성동구 금호자이1차 아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 88기 26조 빠띠맘]

✅아파트명

금호 자이 1차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 A

성동구 종사자수 203,221

2. 교통

강남 38분/여의도 33분/시청31분

3.학군

금호여중 83.6%

4. 환경(주변 편의시설)

. 마트/백화점

롯데마트(행당역점)

이마트(왕십리점), 이마트(청계천점)

갤러리아백화점(고메이494한남)

홈플러스(동대문점)

현대백화점(압구정본점)

. 종합병원

한양대학교병원

국립중앙의료원

순천향대학교 부속 서울병원

5. 공급

청계리버뷰자이 2027.02/1670세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 금호자이1차 34평 현재 매매 18.3억, 전세 8억

5년 내 고점 매입시 : 2025년 6월 매매 16.8억, 전세 8.1억

5년 내 저점 매입시 : 2023년 5월 매매 12억, 전세 7억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가격이 적정한 것 같다

건너편 e편한세상금호파크힐스(1330세대)의 30평대 매매가는 21억/전세 9.5억

같은 평수인데 금호자이1차가 가격이 더 낮은 것이 합리적인 것 같다

(비슷한 세대수의 같은 평수 아파트와 더 비교를 해보면 좋을까)

2) 환금성 : (거래가 활발한 기준을 잘 모르겠다)

3) 수익률 : 좋은 것 같다

수요가 많고, 공급은 없는 곳(서울) O
적절한 투자금, 전세금 상승 -  O (전세금이 들쑥날쑥하지만 상향하는 모습을 보임)
좋은 타이밍 - O

4) 원금보존 : 

최악의 상황에서 이 물건은 얼마나 떨어질까?
이 물건의 안전 마진은 얼마인가? 전세가가 안전마진인가..
혹시 전세가가 빠질 수는 없을까? 있음
이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까? 서울의 경우 60%/대부분 전세가가 60% 미만임
이 물건의 전세가는 지속적으로 상승하는가? 네
이 물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가? 잘 모르겠음
이 물건은 단기 입주물량은 적정한가? 아니오 (27년에 1600세대 입주가 있음)

5) 리스크 대비: 역전세 발생 가능성? 네

27년에 입주물량이 있어 역전세 발생 가능성이 있음

나의 투자 결론(매수 여부): 다른 아파트와 비교평가가 필요할 것 같다.

그런데 어떤 아파트와 비교평가를 해야하는지 모르겠다..비슷한 세대수의 비슷한 특징을 가진 아파트와 비교평가 해야하는걸까? 특징으로 잡을만한 것도 무엇인지 잘 모르겠다..투자는 못 할 것 같다..확신이 서지 않기에..

✅ 작성하면서 느낀점 : 

확인이 필요한 데이터를 찾는 것은 어렵지 않은데 항목별 평가를 통한 투자 결론을 내리기가 어려웠다.

이렇게 보고서를 작성하면서 저환수원리를 적용해 보는 연습을 하면 공부가 많이 될 것 같다.