안녕하세요.
투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.
2025년 월부학교 여름학기 과정에서 경험했던 아파트 투자 후기를 공유드립니다. 투자를 진행할 때 임장지에서 어떻게 물건을 빠르게 찾았고 결정했는지에 대해 관점을 두고 내용을 준비했습니다. 투자를 앞두고 있을 때 판단력이 흔들리고 망설여지게 되는데요. 임장지에서의 폭발적인 행동력과 튜터님, 동료의 환경안에서 결과를 낼 수 있었던 거 같습니다.
처음 가본 지역에서 2주만에 매물코칭을 넣은 사례를 통해 이 글을 보는 분들에게 좋은 자극을 주었으면 좋겠습니다.
한 달 여정
2주만에 매물 코칭 넣기
7월 최종 반모임에서 8월 임장지가 발표 되었습니다. 이번 임장지는 지방광역시 2개구를 배정 받았는데요. 2개구 임장지는 월부 활동을하며 처음 배정을 받아봤는데요. 튜터님은 투자를 앞두고 있으니 2개구를 빠르게 만들고 여력이 된다면 1개구 추가해서 만들면 좋겠다고 말씀해 주셨습니다.
한 달에 2개구를 만들어 본적이 거의 없었는데 3개구요?? 이게 가능한지 몰랐습니다. 하지만, 저는 이번 투자에 있어서 튜터님의 말을 수용하는 것을 1순위 원칙으로 삼았기 때문에 되묻거나 망설이지 않고 그렇게 한다고 했습니다.
그렇게, 저는 미션을 받고
7월 31일(목) 반모임을 마치고
8월 01일(금) 연차를 내고 임장을 시작합니다.
이 때부터 나름 크레이지 모드로 진입합니다.
뒤를 보지 않고 임장지로 달려가겠다!!
(빨간색 동그라미 임장 간날)
한 달간의 여정
매물코칭을 넣은 8월 14일까지 9번의 임장을 다녀왔습니다.
보통은 한 달에 8번 정도 임장지를 방문했는데요 이번에는 보름도 안되서 9번 임장지를 다녀오며 3개구를 빠르게 파악하는 과정을 거쳤습니다. 특히, 주말에만 가는 것이 아니라 평일 임장을 하며 지역의 선호 요소를 더욱 선명하게 파악할 수 있었는데요.
- 거주민이 지하철역에서 내려서 빠르게 이동하는 동선을 알게됐고
- 낮에는 화려한 도시의 모습이 있었지만 밤에는 혼자 다니기 무서웠던 곳
- 구축의 올드한 도시였지만 밤이 될수록 거주민들의 유동성이 높았던 곳
- 동네 사람들은 안 좋아하는데 외지인이 좋아하는 신축으로 환경이 변화하는 곳
등등 다양한 모습을 보며
나라면 어디에서 살고 싶을까?
투자한다면 두 발 뻗고 잘 수 있는 곳은 어디일까? 를 더욱 깊게 선명하게 파악할 수 있었던 거 같습니다.
투자를 앞두고 있다면 평일, 주말 가리지 않고 임장을 가는 것이 선호도를 파악하는데 큰 도움이 되었습니다.
앞마당 만들기
한 달에 총 5개구를 살펴봄
한 달 동안의 스케줄을 정리해봤습니다.
3개구를 타겟팅해서 분임/단임/매임을 통해 투자처를 집중적으로 봤으며 2개구 분임을 통해 지역 전체를 이해하려고 노력했습니다.
* 8월 1일~3일(금~일):
3개구 분단임
주말 3일 동안 3개구의 분단임을 다녀왔습니다. 그 중 선호도가 많이 떨어지는 곳은 튜터님과 반장님과 상의하에 단임에서 제외를 했습니다. 이 때 직접적으로 도움을 많이 준 건 그 지역에 투자 물건이 있는 반장님이었습니다.
