제목 : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

저자 : 이현철

■ 책에서 본 것

1장. 아파트 가격은 ‘심리, 전세, 정책’으로 변한다

#전세가의역할 #정부정책의한계

집값이 내려갈 것인지에 대한 판단은 시장상황에 따른 미분양의 흐름을 잘 보고 또한 입주 미분양이 얼마나 되는지를 구분해서 판단하는 것이 시장을 올바르게 판단하는 지름길이 될 것입니다.

사람들이 집을 사지 않고 전세를 결정하는 가장 큰 이유는 집값에 상관없이 전세보증금을 전액 손해없이 돌려받을 수 있다는 장점 때문이다. 다만, 개인간의 거래이다보니 정확한 날짜에 돌려받는 문제에서 문제점이 많은것이 사실이다.

개인 투자자들이 투자하지않게 된다면 전세공급이 줄어들고 전세폭등이 오게될것이다. 전세입자는 전세로 오래 살 생각을 하고있다면 오히려 개인 투자자들을 환영해야한다. 투자자가 늘어나서 전세공급이 늘어나야만 전세가 안정될 수 있다.

월세는 전세와 종속적인 관계로 전세가가 올라감에 따라 월세는 공급이 아무리 많아도 자연스럽게 월세가 올라가는 현상을 보인다. 월세가 전세보다 세입자에게 상당한 부담이기 때문에 전세가 상승에는 못 미치게된다. 그래서 월세전환률이 떨어지는 것이다.

전세가가 상승하는 시기에는 임대인입장에서 전세금을 더 올릴 수 있는 상황이 된다. 주택은 필수품이기때문에 실수요인 전세에도 가수요가 생길수있다.

선분양의 장점은 주택업자(건설사)의 자금조달이 용이하고 소비자의 목돈마련 부담이 적으며 아파트가 잘 팔린다. 그러나 부실시공 우려가 있고 호재 등의 과대광고문제가 있으며 분양권 전매제도로 인한 프리미엄 투기문제, 입주대란으로 집값과 전세가 폭락(침체기에는 마이너스프리미엄)의 원인이 된다.

전세가는 매매를 원하는 사람들로부터 바로미터 역할과 매매가가 올라가는 시기에도 매매가를 받쳐주는 지지선역할, 시장에 따라 매매가를 올리거나 떨어뜨리는 역할을 한다.

아파트 가격을 분석할 때, 매수하려고하는 사람들의 적극성 여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부에 대한 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.

정부는 금리,대출,세금규제로 정책을 내놓지만 시장을 바꿀 수 없는 한계성을 지니고 있다. 5년 단기임기로 그안에 가시적인 성과를 봐야하는 딜레마가 있다.

2장. 부동산 투자에 숨어 있는 비밀

#학군수요 #매도타이밍 #정부정책의한계

투자자는 항상 폭등상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 미리 대비해야한다. 가장 좋은 대응방법은 적당한 시기에 더 이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도하는 것이다.

새 아파트가 들어오면 주변주민들은 비싼가격때문에 쉽게 접근을 못하는 반면, 다른지역에서 쉽게 접근하여 추가수요가 발생해 집값은 유지되거나 오르게된다. 결국 기존집은 가격이 크게변하지않고 새아파트만 가격이 크게 상승한다.

다들 새 아파트에 사는 것을 선호합니다. 그래서 택하는 방법이 바로 전세로 들어가는 것이죠. 그런데 이런 행동이 바로 집값을 올리는 것임을 명심하셔야합니다.

역세권과 학군 아파트 중 가장먼저 거래되는것은 학군아파트. 이유는 역세권아파트는 선택영역이 넓으나 가고싶은 학교로 배정되는 아파트는 절대적이기 때문이다.

시간은 결코 기다려주지않는다. 최고를 찾지말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로 한 채 계약을 진행하는 것이 좋다.

전세가율이 높은 아파트는 인기가 없는 아파트로 볼수있는데 과감히 사도된다. 다만 전세입자를 맞추는시기와 전세가를 매수하기쉽도록 조건을 만들어두는 게 중요하다.

정부의 시각은 서울,수도권에 맞춰져있어 지방에 투자하는 것이 훨씬 더 좋은 수익을 올릴 가능성이 많다.

