[열반스쿨 기초반 88기 ㅇ1번달 즐겁게 성ㅈ5하조 왕보리] 광진구 자양동 자양우성1차 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명  자양우성1차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

광진구 종사자 수 129,707명 

2. 교통

강남 33분 / 여의도 47분 / 시청 39분

3. 학군

자양중 81%

4. 환경

롯데백화점, 이마트, 건국대학교병원

5. 공급

  포제스한강 2025. 09 / 128세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 자양우성1차 아파트 25평 현재 매매 14억, 전세 5.5억

5년 내 고점 매입시: 2025년 9월 매매 14억 전세 5.5억

5년 내 저점 매입시: 2024년 3월 매매 9.2억 전세 4.8억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 시세 전고점 돌파!

2) 환금성 : 600세대 이상, 20~23평(방2), 29평(방3)으로 구성, 초/중/고등학교를 품다 못해 둘러 쌓인 아파트로 신혼부터 자녀가 있는 가구까지 수요가 꾸준할 것 같다. 현재 매물은 15개.

3) 수익률 : 저점 매수 시 수익률 109%

4) 원금보존 : 전세가율 39%, 투자금 위험

5) 리스크 대비: 공급 물량은 많지 않음, 전고점 돌파하였으며 전세가율 낮아 투자금 위험하다

나의 투자 결론(매수 여부): X, 조모임 분임으로 다녀 온 광진구에서 가장 마음에 들었던 구역의 아파트 단지였다. 2, 7호선을 통한 강남까지의 접근성 좋았고, 초/중/고등학교에 둘러 쌓인 단지로 학교 걱정은 없겠다 싶었다. 학교 주변이라 그런지 분임 루트 중 거리가 잘 정돈(보도블럭, 펜스 등 최근 정비한 듯)되어 있고 깨끗하였으며,  도보 15분 이내 백화점, 대형마트, 대학병원 등 주변 환경 또한 좋은 가치 있는 단지였으나, 현재가가 전고점을 돌파한 상태로 가격이 싼 상태는 아니며, 전세가가 39%로 원금보존을 장담할 수 없어 매수하지 못할 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 강남, 서초 등 상급지만 전고점을 돌파한 줄 알았는데 광진구도 이미 전고점을 돌파한 상태라는 것이 놀라웠다. 조장님의 조언대로 가격을 모르는 상태에서 임장을 하고 나중에 가격을 확인해보는 것이 어색했지만 신선했고, 선입견이 없이 내가 판단한 결과와 실제 가격을 비교해 볼 수 있어 좋은 경험이었다. 앞으로 더 많은 임장을 다녀와보고 싶다.