의왕시 내손동 e편한세상인덕원퍼스트 아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 의왕시 내손동 e편한세상인덕원퍼스트  아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 : e편한세상인덕원퍼스트 

✅위치(지도) : 

✅입지평가

1. 직장 : 의왕시 종사자수 61,890명 

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

3.학군 : 덕장중학교 88.2% , 모락중학교 87.5%  (버스 20분 내외)

4. 환경 : 

한림대학교 성심병원 (버스 20분) 

이마트 평촌점 (버스 20분 내외) 

롯데백화점 평촌점 (버스 30분 내외) 

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세: e편한세상인덕원퍼스트  25평 현재 매매 8.2억 전세 4.6억

5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 9.4억 전세 5억

5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 5.9억 전세 4.3억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 2021년 고점 대비 11% 하락하였으나 계속 조금씩 올라가는 추세. 현재가 저평가인지 판단 어려움.  

2) 환금성 : 세대수 많고, 주변 아파트가 몰려 있어서 환금성이 좋다고 생각함. 

3) 수익률 : 고점 매수시 -27% -1억2천/ 저점 매수시 149%. 2억3천 수익.  

4) 원금보존 : 평촌 인급지역으로 수요가 많을 수 있지만, 근처에 내손동, 고천동, 오전동에  내년까지 총 4,300세대 아파트 입주물량이 있음. 

5) 리스크 대비: ? 

나의 투자 결론(매수 여부): 보류

✅ 작성하면서 느낀점 : 1,2개의 아파트만 보고서 가격이 비싼건지 싼건지 판단하기가 어려웠다. 

왜냐면 회사지역까지 지도상으로 1시간이 걸린다 하더라도 아파트 앞에 버스를 타고 가야만 지하철이 나오는데,  불편하고 그러면 교통이 좋다고 할 수 없을 것 같은데, 고점 약 9억, 매매 약8억으로 거래가 된다는 것이 웬지 나로서는 잘 이해가 가지 않았지만 앞으로도 수요가 있는 것으로 최종 판단 된다면, 여기에 투자를 하고 시세차익을 얻어 범계나 평촌 역 근처로 옮기는 방법이 좋을 것 같았다. 

이 아파트는 고점 대비 10% 떨어졌는데 앞으로 오를 것이라는 확신이 없어서 지금 사는게 맞는지 판단이 서지 않는다.

수요보다 앞으로 공급물량이 더 초과할 것으로 보이는데 내가 맞게 자료를 해석한 것인지를 모르겠다.