[열기 88기 61조 6각형 투자로 1발짝 앞서조 이묘가] 투자의 기준을 확립해주는 수익률 보고서의 중요성!

벌써 열반스쿨 기초반 중반을 넘어서 3주차 강의를 달리고 있다.

이번주는 좀 더 명확한 가치판단에 필요한 기준을 마련하는 방법을 구체적으로 배울 수 있어서 

시간 가는 줄 모르고 6시간을 내리 달리다 보니 순식간에 완강!

인상깊었던 내용

3주차 강의를 관통하는 주요 내용은, ‘높은 수익률을 낼 수 있는 투자를 하자’ 로 정리할 수 있다.

각자 어떠한 계기로 투자를 마음먹고 투자자의 길로 뛰어들어도,

소득이나 여러 상황들이 다르기 때문에 가용한 투자금에 적합한 투자 매물을 선정하는 것이 최우선인데

해당 투자금으로 가장 높은 수익률을 낼 수 있는 매물을 찾으려면 따져보고 분석할 부분들이 너무나 많다. 

(월부에서 강조하는 ‘잃지 않는 투자’를 위한 기준도 동일하다.)

분석한 내용들을 잘 정리하여 꼼꼼히 비교 분석하면, 최소한 잃지 않는 투자는 물론 

가성비 좋은(?) 투자 매물을 찾을 수 있다. 

3주차 강의에선 이를 위한 기준을 익히고 실사례를 통한 인사이트를 얻을 수 있었다.

동일한 투자금으로 가능한 단지 정보를 많이 확보하라

가치 있는 아파트를 더 저렴한 투자금으로 살 수 있다면, 수익률을 높일 수 있다.

사실 나는 내집마련의 목적으로 월부에 입성했기 때문에 내집마련 후 아직 투자금이 확보되지 않은 상태라, 투자금이 얼마나 될지 판단이 안서는 상황이다.

하지만 그렇기 때문에 투자금이 모이는 동안 이러한 단지 정보를 많이 수집해두면, 적절한 시기에 훨씬 짧게 고민하고 결정할 수 있을 것 같다.

수익률 보고서 반드시 작성하자

수익률 보고서는 투자 전엔 투자의 기준을 확립하는 역할을 하고, 투자 후엔 해당 매물을 보유하는 시간을 계산하는데 사용한다.

수익률 보고서에 들어가는 내용은?

: 아파트 선정, 위치, 입지 평가, 수익률 분석, 현장 사진, 투자 결론

1) 아파트 선정

• 랜드마크 아파트는? → 해당 지역구의 투자 기준이 됨
• 투자금에 맞는 아파트는? → 현재 나의 상태를 객관적으로 확인 가능

• 현 거주지 or 그냥 관심있는 아파트는? → 투자자의 관점으로 객관적인 분석을 할 수 있는 기회

   

어떤 기준으로 선택하든지 초보자는 가리지말자.

2) 위치

• 단지만 보지말고 단지 주변환경도 반드시 확인 (시야를 넓혀라)
• 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 되새기면서 꼼꼼히 분석

단순히 역세권이기 때문에, 서울이기 때문에, 상급지기 때문에 무조건 더 나은 단지라고 보면 안된다.

(내가 가장 많이 실수하는 것…!)

3) 입지평가

• 각 단지를 판단기준에 따라 정리
• 특히 향후 공급량은 투자 이후 전세금/매매가에 영향을 끼침 → 투자 계획에 맞춰 공급량 분석 필요
• 학군지의 경우, 수요가 명확하게 있기 때문에 다른 기준이 조금 빠지더라도 압도적인 가치가 있다면 충분히 좋은 입지

다른 기준은 이해가 많이 어렵지않았는데, 공급량이 가격에 미치는 영향과 학군지의 특징은 아직 안 와닿던 부분이었다.