단순히 투자한 사람에게 지역 브리핑을 받는 게 아니라 단지대 단지로, 가치와 가격으로, 반장님은 그 지역을 투자할 때 어떤 의사 결정 과정을 거쳤는지, 선호도가 헷갈릴 때마다 계속 물어보며 단 기간에 그 지역을 파악하는데 큰 도움이 되었습니다. (임장지에서의 질문을 통해 폭발적으로 성장할 수 있었습니다.)
* 8월 06일(수):
3개구 임장지 시세트래킹 및 매임 [1.5억까지]
주말 분임, 단임을 끝내고 바로 시세 전수 트래킹을 한 후 다음주 평일부터 매임을 진행했습니다. 저의 투자금은 1억이었으며 네고를 생각해서 +5천을 더해서 1.5억 투자금 범위안에 들어오는 단지들을 전체적으로 매임을 다녀왔습니다. 매임을 다니면서 가격 협상이 쉽지 않은 부분을 확인했고 투자금은 벗어나지만 투자하고 싶은 단지들을 찾아냈습니다.
그렇게, 매임다녀온 곳을 정리해서 튜터님에게 공유드리고 피드백을 받았습니다.
진담 튜터님:
투자금에 맞도록 범위를 좁히면 좋을 거 같아요.
투자금 1억이라면 1억대 단지만 다 알면 될 거 같습니다.
지방은, 그리고 현재 임장지는 가격이 저렴한 구간이기 때문에 네고 1~2천만원만 해도 잘 되는 거에요.
이 조언을 받고 다시 시세트래킹을 전수조사 합니다.
제가 이번 과정에서 반복적으로 많이 한 행동은 시세트래킹 전수 조사를 자주 했습니다. 시세트래킹을 한번 만 하면 지역 이해도가 낮아서 놓치는 것들이 많았는데 계속 반복적으로 하며 새로운 단지들을 찾아낼 수 있었습니다.
* 8월 08일(금):
매임, 시세 2차 전수조사 [1억미만]
시세 전수 조사 후 투자금 1억 범위안에 들어오는 단지들을 매임합니다. 이 때, 사실상 1등 매물이 나왔습니다. 하지만, 못본 단지들이 아직 더 있고 조건을 맞출 수 있는 단지들을 찾기 위해 계속 매임을 진행합니다.
매임 -> 튜터님 전달 -> 피드백 -> 시세 전수조사 -> 매임
루틴을 3번 정도 돌렸습니다.
* 8월 09일(토) 튜터링데이
* 8월 10일~13일(일~수):
시세 3차 전수조사, 매물털기
시세트래킹 3차를 진행했으며 지금까지 본 매물 중 3개의 단지가 투자 범위에 들어왔습니다. 3개의 단지를 집중적으로 매물 털기를 진행합니다. 매물털기 시 부동산 총 84곳을 방문했으며 기존에 찾은 1등 매물보다 더 좋은 조건의 매물은 찾지 못했습니다.
사실, 저도 처음에 찾은 매물이 가격이나 조건이 가장 괜찮아서 더 볼 거 있나? 하는 마음으로 다녀왔지만 결국 찾지 못해서 아쉬웠는데요. 그 시간을 후회로 남기지 않기 위해서 나눔글을 작성하며 매물 코칭을 준비합니다.
매물털기 실패 나눔글:
https://cafe.naver.com/wecando7/11590840
* 8월 14일(목):
매물코칭 접수
매물코칭을 넣었고 튜터님과 얼라인을 맞췄으니 무조건 통과될 거라는 희망회로를 품고 대기를 하였습니다. 하지만, 연휴가 있어서 매물코칭은 그 다음주인 17일(화) 앞으로 5일 뒤로 잡혔습니다. 그래도, 빠른 시간안에 물건을 찾아냈다는 뿌듯함에 걱정은 없었고 그냥 기다리면 된다고 생각했습니다.