사람들은 싸게 사는것에 모든 노력을 기울이지만 파는 것에는 그리 많은 노력을 기울이지 않는다. 그러나 투자는 팔때, 언제 어떻게 파느냐에 따라 수익이 차이가 난다.

정부정책의 한계가 뭔지 아십니까? 이제 더이상 나올 것이 없는 경우입니다. 규제를 시장이 이겨내면 정부는 쓸카드가 없어지고 그뒤에는 눌린 강력한 에너지가 폭발해 폭등으로 이어진다. 정부정책은 실패하게 되어있습니다.

집값이 하락 전제 4가지-한 지역시장에 최소 3-4년 공급과잉이 있어야하고 그동안 폭등으로 매매전세 갭이 많이 차이나야하며, 너무 비싼 분양가로 프리미엄형성이 어렵고 투자자들의 묻지마 투자자가 주를 이루어야한다.(뒤늦은 투자에동참) - 그전에 폭등은 필수이며 정부의 규제가있어도 전제가 없다면 하락은 일시적일뿐 다시오른다.

전세자금대출은 전세가 급등을 더욱 가속시키는 역할을 한다.

가격흐름을 알고 매도계획을 세워야하며 집 한채를 사더라도 반드시 투자한다 생각하고 실행하는게 좋다. 중요한 것은 사는 것보다 매도.

■ 깨달은 것

p57-61 부동산의 특성으로는 움직이지않아 지역성의 영향을 받는 부동성, 공급시간이 오래걸려 맘대로 공급을 늘릴수없는 부증성, 전세나 자가 중 어쩔수 없이 선택해야하는 의식주의 하나라는 것이다. 아파트에 대한 가격을 제대로 분석하기 위해서는 부동산의 특성에 기반을 두고 출발해야만 제대로 된 분석을 할 수있다.

p84-85 정부는 장기적으고 전세가를 잡기위한 정책으로 공급을 늘리는 정책을 쓰는데 문제는 공급을 해결하지 못한 채 금융지원을 적극적으로 도입해 오히려 전세거를 더 올리는 역효과를 가져오게 된다.

p94 전세대란을 막기위해서는 반드시 전세임대사업자가 늘어야 합니다. 우리나라 전세공급의 80%는 개인 투자주택이기 때문이다.

p174-175 수요와 공급이 일치하는 안정적인 시장에서의 가장 큰 변수는 학군수요이다.

p205 가장 먼저 아파트 사이클의 시기별 현상과 그 원인 등을 구체적으로 이해하고 나서 호재를 찾든, 내가 좋아하는 지역에서 투자하든 해야한다. 사이클에 대해 먼저 아는것!

p214 새아파트에 사는 것을 선호해 전세로 들어가게 되는데, 처음입주할 때는 전세가가 낮게 형성되다가 생각보다 빨리 입주물량이 소진되고 입주후 전세가가 급등하기 시작한다. 결국 매매가도 상승하는 것이다.

p217 학군이 중요한 지역도 새아파트가 들어오면 새아파트의 가격이 학군지 아파트를 아파트 이기는 상황이 발생한다.

p239 건설사는 인기가 좋은 소형에서 마진을 많이 보고, 대형에서는 손해를 보고 있다. 그래서 소형이 대형보다 수익률이 좋았고 건설사에서도 대형을 많이 짓지 않고 있다. 그러나 다음 사이클에서는 적게오른 대형의 시대가 온다.

p317 주택보급률이 100%가 되어도 가격은 안정되진 않는다. 왜냐면 수요는 일정지역에, 새로운 아파트에 몰리게 되어있기때문이다. 전세를 보면 공급이 부족한지 남는지 알수있다.

p339 인구가 줄어듦으로써 슬럼화될 수있는 지역의 집을 소유했던사람은 집이 아닌 땅으로서의 가치를 가진 재산으로 변화될 것이다.(선호도,입지 중요!)

■ 적용할 것

1. 부동산 시장의 사이클 알기
2. 전세가의 추이 지켜보기
3. 투자요소(학군,호재,역세권등) 우선순위를 스스로 기준을 잡고 판단해 투자하기
4. 사야될 시점이라 판단되면 최고보다 적당히 마음에 드는 물건을 구입하기
5. 무주택자를 벗어나 내집은 무조건 살 것.(하락보다 상승이 더 길다)
6. 절대 싸게 사려기보다는 가격흐름을 익혀 올라가는 흐름에 보유하고 있을 것