(1인가구가 학군지가 뭐가 중요해? + 내집마련하면 천년만년 거기 살거라고 생각했었기에…)

이제는 내가 확보한 투자금으로 접근 가능한 곳에 학군지가 포함되어있다면, 무작정 제외하지 않고 분석해볼 것 같다.

그리고 장기적인 투자 관점에서 만약 내집을 전세로 돌린다면? 그 시기에 따라 공급량도 충분히 체크해볼 필요가 있겠다.

그리고 한번 분석이 끝났다 하더라도 지속적인 분석이 필요한데, 다만 이 경우에도 항상 입지의 가치가 우선이라는 걸 명심하자.

4) 수익률

• 전세가율이 높으면, 역전세 발생 시 리스크 대비가 어렵다
• 전세가율이 낮으면, 투자금이 많이 들어서 투자 난이도가 높다

개별 단지 단위로 가치와 가격 판단이 필요하다 (급지에 매몰되지 마라!)

5) 현장사진

• 현장에서 주는 느낌이 비슷한 단지들이 떠오른다면, 그 단지끼리 비교분석하여 더 가치있는 단지를 판단할 수 있다.

6) 투자결론

• 결국은 저환수원리
• 잃지 않는 투자기준을 항상 기억하고, 많은 수의 비교군 데이터 베이스를 확보하여 더 확신을 가진 선택을 하자

• 수익률 보고서는 스스로의 투자에 확신을 심어주는 보고서

   

임장지에 대한 선입견을 버리고, 임장습관을 만들어라

초보자는 지금 가릴때가 아니다.

선입견을 버리고 임장을 통해 현장을 직접 경험하고 스스로 가치판단을 해야한다.

단, 분석 단계별로 정리를 통해 마침표를 찍고 넘어가야 설사 중간에 멈추더라도 다음을 이어나갈 수 있다!!

나에게 적용할 것

좋은 것을 싸게 사고, 가치에 맞게 시간을 들여 보유해야한다는 원리를 계속 되새기는 게 중요하다고 느꼈다.

이러한 가치판단을 하기위한 습관을 길러보자

• 매주 주말 1회 + 평일 2회 임장 (출퇴근 시간, 평일 낮시간)
• 각 지역구 별 대장아파트 단지 수익률 보고서 작성
• 한달에 1개씩 앞마당 늘리기
• 임장 시, 단지 뿐만 아니라 주변 환경, 거주인들 분위기, 분포도도 반드시 살피기

향후 계획도 세워보았다

• 2025년 내에 최소 앞마당 3개 이상 만들기 → 그래야 비교평가 가능 (집 or 회사 근처부터 시작해보자)
• 실전 준비반 수강으로 효율적인 임장보고서 작성법 배우기
• 재테크 기초반 수강으로 투자금 확보를 위한 기반 마련
• 돈독모 참여

완강 후 소감

나는 올해 6월 내집마련 챌린지로 월부에 입성하여, 내집마기초반, 중급반을 수강하고 현재 실거주 할 1호기를 결정하고 계약을 앞둔 상태다. 

(사실 이 후기를 쓰는 오늘이 계약서 작성날!)

이 결정을 하고 나름의 확신이 있었지만, 실거주 집을 빨리 마련해야하는 현실 때문에 살짝 조급하게 결정한 건 아닌지 걱정이 있었는데

이번주 강의를 들으면서 그 걱정과 아쉬움이 조금더 커졌다. 

조금만 더 여유있게 차근차근 공부하고 시장 상황에 대응했다면 좀 더 나은 선택지가 있지 않았을까.

하지만 강의에서도 나왔듯이

최선의 선택을 하지 못했더라도 

자산을 가지는 것 자체로 의미가 있다.

그리고 강의를 들으며 빨리 2호기를 마련해보고 싶은 의지가 더 불타올랐다.

투자는 어려울 수록 좋은거다.

의미 없는 경험이 없듯, 의미없는 임장도 없다.

이 말을 기억하고 미래를 위한 준비를 잘 해내가야겠다.