부산 남구 대연둥 대연힐스테이트푸르지오 [열기반 88기 44조 수익률 보고서]

✅아파트명 대연힐스테이트푸르지오

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

    부산 남구 C등급 

    종사자:93,744  사업체 수 24,190

2. 교통

• 부산역 출발 >> 승용차 36분 소요
• 부산역 출발 >> 버스 39분 소요  

3.학군

• 분포중학교

  학력 91.4% 보통학력이상 (국영수 평균) 평균  진학률 10.6% (특목교)

• 남천중학교
• 학력 88.0% 보통학력이상 (국영수 평균) 평균  진학률 6.5% (특목교)

4. 환경

5. 공급

   대연힐스테이트푸르지오2,100세대  2013년 5월 (13년차)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍) 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  물건의 가치 대비 싼 상태를 의미하는 것으로 부동산의 가치는 입지 즉 직장, 교통, 환경, 학군 등을 살펴볼 수 있다. 남구는 직장이 C등급으로 적게 분포되어있다. 대중교통은 버스가 아파트 입구 500m, 지하철은 경성대/부경대역, 남천역이 도보 8∼9분으로 가까우며 아파트 길 건너에 부경대/경성대가 있어서 대학가의 상권이 형성되어있다. 또 근처의 상권이 많이 발달 된 것이 특징이며, 단지 안에 어린이집이 있으며, 초등학교, 중학교가 주변에 있는 것은 장점으로 볼 수 있다. 현재의 가격이 고점 대비 좀 내려가 있으나 가격면에서 저평가로 아주 적합하다고 볼 수는 없는 것 같다.

2) 환금성 : 1,000세대가 넘는 아파트로서 입지와 주변의 환경 등이 좋은 편이라 매도시 현금 흐름이 좋을 수도 있다고 볼 수 있다. 그러나 수요와 공급을 조사해 봤을 때 2027년까지는 남구에 새아파트가 11,416세대가 공급될 계획이며, 특히 대연동에 2027년 4월에 대연디아엘아파트 4,488세대가 새롭게 입주하게 되므로 그때는 이 아파트에 수요가 많은 변화가 생길 수도 있음을 염두에 두어야 할 것 같다.

3) 수익률 : 수익률을 높이려면 수요가 많고 공급이 없는 곳인지를 체크해야 하는데, 그런 면에서 볼 때 적합한 아파트는 아닌 것 같다. 또 5억 이상의 투자금과 낮은 잔세금으로 수익성 면에서는 많이 떨어진다.

4) 원금보존 :  전고점에서 13% 정도 빠진 것을 보면 투자했을 때 원금을 지킬 수 있는 지 고려해 봐야 할 것 같다. 그러나 25년도 현재 전세가가 46%로 낮게 형성되어 있어서 투자로는 적합하지 않는 것 같다

5) 리스크 대비: 투자 시 원금보존의 리스크가 높으며, 전세가율이 낮고(지방은 80%), 27년까지 입주 물량이 많을 것으로 보아 입지 독점성도 떨어져 리스크 관리에 주의해야 할 것 같다.

나의 투자 결론(매수 여부): “아실”에서 체크한 아파트 순위로는 2위에 해당된다. 입주한 지 12년 된 아파트로서 단지 자체는 물론 주변 환경과 조건들이 양호한 편이어서 실거주로는 적합할 수 있다. 그러나 “저 환 수 원 리를 고려해 볼 때 투자면에서는 적합지 않은 것 같다. 또 낮은 전세가로서 투자금이 5억 정도가 필요한 것으로 보아 지금의 이 가격으로는 적합하지 않은 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 :  아파트에 투자할 때 공부한 대로 “저·환·수”원리를 따져보며 매수한다는 것에 많은 부족함을 느낀다. 앞으로 앞마당을 넓혀가며 아파트를 보는 눈을 더 키워간다면 손해를 보지 않는 투자를 할 수 있을 것 같다.