* 8월 16일(토):
비교구 2개 분임 진행
주말이 돌아올 때쯤 무엇을 할까 고민하다가 임장지의 대장구인 D구와 선호도가 가장 빠지는 E구의 분임을 다녀왔습니다. 한 달에 총 5개구를 돈다? 뭔가 되게 뿌듯한 감정이 들었습니다. 하지만, 왠지 행동부터 쌔~하지 않나요? 물건을 더 찾을 생각하지 않고 앞마당 늘리는 재미에 빠져있는 모습입니다.
아니나 다를까!!
임장을 하던 도중 문자가 왔는데 왠지 평소와 다른 쌔~한 느낌의 진동음. 매코 넣은 매물의 매도 소식... 심지어 협상하고 있는 부동산이 아닌 서브로 문의했던 다른 부동산에서의 연락을 받았습니다. 협상하고 있던 부동산은 화가 많이 난 상태...
그렇게, 저는 임장을하며 멘붕을 맞습니다.
나의 안일함이 만들어낸 결과...
일어나지 않을 것만 같은 일이 일어났구나..
그리고 진담 튜터님과 정신과 시간의 방에 들어가며 진담 튜터님의 질문을 받습니다.
- 삼도님이 생각하는 투자금 정확히 다시 한 번 정하세요
- 마통도 생각하셨다고 했는데 얼마나 쓰실 생각을한 건가요?
- 가장 중요한 건 투자 물건에 대한 스스로 확신이 있는지 정리해 보세요!!!
그동안 자상하고 넘넘 따뜻하셨던 진담 튜터님...
이번에는 조금은 냉정하고, 조금은 날카롭다 느껴졌습니다. 어쩌면 안일했던 제 스스로에게 들었던 마음이 아닐까 생각이 듭니다. 서운한 마음을 뒤로 하고 정신 차리고 다시 한번 저의 상황과 생각을 정리하는 시간을 가질 수 있었습니다. 그리고, 튜터님께 내용을 전달드립니다.
내용의 요지는 기존에 매코 넣은 2순위 단지에 대한 확신이 없어서 저는 마통을 일부 사용해서라도 좋은 단지를 투자하고 싶습니다. 하지만, 최대한 마통을 사용하지 않도록 해보겠습니다. (결국, 마통 쓰겠다임)
그렇게 내용을 정리하고 살짝 화가난 삼도는 이를 악물고 다음 날을 도모합니다.
* 8월 18일(월):
매물털기 + 전임 협상
내일이 매물코칭 어떻게든 물건 찾아야 한다!!
기존에 봤던 단지들 중 투자 대상으로 적합하다고 생각한 3개의 단지에 대해서 네이버에 나와있는 매물들을 가격순으로 다 정리를 합니다. 오후 반차를 사용하고 갈 예정이라 오전 내내 리스트업 한 매물들 순서대로 다 전임을 돌립니다.
절박하니 됩니다!!
전임으로 협상이요. 그동안 매물에 대한 문의만 했는데 이번에는 전화로도 가격 협상을 했습니다. 그렇게 2개의 단지를 전화로 협상해서 물건을 만들었습니다.
그리고, 오후에 매물털기를 진행해서 2개의 단지를 추가로 협상했습니다. 총 4개의 단지를 투자 리스트로 만들었고 제가 생각하는 2개의 우선 순위 단지를 튜터님께 말씀드리고 괜찮을 거 같다고 확인 받고 매코를 넣기로 합니다.
저는 지금의 과정이 너무 잘한 거 같고
단지도 제 마음에 쏘옥 들어서 최종 협상이 안되면 조금 무리 해서라도 투자를 하면 된다고 생각했습니다.
* 8월 19일(화):
매물코칭
권유디 튜터님과 매물 코칭이 진행되었습니다. 가볍게 아이스브레이킹을 해주시며 부드러운 어조로 진행이 되었습니다. 삼도님이 찾으신 단지는 지방광역시 중에서도 1억 정도 벌 수 있는 손에 꼽히는 단지라고 생각해요. 물건 정말 잘 찾으셨어요.
