권 투자가 선호되기는 한다. 실제로 매도를 준비하다보니 어려운 점도 많고, 물론 투자자라면 반드시 알아야 하는 과정인 걸 알면서도 해본적이 없으니 지레 겁이 나는 것 같다. 이번 매도를 무사히 잘 해결하고 성장할 수 있기를…

6장 월세시대, 무엇이 달라질까

P160 부동산 시장은 금리의 인하와 인상 후에 움직이기에 후행적인 성격이 강하다고 할 수 있습니다. 지금까지 우리 주택시장에서 매매가격은 대체로 전세가격과 함께 움직이는 모습을 보여줬습니다. 오히려 금리보다 전세가격과 조금 더 상관관계가 높은 것을 알 수 있습니다.

P166 또한 소득이 전세가격을 따라가지 못할 때 월세가 늘어나게 됩니다. 소득이 전세가격을 따라가지 못해 수요가 줄어들면 임대인은 점차 반전세로 변경하게 되고, 반전세에서 월세로 이동하게 됩니다.

월세거래량과 전세거래량을 조사해보면 실제로 전세보다 월세가 많이 거래되는 지역들이 있습니다. 이런 지역들은 대부분 매매가격의 성장이 둔화된 아주 작은 도시이며, 월세를 통한 수익을 보존하기 위해서 월세가 전세보다 더 많이 거래되는 곳입니다.

P170 전세가 줄어들고 월세가 늘어난다는 것은 시세차익을 얻기가 점차 어려운 시장이 된다는 뜻이기도 합니다. 시세차익이 아닌 월세가 수익의 근본이 된다면, 임대인이 치러야 할 비용이 월세가격에 추가됩니다. 임대인 입장에서는 금리 상승, 시세 하락과 공실, 유지 보수, 세금 등으로 수익률에 치명적인 리스크가 증가하기 때문입니다.

이런 이유로 신규 임대 공급이 잘 안될 가능성이 매우 높으며 따라서 월세가격은 지속적으로 상승하게 됩니다. 특히 신축은 리스크가 더 크기 때문에 높은 월세가격이 형셩됩니다. (일본예시)

월세시대가 올것이라는 의견과 그 이유에 대해서 설명하는 내용이 꽤 길다. 소득이 전세가격을 따라가지 못할 때가 올거라는 것에 동감하기는 한다. 왜냐하면 개인적으로 우리 부부 소득이 적은 편이 아님에도 서울의 선호지역 전세를보면 쉽지 않다는 생각이 들기 때문이다. 근처에 대기업 맞벌이 부부가 있는데, 일반적인 회사원조건에서는 그 부부 정도는 되어야 감당할 수 있지 않을까? 싶기도 하고, 맞벌이가 언제까지 가능할까 생각해보면 정말 서울 집값이 점점 감당하기 어려운 수준으로 올라가고 있는 것은 맞는 것 같다. 하지만 그럼에도 불구하고 지금 누군가가 그 수요를 받고 있기 때문에 아직까지는 괜찮을 것 같다. 다른나라야 원래 전세가 없었으니까 그런거고..

7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

P193 정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향성을 돌릴 수 있습니다. 하지만 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘듭니다. 시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문입니다. 즉 시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어놓은 상승환경과 하락환경은 정부의 정책으로 단기간에 변하지 않기 때문입니다.

지난 규제도 그렇고 이번 규제도 그렇고 아파트 가격을 붙잡아 놓을 수는 있지만 방향을 틀 수 없다는 것을 몸소 체험했다. 그냥 기회로 삼고 투자처를 열심히 찾아봐야겠다. 조금만 기다려다오

8장 통계를 과신하면 안 되는 이유

P212 우리가 보고 있는 거의 모든 통계는 선행해서 시장을 미리 말하는 것이 아니라 현재의 상황을 말하고 있거나 그 결과인 것입니다. 또한 가장 잘맞는 통계가 가장 큰 오판을 내리게 만드는 통계가 될지도 모릅니다. 언제나 통계는 보조지표로 활용해야 하며 결국 스스로 예측하고 판단내려야 합니다.

