수원시 영통구 영통동 영통포레파크원아파트[열반스쿨 기초반 80기 55조 존경받는별1]

▶ 아파트명

수원시 영통구 영통로 498번지 영통포레파크원아파트(황골주공1단지)

 

▶ 위치(지도)

 

▶ 입지평가

1.     직장 : B
수원시 영통구 종사자수 168,344명 (약 16만 명)

 

2.     교통 : B
강남 59분 / 여의도 1시간18분 / 시청 1시간8분

 

 

3.     학군 : A
청명중 84%, 영덕중 94.3%

 

4.     환경(편의시설) : B
롯데마트, 홈플러스, 하나로마트, 아주대학병원

 

5.     공급 영통푸르지오파인베르외 약3000세대 : B

            적정수요=인구*0.5%

            영통구인구 361,505*0.5%=1807세대, 영통동인구 89,711*0.5%=448세대

 

 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기

영통동 영통포레파크원 (1997년/3,129세대/25평)

신성, 신안,쌍용,진흥(1997년/1,616세대/25평)

벽적골8단지두산우성한신(1998년/1,842세대/25평)

　

고점(5년내)

저점(5년내)

현재

　

고점(5년내)

저점(5년내)

현재

　

고점(5년내)

저점(5년내)

현재

시기

2022년 09월

2023년 01월

2024년 9월

시기

2021년 09월

2023년 03월

2024년 9월

시기

2021년 11월

2023년 01월

2024년 9월

매매가

55,000

31,250

42,000

매매가

55,383

33,166

39,250

매매가

62,500

38,700

48,275

전세가

24,280

21,800

29,300

전세가

24,633

21,465

28,166

전세가

25,686

23,555

29,300

투자금
(전세가율)

30720
(44%)

9450
(70%)

12700
(70%)

투자금
(전세가율)

30750
(44%)

11701
(65%)

11084
(72%)

투자금
(전세가율)

36814
(41%)

15145
(61%)

18975
(61%)

고점에 매수 시 수익률

-42%

고점에 매수 시 수익률

-52%

고점에 매수 시 수익률

-39%

고점 매수 시 순수익

-13,000

고점 매수 시 순수익

-16,133

고점 매수 시 순수익

-14,225

저점에 매수 시 수익률 합계

114%

저점에 매수 시 수익률 합계

52%

저점에 매수 시 수익률 합계

63%

저점 매수시 순수익

10,750

저점 매수시 순수익

6,084

저점 매수시 순수익

9,575

 

현재 시세: 영통동 영통파크원포레 25평 현재 매매 4.2억, 전세 3억

5년 내 전고점 매입시: 2022년 9월 매매 5.5억 전세 2.4억

5년 내 전저점 매입시: 2023년 1월 매매 3.1억 전세 2.2억

 

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

비교평가 아파트가 작음.

환금성

수시 매도 가능

대단지 아파트라는 장점으로 거래가 많습니다.

수익률

투자금 대비 수익률

투자금은 1억3천만원으로 1년에 100%수익률(연평균10%)을 위해선 10년 동안 1.3억 만큼오르면 4.2억+1.3억=5.5억으로 전고점 가격과 동일하게 된다. 시간이 필요하지만 가능성은 있을 것 같습니다.

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

전세가율은 70%

입지독점성

리스크대비

역전세 대비

25년 주변공급으로 매수시에는 역전세 고려해야함

  • 트트월부_열반스쿨기초반_아파트수익률보고서+수원시영통구영통포레파크원아파.docx

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