하지만, 마통을 사용해서 투자하는 건 추천드리고 싶지 않아요. 삼도님은 저축액이 높지 않은 편인데 이렇게 투자하면 다음 투자가 너무 늦어지거나 다음 투자가 적은 종잣돈으로 마음에 안드는 투자를 해야 할 수 있어요
핵심요약
- 마통을 사용하면 다음 투자가 2년뒤로 너무 늦어진다.
- 저축액이 낮기 때문에 다음 투자가 중소도시 구축이 될 수도 있다.
- 투자금을 쪼개서 하는 방법을 고민해 보면 좋을 거 같다.
- 1.2억 있다면 8천+4천 or 6천+6천 2채 하는 방향성
(해당 코칭은 누구에게나 적용되는 코칭은 아니고 개인 상황이 다 파악된 상태에서 받은 내용이니 일반적으로 생각하지는 말아 주세요)
이렇게 아쉽게도 해당 매물은 괜찮지만 저의 상황에 맞지 않기 때문에 반려를 당했습니다.
마지막 필살기
코칭 받은 내용을 최종적으로 진담 튜터님과 상의하고 이번 임장지 말고 9월 자율 임장지에서 투자 하는 걸로 최종 상의를 했습니다.
그런데, 이 코칭에서 하나 더 내용이 있었습니다. 1등 매물에 대해 전세가를 높게 받고 세팅해서 투자금을 마통 없이 진행 가능하다면 그 방법도 괜찮을 거 같다고 코칭 때도 받았고 진담 튜터님도 말씀해 주셨습니다. 코칭 때 전세가를 2천정도 높게 세팅하면 가능할 거 같다고 했습니다.
진담 튜터님은 물건 날라갔다 생각하고 주인에게 주전세 요청하고 전세가 +3천을 제안하라고 하셨습니다.
삼도 생각:
네에~?? 이게 가능 한가요? 어차피 안될 거 같은데 그냥 2천만 요청해 보고 접어야겠다 생각했다가 에라 모르겠다 3천을 제안 했는데 주인이 받아 줬습니다. (튜터님 말 신뢰 잘하자!!)
주인은 앞으로 6개월 정도 해당 전세금으로 살아줄 수 있다고 했습니다. 이후에는 다른 곳에 입주할 예정이었습니다. 해당 지역에 전세가 없고 공급도 부족한 상황이라 앞으로 그 기간이면 전세금이 이정도는 올라서 충분히 새로 맞추면 되겠다고 생각했습니다.
그렇게 조건을 다 맞춘 상태에서 최종 튜터님과 상의했는데 결국에는 2년 전세가 아닌 이상 리스크가 존재하는 부분이 있었습니다. 튜터님은 제가 이번 투자에서 가장 조심해야 할 건 리스크라고 하셨습니다. 그럼에도 투자 하고 싶다면 스스로 정리해 보고 판단하면 된다고 조언해 주셨습니다.
[리스크에 관련된 진담 튜터님 나눔글]
'리스크가 있지만 리스크가 있다'
https://cafe.naver.com/wecando7/9267184
그렇게 저는 지금 상황을 구구절절 메모하며 다 적어 봅니다.
그 중 일부 내용을 공유 드리면
투자 했을 때 얻게되는 것은 대부분 감정적인 것들
투자 리스크는 대부분 금전적인 것들
그래서, 저는 8월 뜨거운 여름 미친듯이 임장지를 다녔지만 투자를 포기했습니다.
그리고, 다음 임장지로 떠나기로 했습니다.
-
지금까지 길게 내용을 적었는데요.
이번 후기는 2탄을 위한 마중물이었습니다.
후기 2탄은 내일 올릴 예정이며
지금의 과정을 반복해서
9월 임장지에서 10일 만에 잔금까지 완료한 내용을 올리겠습니다.
그리고, 이글은
진담 튜터님이 건네주신 위로의 메시지로 마무리를 합니다.
삼도님.
"8월에 투자 하셔도 투자하신 거고
9월에 투자 하셔도 투자하신 거예요"
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