확실히 뉴스기사만 봐도 후행지표라는 것을 알 수 있다. 현장에서 느끼는 것이 가장 빠른 것 같다 전임 더 자주하고 앞마당 관리 잘 해나가야겠다는 생각이 다시 한 번 들었다. 임장보고서도 좋지만 현장에 있을 수 있는 투자자가 됐으면 좋겠다.

9장 어디에 투자해야 할까

P221 일본의 오랜 침체 구간에서도 신축 맨션 가격이 상승하고 우리나라도 인구가 감소하는 작은 도시들에서 신축이 선호되는 현상을 보면, 임대료가 상승하고 품질이 높은 신축 아파트에 좀 더 많은 관심을 가져야 할 것으로 보입니다. 작은 도시일수록, 또 인구가 감소하는 지역일수록 이제는 위치나 상품에 좀 더 초점을 맞추어 선택하여야 할 것입니다.

어느나라나 얼죽신이 구나 싶기도 하고, 확실히 주택수가 많아질수록 신축이 더 선호되는 것 같기도 하다. 특히 서울처럼 신축이 없는 곳은 더욱더 그러한 것 같다. 나도 언젠간 서울 신축에 투자할 수 있겠지.. 다음 투자는 꼭 신축에 하고싶다..

10장 지역별 부동산 분석

2. 느낀점

한마디로 정리하면 “집값의 원리”를 설명해주는 책인 것 같다. 아파트 집값을 사이클과 임대, 공급과 연결지어 잘 설명해주고 있고, 그를 뒷받침해주는 데이터를 통해 신뢰를 주고 있다. 어느정도 내가 배운 내용과 비슷하기도 하고, 납득가는 부분이 있어서 재밌게 봤다. 특히 아파트를 분석하면서 수요를 임대를 통해 예측하는 것은 꽤나 인상깊었고, 항상 같은것만 배워왔던 나에게 이런 방법도 있어~ 라고 견문을 넓혀주는 것 같아서 좋았다. 특히 요즘 뉴스에서 자주 다루는 월세화에 대한 이야기도 심도있게 다뤄주어서 그의 주장이 어느정도 설득력있게 들렸고 (물론 설득은 안됐음) 나도 이렇게 내가하는 투자를 자신있게 책으로 설명할 수 있는 사람이 되고싶다는 생각이 들었다. 근데 경험도 좀 들어가있으면 더 재밌을 것 같은데 책이 너무 딱딱하다.

P28 결국 이러한 임대료의 상승률이 그 지역의 주택가치로 이어지는 것입니다. 또한 장기적인 미래의 주택가격이 될 가능성이 있습니다.

P212 우리가 보고 있는 거의 모든 통계는 선행해서 시장을 미리 말하는 것이 아니라 현재의 상황을 말하고 있거나 그 결과인 것입니다. 또한 가장 잘맞는 통계가 가장 큰 오판을 내리게 만드는 통계가 될지도 모릅니다. 언제나 통계는 보조지표로 활용해야 하며 결국 스스로 예측하고 판단내려야 합니다.

수요를 거래량으로 확인하는게 생각해보지 못한 관점이라는 생각이 들었음.

투자자에게 마이너스는, 자금의 활용이 원활하지 못했던 것 투자자에게 플러스는, 어차피 장기로 보유할 물건에 거래 비용을 발생시키지 않아도 되는 부분

임대차 3법이 투자자에게 영향을 주는 것 - : 자금활용이 원활하지 못하게 했다. + : 장기보유 물건에 거래비용을 적게 하게 된 부분

3. 적용할 점

결국 데이터는 모두 후행지표다. 현장 (매임, 전임)에 있는 투자자가 되자.

전임 매일하고, 매임 매달 가기.