관련 강의
직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
우선 적정 전세가를 설정하는 3단계!
단 생 공
단지 내에서 단일 평형이 아니라면 상위 하위 평형을 Max Min으로 잡고
생활권 내 아파트들끼리 비교를 해야하는데,
이것이 제대로 되려면 단지별 ‘입지’를 정확히 알고 있어야한다는 생각이 들었다.
저 단지는 a라는 입지가 더 유리하기 때문에 같은 평형이더라도 내가 전세를 놓고자 하는 가격이 더 낮아야 겠구나?
저 단지는 입지가 매우 비슷한데, 평형이 더 작기때문에 저 단지들의 전세가 보다는 가격을 더 높여도 되겠구나?
하는 입지를 이용한 상대적인 비교
Min~Max 사이에서 좀더 조율해 나가는 것.
그리고 공급
새로 들어올 단지가 저 멀리에 조금 있다면 관련 없겠지만
저 멀리라도 대규모 신규 정돈된 택지라면 관련이 있을 것이고
그러려면 영향을 주고 받는 범위에 대해서 잘 알아야할 것이다.
Min~Max에서 조율한 값에서 외부 상황을 더하여 확실한 금액을 잡는 것.
그리고 전화임장으로 확인
초보자인 내가 3단계로 설정한 것들이 맞는지
부동산 소장님을 통해 레버리지 하는거
전세금을 너무 높게 잡으면 당연히 물건을 보러 오는 임차인들은 집이 맘에 들어도 포기할 수도 있고,
너무 낮게 잡으면 역전세 리스크는 줄지만 내 투자금이 늘어나니까 적정 전세가를 잡는 것이 중요하다.
한줄 정리 : 그냥 매매가 보다 낮은 값이라는 큰 범위에서
Min, Max를 현실적인 호가로 잡고
그 사이는 내가 입지 비교를 통해 좀 더 범위를 줄이고
외부 상황까지 반영하여 값을 정하는 것
2. 내가 열기 들을 때 저환수원리 중 무엇이 가장 중요한 것 같은지에 대해 조원들과 논의한 적이 있다.
나는 저평가 라고 했었는데,
좀 더 월부 경험이 많고 투자를 해본 조원분들은 공통적으로 리스크 관리를 뽑았었다.
그게 양파링님이 보여준 800만원짜리 투자 8300만원 짜리 투자에서 확 와닿았다.
임대기간 설정은 공 수 포
그냥 공급그래프를 붙여 놓는 게 아니다.
0.5%보다 많네 적네 오케이 하는 것이 아니다.
진짜 내가 전세를 놓는다는 생각으로 지도 위에 공급규모와 시기를 올려보고
지금 당장, 그리고 재계약 기간의 공급 리스크에 대해 생각해본다.
그리고 수요, 포트폴리오
3. 수업해주신 내용 중 투자에 적용할 점
아까 단생공 한줄 정리에서의 그 단계를 단지분석할 때도 적용할 수 있을 것 같다.
마지막에 임대리스크 줄이는 법에서
안좋은 지역을 다 가봐야 좋은 지역을 알아본다. 다 가봐야 안다!
라고 하셨는데,
나는 실제로 성산구 임장하면서
분위기임장 시 5순위였던 곳은 안봐도 되지 않나? 생각했었는데
디오a 조장님이 계속 인피닛러너님 이번주에 남은 단지 임장 마무리 하실거죠?하고 이야기하셔서 네..네! 하고 돈모으는 언니님과 함께 단지임장 마무리를 했던 적이 있다.
사실 여기 투자 안할건데 봐야하나? 생각했었다.
근데 비교를 하려면 좋은 걸 알아야 하고 좋은 곳 1등 생활권은 누구든 가고 단지분석도 당연히 열심히 하게되는데
안 좋은 걸 알고 보고 입지를 알아야
이 시 안에, 구 안에서 아파트 가격에 대해 Min~Max을 잡고
그 안에서 입지를 이용해 세부적인 비교를 하는 거고
안좋은 곳 가봐야 Min에 대한 확신이 있으니까
그거랑 비교했을 때 a 아파트는 입지가 @@하니까 더 높은 가격이 맞네~
하는 식으로 알 수 있으니까!!
한 단계 한 단계에서 의심 의문 없이 확신을 가지고 투자할 수 있도록
모든 과정을 빼먹지 않고
하는 것이 중요하다고 다시 한 번 생각하게 되었다.
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