관련 강의
직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
들어가며)
투자자로 살다보면
이런 일도,
저런 일도 겪을 수 있기에
대응하는 능력을 키운다.
6.27 이후 전세 세팅 방법에 대해 세세하게 안다.
각종 ** 때문에
투자하기 힘들었던 각종 이유는 항상 있었다.
매수와 저세는 한몸이므로
전세세팅을 확실 배운다.
1. 25년 현재 전세상황
-시장은 장담할 수 없기에 지켜봐야 함
-서울 D지역, 수도권G지역, A지역의 전세가 상황을 알고 상황별로 대응하기
2. 지금 전세시장 셋팅을 통해 알아야 할 것
1) 전세세팅은 기본적으로 시간과 금융비용과 관련되어 있음
2) 전세는 자연적으로 빼지는 것이 아님을 알기
3) 6.27 전세대출 규제
- 대출 실행일에 소유권이 이전되는 조건의 전세대출 중단(임차인에게 받은 전세대출금으로 잔금을 치루는 형태)
-선순위채권 말소하거나 감액하는 조건의 전세대출 중단(임차인에게 받은 전세대출금으로 집주인 주택담보대출을 상환하는 형태)
4) 반드시 상황별로 체크해야 할 사항 주의하기
3. 내 물건 1등 만들어 전세 빼는 법
1) 적정전세가 설정하는 방법
-단,생,공
-반드시 마지막에 현장 임장 및 전화임장
2) 리스크 줄이는 임대기간 설정 방법
-공,수,포
3) 법인 임차인
-장단점을 알고 특약 잘 챙기기
-임차권 등기명령과 다르니 너무 두려워하지 말고 시장판단을 빨리 해야 함.
-본인의 선택을 최대한 안전하게 만드는 게 중요
B.M 예측할 수 있는 대응능력이 생겼음을 알고 1호기 투자시 앞서서 걱정하지 않는다
4. 계약단계부터 챙겨야 할 전세세팅
1) 매수결정
-가계약 전 반드시 등기부등본을 발급받아 권리상 하자체크
표제부 : 기본정보(소재지,건물명,용도등)
갑구 : 소유권(단독VS 공유) 매매,경매,증여, 상속/가압류,가등기,가처분(패쓰)
을구 : 소유권 외 권리사항(근저당권설정/저당권,질권,전세권,채무자정보,채권최고액)
-잘 봐야 할 것
소유자(갑구/계약자와 동일한지?/공동명의일 경우 두 명 다 같은 의사결정인지 꼭 확인/가계약금을 누구에게 넣을 것인지 반드시 표시)
가압류,가처분,가등기(갑구/패쓰)
근저당권(을구/집 담보로 돈 빌렸는지)
열람일시(권리관계에 변동이 있는지, 최신정보인지 확인/초단위까지 체크/총 3번 체크- 가계약 전,계약 전,잔금 전)
페이지(전체를 다 주었는지/다 확인해야 함)
-세부사항
채권최고액 : 대출 실행시 이자가 연체될 경우를 대비하여 원금보다 큰 금액이 설정되어 있음. 남은 대출금액이 얼마인지 부사 통해 확인/과거에는 잔금 시 말소특약을 기재했으나 6.27 이후 주담대 상황조건 전세대출 제한되므로 집주인이 상환 가능한지 확인)
2) 매매 계약
-온전한 소유권을 가져오는 것이므로 매매 계약서 확인
부동산의 표시 : 거래하는 부동산의 주소, 동,호수,구조,용도,면적 등
계약내용(돈) 거래금액, 계약금(가계약금 빼 금액),중도금,잔금,잔금일 (실수가 많으니 반드시 확인)
계약내용(돈 이외) 인도일자, 공과금 정산, 계약해제, 중개수수료등
특약(서로 협의한 내용) 잔금일 조정, 근저당말소,세금납부등 협의 내용. 다른 의미가 되지 않는지 확인/6.27 이후 매도인은 매수인의 전세임대에 적극 협조한다(필요시 별지 이용)중도금은 전세계약금,매매잔금은 전세잔금으로 /근저당은 잔금 전 전부 상환하여 말소/매도자와 매수자 협의 시, 잔금일을 앞뒤로 변경할 수 있음)
계약의 해제 : 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다 /부사님 눈치보지 않기
계약일
인적사항 : 매도인, 매수인, 공인중개사(계약서=등기부등본=신분증=입금계좌)
매도,매수, 중개인 간인(계약서 위조방지)
3)임대계약
-원상회복 반환이므로 임대차 계약서 확인
부동산의 표시 : 거래하는 부동산의 주소, 동,호수,구조,용도,면적 등
계약내용(돈) 보증금,계약금,잔금,잔금일
계약내용(돈 이외) 인도일자,계약해지,계약해제,중개수수료등(임대기간 끝나는 날이 휴일인 경우 평일로 세팅/ 재계약 하는 경우 부동산 거치지 않고 할 때 실수가 많음)
특약사항 : 수선범위(전기,수도,가스 등 주요 설비는 임대임인 기타소모품은 임차인이 수선한다. LED는 반영구적이므로 주인이 수리)이사전 통보(만기 도래하여, 이사할 의사가 있을 시 4개월 이전 통보하여야 한다. 원래는 6개월~2개월이지만 2개월은 너무 촉박하다. 부사에 따라 3개월로 바꾸는 경우가 있다고 큰 일 안 난다) 사전 협의사항(계약만기시 임차인은 새로운 계약이 진행될 수 있도록 적극 협조한다. 집 보여주기) 에어컨,벽걸이 T.V등 콘크리트 타공(신축 대리석인 경우 무타공을 권유/또는 반대편이 벽인 경우 그쪽에 뚫고 나중에 도배 해주세요) 실내흡연금지,반려동물(임차인은 반려동물로 인해 발생하는 하자에 대해 퇴거 시 원상회복한다-긁힘.오염.냄새.찢김.파손등/시장 상황에 따라 임차인을 선택할 수 있다. 임대인은 잔금일 다음날까지 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다. 이를 위반하는 경우 본 계약을 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다/특약에 매매진행중이라는 내용이 들어가면 대출이 안나올 수 있음 주의
계약일
인적사항 : 임대인,임차인,공인중개사
B.M 투자에 대한 책임은 나라는 것을 알고 남에게 의존하지 말고 내가 확인하고 내가 행동한다.
1등 전세물건을 만들어도 실제 거래가 성립하는 것은 계약이라는 법률행위라는 것을 안다
5.임대리스크 줄이는 법(실전투자사례)
-입주등의 임대물량 고려, 시기에 적절한 임대가 선정/투자에 있어 욕심과 기회비용은 함께 움직임
-안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 골라내는 안목이 생김(시기별,지역별 분산 투자로 역전세 리스크 방어)
-쌀 때 사는 것. 싸게 사는 것이 부동산 하락장에서도 충분히 버틸 수 있는 투자 체력
-장기보유하며 안정적으로 운영하기 위해서 적정 상승률 유지
나오며)
능동적인 몰입vs 수동적인 몰입
의도적인 노력을 통해 수동적인 몰입을 능동적인 몰입으로 바꿀 수 있다.
지금 비록 지치고
방향성에서 헤매고
투자하려던 물건이 날아간다 해도
의도적인 몰입과 행동을 통하여
나는 반드시 25년 10월까지 1호기를 한다
댓글
