[열기 88기 50조 vivikiki] 평촌더샵센트럴시티 아파트 수익률 보고서

[열기 88기 50조 vivikiki] 

평촌더샵센트럴시티 아파트 수익률 보고서  

✅아파트명: 평촌더샵센트럴시티아파트 

(경기 안양시 동안구 시민대로327번길 55)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

B - 동안구 종사자수 : 181,783명 

2. 교통

강남 47분 / 시청 1시간 / 여의도 1시간 

3.학군 

B .!? 

• 평촌중 29명/432명, 6.7%
• 부림중 12명/258명, 4.6%  

4. 환경

B ??!? 

한림대성심병원 / 이마트 평촌점 /평촌공원 / 부림초등학교 / 역 도보 15분 / 학원가 버스 27분 / 월판선과 거리??

5. 공급

3년 이내 입주물량 

조회기간 25년 9월 ~ 2027년 12월 까지 

• 2026년 10월 이편한세상평촌어반밸리 458세대
• 2027년 12월 평촌자이퍼스티니 2,737세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재시세

   - 매매 : 10.4억

   - 전세 : 5.9억 (101동 8층, 105동 21층 동일, 약 800만원 차이)

• 5년내 고점 매입시: 20년 9월 매매 9.3억, 전세 5.8억 

• 5년내 저점 매입시: 20년 4월 매매 8억, 전세 5억 

                            

  5년전 저점에 매수했다면 2.4억 수익 / 수익률 80% (시세수익으로 1년에 4,800만원 수익) - GOOOOOD!!  

✅현장사진

—나중에—임장 후 

✅투자 결론 (101동, 24평 중층 매매 11억 / 방3 욕2 계단식 / 436세대 / 용적률: 249%)

1) 저평가 : 저평가는 아닌듯함. 지금 적정 가격.

• 5년전 전고점과 1~2억 차이 , 다른 아파트와 비교해봐야함.
• 비교: 향촌 롯데 (1993년식) : 23평 매매 8.4억 / 전세 4.7억 (303동 5층), 재건축을 보기에는 ok, 누가 전세로는 안살것 같다. 

2) 환금성 : 시세차익 굳. 

3) 수익률 : 수익 5년에 23 ~ 80%

4) 원금보존 : so so. 전세가는 3~5년 동안 4~5억원 사이 오르락 내리락. 수요 적정. 전고점 매매가랑 비슷.

5) 리스크 대비: 전세자금 5천만원 여유로 두기, 입주 물량은 많지 않은듯. 27년 12월에 입주물량이 많으므로 리스크 관리 필요. 

• 입주대비 수요 적정성: 적정 (부동산지인)

나의 투자 결론(매수 여부): NO

✅ 작성하면서 느낀점 : 

여기 작성한 것보다 따져야할 요소들이 더 많이 있겠지만 이정도로 비교하면 결정이 당연히 어려울것 같다. 

아파트 후보지가 몇개는 있어야 비교분석해서 그나마 고르는 것이 가능할 것 같다. 

위 아파트는 최근까지 대장아파트에 속하는데도 저평가 아파트인지를 모르겠다. 

학교, 학원가와 근접성도 애매한것 같다. 귀인중이나 범계중을 보내려는 부모들에게도 적합한 곳인지 모르겠다. 

모르는 것 투성이라 더 배워가면서 멋진(평가 결론낼 수 있는) 임장분석 보고서를 쓸 수 있는 그날까지 화이팅!