임장을 하다보면
투자를 안하고 싶은 그런 단지들이 나옵니다.
그러면서 종종 동료들끼리 “나는 여기 투자 절대 안해”
라는 말을 하며 그 단지를 지나칩니다.
하지만 이런 말과 행동들이 나도 모르게
기회를 충분히 줄 수 있는 단지임에도
마음의 장벽을 만들고 깨기 힘든 에고를 만드는 습관을 들이게 됩니다.
저 또한 그랬고, 그런 기회를 놓칠 수 있는 행동을
이 글을 읽는 여러분들은 조심했으면 하는 마음에서
글을 써내려가 보겠습니다.
2탄은 경기도 역세권 구축 단지에 대한 투자입니다.
구리지역의 8호선 역세권의 한 단지입니다.
지도에서 볼 수있다시피 역까지 도보 4분에 위치한 초역세권 단지이며
경기도임에도 강남까지도 무려 45분만에 갈 수 있는 교통입지가 좋은 단지입니다.
하지만 이 단지를 단지임장을 하고 기본형태의 매물임장을 하면
단편적인 모습에 투자가 가능한지 의심하게 됩니다.
단지 주변으로는 주차가 빼곡하고,
가운데에는 중앙난방 기둥이 보이기도하고
창문없는 복도식이라 추운 겨울만되면
얼마나 추울까 생각이 들기도합니다.
매물을 보면 UBR 구조의 조립식 화장실을 보면서
정말 투자해도 되는 것일까?
생각이 들었던 것 같습니다.
이런 외적인 모습에 색안경이 생길 때일 수록
지역의 입지가치와 어떤 거주민이 사는지 더욱 집중해야합니다.
다시 돌아가자면
이 단지는 강남까지 45분, 잠실까지 26분인 지역입니다.
24년 8월 8호선이 연장 개통되면서
위 그래프에서 보시다시피 월세와 전세 물량이
칼로 무베듯이 줄어드는 것을 볼 수 있습니다.
뿐만아니라 전세가도
적게는 6천 많게는 1억이 넘게 오른 단지가 있었습니다.
그만큼 강남권 출퇴근 인구들이
많이 유입되어 들어왔다고 유추할 수 있습니다.
그리고 매물임장을 통해서도 이를 확인했습니다.
역시나 아이가 없는 신혼부부,
그리고 싱글 직장인에 이어 회사 법인 세입자들이 있더라구요
쉽게 얘기하자면, 8호선 개통으로 교통입지가 개선되면서
수요가 탄탄한 단지가 되었다는 것입니다.
전세 수요는 전세가 상승을 만들고 이는 우리가 들이는 투자금 줄여줍니다.
그리고 탄탄한 매매가의 하방 지지선을 만들어 줍니다.
이 단지를 서울 서대문구에 위치한 구축 단지와 비교해봐도
교통면에서도 밀리지 않습니다. 더 역세권이며 강남도 더 빨리 갑니다.
그리고 단지임장을 해보시면 평지에 더 쾌적한 곳입니다.
서울이 아니라는 것을 제외하고는 서대문구의 한 아파트에 비해 밀리는게 없습니다.
아니나다를까 지난 시장에서의 전고점도 비슷하고
현재는 오히려 더 저렴한 가격을 형성하고 있습니다.
전세는 거래량 측면에서도 훨씬더 구리의 단지가 많이 됩니다.
여전히 투자하기 어렵다면 마지막 찬스까지 읽어봐주세요!!ㅎㅎㅎㅎ
이런 단지는 그렇기에 투자로 접근하려면
현재의 약점을 강점으로 바꿀 수 있는 방법을 찾아야합니다.
그것은 구축아파트를 새집으로 만들어주는 인테리어입니다.
내부 UBR 화장실과, 오래된 내부 구조를
적절한 임차인용 수리를 통해 2천만원 정도 수리만 한다면
전세금을 무려 4천만원까지 올려받을 수 있는 기회도 만들 수 있습니다.
구축 아파트가 투자가 어렵다 단순하게 생각하기보다는
이 단지가 가지는 입지가치는 무엇이며
수요는 어떤지 생각해보면 좋을 것 같습니다.
진짜로 이것을 사람들이 좋아하는가 현장에서 확인해보고
그 와중에 단점을 상쇄시킬 수 있는 투자 방법을 고민해서
리스크를 헷지하고 강점을 가진 물건으로 만드는 투자를 해보셨으면 좋겠습니다.
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