시흥동 남서울힐스테이트
✅위치(지도) :
✅입지평가
1. 직장 (A)
대한민국 100대 대기업수 1212개
금천구 종사자수 255,449명, 사업체수 47,964명
2. 교통 (A)
강남 51분, 시청 54분, 여의도 47분
현재 신안산선 공사 중, 강남순환고속도로 통한 강남 접근성 좋고, 서해안고속도로로 지방 이동 편리
3. 학군 (C)
금천구 중학교 학업성취도 67.6%, 학원가 15개로 학군이 좋지 않음
4. 환경 (B)
홈플러스 시흥점 도보 589m, 롯데마트 금천점, 이마트 광명소하점이 근방에 있고, 준종합병원급인 희명병원과 근방에 중앙대 광명병원도 있고, 금천종합병원이 2026년 1월 준공예정. 마리오아울렛과 현대아울렛 매장도 있다.
5. 공급 (S)
수요량 : 인구수 223,591명, 223,591*0.005=1,118명*3년=3,354명
공급량 : 3년내 219세대 (27년7월 한신더휴 하이엔에듀포레)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
매매가 7.9억, 전세가 4.9억, 투자금 3억 필요
수익률 : 7% (매매가 상승분 2천만, 투자금 3억, 2,000/30,000=0.066 →7%)
5년내 고점매입시 -25%
5년내 저점매입시 7%
| 남서울힐스테이트 | 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2022년 4월 | 2023년 8월 | 2025년 9월 | |
| 매매가 | 88,000 | 77,000 | 79,000 | |
| 전세가 | 52,000 | 47,000 | 49,000 | |
| 투자금(전세가율) | 36,000(59%) | 30,000(61%) | 30,000(62%) | |
| 고점매수시 수익률 | -25% | |||
| 고점매수시 순수익 | -9,000 | |||
| 저점 매수시 수익률 | 7% | |||
| 저점매수시 순수익 | 2,000 | |||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
- 저평가 : 전 고점 대비 -10%
- 환금성 : 직장 수요로 인한 꾸준한 전세 또는 매매 수요
- 수익률 : 저점 매수시만 7%수익률
- 원금보존 : 직장수요로 인한 꾸준한 전세 수요로 인한 전셋가 상승
- 리스크관리 : 수요량 대비 향후 3년내 공급량 적어 역전세 위험 없음
나의 투자 결론(매수 여부): 전고점대비 -10%인 상태로 가격이 매력적이지 않고 직장과 교통에선 유리하지만 학군이 안좋은 편이다. 3년 내에 공급량 적어 꾸준한 전세 수요로 전세가 상승은 있을것으로 보여진다. 3억대 더 좋은 투자처를 좀더 찾아봐야겠다. 매수 보류
✅ 작성하면서 느낀점 : 막연하게 생각하던 아파트의 가치를 저환수원리 투자원칙에 따라 분석할 수 있다는 것을 배움
