열반스쿨 기초반 3강 후기-88기 자산 스윗하게 싹쓰리(3)조-우바우

잠깐 오프닝강의 때로 돌아가서 그 때 가장 인상 깊었던 것은 주우이님의 조언이였다.

“벼락치기 했던 사람은 계속 벼락치기 한다.절대 안 바뀐다.나를 환경에 밀어 넣어야 한다.그럼 바뀌게 된다”

이 조언을 듣기 전까지 조모임을 선택한 결정을 수없이 후회했다.난 극 “I”이니까

열기에서의 2주는 인생에서 한없이 짧은 시간이지만 너무 길게 느껴졌다.

주우이님의 나를 환경에 밀어넣어라라는 조언이 없었다면 도망 갔을거 같다.너무 감사하다.

그래서 더 기대가 되었던 주우이님의 3강이였다.

1강,2강에서 너바나님 강의가 부동산투자자로서의 방향성을 제시했다면 3강 주우이님의 강의는 부동산투자자로 성장하는 방법과 공식을 가르쳤다.너바나님은 라면을 끓일려면 뭐가 필요해를 가르쳐줬고 주우이님은 라면을 끓이는 순서를 가르쳤다.나같은 초보자한테 너무나도 절실하고 너무나도 필요한 강의였다.

돈이 적게 들어가고 많이 벌거나 적정하게 버는 투자를 하기 위해  수익률 높은 투자를 해야 한다.

어떤 아파트를 사는지에 따라 수익이 결정되기 때문에 더 가치 있는 아파트를 싼 가격에 살 수 있는 실력이 중요합니다.

즉 저평가 아파트를 찾을 수 있어야 수익률을 높일 수 있는 투자를 할 수 있다.

수익률 보고서는 스스로의 투자에 확신을 심어주는 보고서이다.

투자결론을 내는데 꼭 필요한 수익률 높이는 입지분석-수익률보고서

STEP1,단지 선정

지역 랜드마트 아파트가 시세를 견인한다.랜드마크 아파트 가격이 올라가는 폭을 보고 그지역의 상승폭도 가늠할 수 있다.그 이상으로 오르지는 않는다.

수도권은 랜드마크가 오르면 그 다음 입지가 순차적으로 가격이 빠르게 움직인다.

지방은 랜드마크가 오르면 주변까지 영향주는데 시간여유가 조금 있다.지금이 좋은 시기이다.

STEP2,위치 

네이버 지도 주변 환경을 볼 수 있게 한장,단지 출입구,상가 동 배치 보이게끔 한장

STEP3,입지평가

(직장,교통,학군,환경,공급,호재,브랜드)에 따라 S,A,B,C등급으로 평가하기

-1.직장 종사자수

양질의 사업체가 들어서는게 그 지역 아파트가격에 어떠한 영향력이 있는지 또 사업체가 철수하는게 그 지역 아파트가격에 어떠한 영향력이 있는지를 마곡지구와 부평아파트를 예시로 보여주어 더 이해가 잘 되었다.

직장의 양도 질도 다 파악하자.

-2.교통

서울 수도권은 사람들이 출퇴근 시간을 줄이고 싶어하나 좋은 직장이 있는 곳은 거주비용이 높음,직장에 빨리 갈 수 있는 곳에 수요가 발생하므로 업무지구까지 지하철로 이동 시 소요되는 시간이 중요함.

지방은 교통의 중요성이 상대적으로 낮음(일부 광역시 제외)

-3.학군

좋은 학군지는 경제적 여유가 있고 교육열이 높은 수요자들이 선호함.학군 때문에 이사 오는 지역과 단지는 하락장에 전세가가 받쳐주고 상승장에 가격상승을 이끌어줌.중학교 학업성취도 평가를 단지단위와 지역단위로 확인하자.

-4.환경

사람들의 구매력을 볼 수 있는 요소로 백화점,대형마트 및 상권 체크하자.

추가로 산후조리원도 보는게 유의미 하다.산후조리원이 있다는 것은 가족세대가 많다는 반증이다.

-5.공급

향후 입주물량에 따라 역전세 가능성이 있으니 리스크대비 관점에서 꼭 적정수요 대비 공급물량을 확인하자.

3년 입주물량을 연평균으로 나누고 적정수요대비 몇배 인지 확인하자.

+재건축으로 인한 이주수요가 있는 경우 주변 전세가격이 오른다.투자자에게는 기회이다.비교적 적은 금액으로 투자 가능하고 전세가 2년에 5%씩만 상승시키면 입주시점에 전세가가 하락하더라도 투자시점까지 떨어지진 않을 것이다.

STEP4,수익률 분석

저평가를 확인하자.절대적평가인 같은 금액 아파트 중에 가격이 젤 저렴한지 상대적평가인 같은 가격 중에 가장 좋은 아파트인지 먼저 판단해야 한다.

앞마당 최소 3개 만들고 비교해보자.

현 시점 대부분 아파트들은 전고점 대비 15%이상 떨어진 아파트가 많음.최소 전고점까지 간다 생각하고 수익률 계산을 먼저 해보자.얼마 더 오를지는 절대적평가와 상대적평가를 통해 가늠할 수 있음.

수익률에서 가치 대비 저렴한 아파트를 싸게 사는 것도 중요하지만 결국 가격이 제 가치를 찾아갈 때까지 보유하며 인내하는 것이 중요하다.

STEP5,현장 사진

(아파트+주변 상권)

STEP6,투자 결론

저환수원리에 적합하는지 확인하자.저평가는 단독으로는 결론 내기가 불가능하니 비교평가를 통해 확인하자.

지방은 크레인이 많이 올라가는 곳이 땅의 가치가 있는 곳.예로 구도심이 있다.

그 지역에 사람들이 몰리니까 재건축을 진행하는 것이고 그런 지역은 외부에 신축이 생겨도 사람들이 이동하려는 수요가 적기 때문에 땅의 가치고 있다고 판단하고 이는 전고점을 넘을 수 있다고 본다.

지방에서 땅의 가치와 연식이 떨어지는 곳은 전고점을 넘기 어려울 거 같다.

첫 임장 지역을 선정하는 방법

1,지역에 대한 선입견을 버리자.내가 사는 곳이니까 다 알아.요즘 뉴스에 여기 집값이 오른대…등등

2,임장 습관 만들기.

적용할 점

1.수익률 보고서 저평가 여부를 전고점 대비로 판단했는데 비슷한 가격인 단지 한개,비슷한 입지인 단지 한개 추가해서 비교평가 해보고 판단해보자.

2.다음달 실전준비반 강의 꼭 수강해서 임장하는 법과 임장보고서 작성하는 법을 배우자.

3.6개월 안에 앞마당 3개 만들도록 하자.해야 할 일을 하자.