수원시 영통구 망포동 힐스테이트영통 수익률 분석 보고서[열기 88기 12조 존경받는별1]

✅아파트명 : 수원시 영통구 망포동 힐스테이트영통

✅위치(지도) : 

✅입지평가 

1. 직장 : 수원시 영통구 종사자 168,344명

2. 교통 : 망포역 출발

강남 60분 /시청 1시간14분 /여의도 1시간 24분

3.학군

망포중 91%, 잠원중86%, 영덕중 94%, 영일중 94%, 영동중 86%, 영통중 86%, 태장중 89%

4. 환경

갤러리아 백화점 광교점, 홈플러스, 이마트트레이더스, 아주대학병원

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아파트 1개 만으로 판단할 수는 없지만 전고점대비 -8%하락으로 거의 전고점을 회복해가고 있다.

2) 환금성 : 2140세대로 매매 거래가 지속적으로 이루어 지고 있다.

3) 수익률 : 투자금 4억 100% 수익률(연평균10%)위해선 10년 동안 4억만큼 올라줘야 한다.

10.5억+4.5억 = 15억, 현재 가격 고점(11.5억) 대비 -8% 하락률을 보이고 있다.

입주시점에서 부터 8년 동안 110%이상의 수익률을 달성한 것을 볼 수 있다.

지금 현재 싸게 사는 것은 아니지만 10년이라는 시간을 보면 100% 수익은 달성할 수 있을 것으로 보인다.

4) 원금보존 : 전세가율 60% 

5) 리스크 대비: 수원시의 공급물량과 화성시의 공급물량을 확인해야 함.

적정수요 : 5,947세대

27년까지 전체수요 : 5,328세대

나의 투자 결론(매수 여부): 매매가만 보고 전고점까지 거의 회복한 상태에서 너무 고평가 되어 있는 것으로 느껴졌다. 그러나 과거 수익률을 보면서 앞으로 10년을 본다면 100% 수익은 달성할 수 있을 거라고 생각을 해본다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 수원에서 광교를 제외하면 망포동이 생활권 순위로 1위를 줄 수 있을 정도이다. 힐스테이트 영통과 사랑에 빠진 것은 아니지만 주변 상권들이 더 좋아지고 학원가들이 영통동에서 망포동 신축 상업시설로 이동되는 모습 그리고 미니임장을 통해 주변의 생활상권들이 더 늘어나고 있으며 단지임장을 통해서 균질성과 평지, 단지내 관리상태, 거주민들의 모습그리고 대단지 아파트라는 점에서 랜드마크 역할을 해주고 있는 모습을 볼 수 있었다. 현재 매매가와 투자금으로 볼때는 너무 높고 4억이라는 투자금으로 강남접근성이 더 좋은 곳으로 할 수 있을 것이다. 그러나 경기도 4급지 앞마당 5개를 가진 나에게는 이 또한 더 벌지는 못하더라도 잃지 않는 투자는 될 수 있으며 10년을 본다면 100% 수익은 달성할 수 있을 것으로 보인다.