안녕하세요.
드림텔러입니다:)
요즘 월부닷컷에 부동산 Q&A를 보면
계약갱신청구권에 대한 질문이 많아지고 있습니다.
기본적인 개념은 알고 계셔도 헷갈릴 수 있는
부분들이 많기 때문에 정리해보려고 합니다.
1. 계약갱신청구권이란?
임차인이 1회에 한해 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.
2020년 도입된 제도로, 임차인의 주거 안정을 강화하기 위해 만들어졌습니다.
행사 시, 기존 계약 종료 후 2년을 추가로 거주할 수 있습니다.
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 요구하면 특별한 사유가 없는 한 임대인은 거절할 수 없습니다.
임대료 인상도 최대 5% 이내로 제한되며, 반드시 협의를 통해 조정해야 합니다.
2. 묵시적 갱신 vs 계약갱신청구권
묵시적 갱신은 임차인이나 임대인이 아무런 의사 표시 없이 자연스럽게 계약이 연장되는 경우입니다.
이 경우는 갱신청구권 사용으로 보지 않습니다.
묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든 계약 해지를 요구할 수 있고, 임대인은 3개월 이내에 보증금을 반환해야 합니다.
이후에도 갱신청구권을 행사할 수 있어, 최대 6년까지 거주 가능한 구조가 됩니다.
2년 계약 + 묵시적 갱신(2년) + 갱신청구권 행사(2년) = 최대 6년 거주 가능
3. 갱신청구권 행사 시 주의할 점
계약 중간에도 해지 가능하며, 임대인에게 3개월 전에 통지하면 됩니다.
행사 방법은 별도 양식 없이 문자, 카카오톡, 이메일 등 기록으로 남을 수 있는 수단이면 충분합니다.
기존 계약서가 그대로 유지되므로, 새 계약서를 꼭 다시 쓸 필요는 없습니다.
4. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
직접 거주하려는 경우에만 정당한 거절 사유가 됩니다. (이 경우에도 실제로 거주하지 않으면 임차인은 손해배상 청구 가능)
매도 예정이라는 이유만으로는 갱신 거절이 불가능합니다.
임대료 연체, 무단 전대, 계약 위반 등의 사유가 있는 경우에는 임대인이 거절할 수 있습니다.
무단 전대 : 임차인이 임대인의 동의 없이 임차한 건물이나 주택을 제3자에게 다시 빌려주는 행위를 말합니다.
5. 계약이 새로 작성되면 갱신청구권은 다시 살아날까?
일반적으로 갱신청구권은 1회만 사용 가능합니다.
하지만 기존 임대차 계약을 완전히 종료하고, 계약 조건이 많이 바뀌고 새로운 계약이라고 명시하여 체결할 경우, 갱신청구권이 새롭게 부여될 수 있습니다.
계약서에 ‘기존 계약의 연장’이라고 명시하면 갱신청구권은 다시 부여되지 않습니다.
제 1호기 임차인의 경우가 그런 상황입니다.
정리하자면
- 만료 6개월 ~ 2개월 전 사용
- 임대료 5% 상한 (임차인과 협의)
- 묵시적 갱신은 자동 연장, 재계약은 합의 연장, 갱신청구권은 강제 연장 (임차인 권리)
- 갱신권을 사용 후 3개월 전에 통지 후 해지 가능
- 계약 내용이 많이 바뀌어 새로운 계약으로 명시하면 갱신청구권은 다시 살아날 수 있음
- 계약 2년 + 계약 갱신청구권 1회 사용 = 4년 거주 가능
- 계약 2년 + 묵시적 갱신 연장 (2년) + 계약 갱신청구권 1회 사용 = 6년 거주 가능
읽어주셔서 감사합니다.
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