안녕하세요
신혼부부 투자자
성공루틴 입니다💕
구축 투자를 고민 하시거나
결정 하신 분들이 계실텐데요
수리가 되어 있으면 좋겠지만
대부분 수리를 해야 하는 물건이
더 싼 경우가 많습니다
<아래 글을 먼저 읽어 보시면
이해가 빠를 거에요>
구축 수리 해야 하는 물건을
고르게 된다면
궁금한 내용이 있는데요!
바로
당연히 잔금 여력이 된다면?
잔금 후에 인테리어를
시작하면 된답니다
하지만 잔금 여력이 된다고
잔금을 하고 싶은 분은
안 계시겠죠?ㅎㅎ
잔금 없이도 인테리어 가능한
조건을 이야기 드리려고 합니다
잔금 없이 인테리어 가능한 조건
1) 공실
2) 매도인 미리 이사
3) 만기 얼마 안남은 전, 월세입자
위의 3가지 조건을
차례대로 살펴볼게요 :)
1) 공실
가장 좋은 조건 입니다
공실인 경우는
매도인이 세입자를 퇴거 시켰든
본인이 나갔든
어쨌든 돈이 있기 때문에
약간의 협상을 통해서
수리 기간 받기에 유리합니다
이런 매물 입니다
→ 이 경우 매도인은 이미 비용을
치룬 상태이기 때문에
중도금을 조금이라도 빨리
드리는 것으로 협상 해볼 수 있어요
가계약금,계약금
▼
중도금(빨리)
▼
수리
"수리를 해야 하는데,
최대한 중도금을 빨리 드리고
수리 기간을 주실 수 있을까요?"
수리 기간을 준다면
공과금을 부담 하고
수리 후 전세를 낼 수 있습니다
2) 매도인 미리 이사
공실과 비슷한 조건이에요
매물 임장 시 대화 하다 보면
매도인이 미리 이사 갈 수 있는
상황들이 보이는데요
이 기회를 잘 포착해서
수리 기간을 확보할 수 있습니다
매도인이 미리 이사 가는 경우
어떤 사유가 있을까요?
<매도인 미리 이사 가능한 포인트>
- 돈이 있어서 미리 이사 가능
- 단독 주택으로 가는 경우
- 집 지어서 가는 경우
- 자녀 집으로 들어가는 경우
- 병원으로 들어가는 경우
이 경우는 잔금 전에
미리 이사 갈 수 있는 포인트 이기에
활용해볼 수 있습니다
방법은 1번과 동일 합니다.
가계약금,계약금
▼
중도금(빨리)
▼
수리
중도금을 조금이라도 빨리 주고
수기 기간을 확보할 수 있습니다
3) ★만기 앞둔 전,월세입자
상황을 잘 알수록 유리합니다
매수하려는 시점과
만기 시점이
차이가 별로 없는 경우
협상을 통해 잔금 없이
수리 조건을 만들 수 있는데요
예를 들어 아래와 같은 물건
전세끼고 매수 가능한 매물인데
입주 가능일이 25년11월 입니다
이 때 ‘갱신’ 여부를 확인 해야 합니다
갱신권을 미사용 했다면?
나갈 의사가 있는지 확인
갱신권을 사용 했다면?
나갈 날짜가 확정인지, 아닌지
확인이 필요 합니다
이 때 협상의 포인트는
임차인이 퇴거 하려면
전세금, 월세보증금을
매도인이 ‘반환’ 해줘야
하는데요
매도인은 이 자금이
부족한 경우가 많습니다
이럴 때 세입자 퇴거 비용을
도와 드린다는 의미로
중도금을 통상적인 금액보다
더 많이 드리는 조건을
이야기 드려볼 수 있습니다
(통상: 20~40%)
(협상 시: 40~50% 이상)
이 때 중요한 것은
수리기간 1개월
전세입자 빼는 기간 2-3개월
총 4~5개월의 기간이
필요하기 때문에
잔금 기간도 같이 확인 해야 합니다
아래 사례에서 더 이야기 해볼게요
. . .
잔금 없이 인테리어 한 실전 사례
저의 실제 사례를
현재 기준으로
이야기 드리려고 합니다
. . .
<A단지 조건>
25.9.15 기본집 매수 가정
✔매매가: 5억
✔현 전세입자: 2억
✔만기(퇴거예정): 25.11.30
✔수리후 전세: 4억
✔잔금일자: 25.12.30
. . .
가장 첫 번째로 해야 할 것
현 세입자의 퇴거일자가
11/30일이 맞는지 확인
→ 실제로 확정이 안된 경우가 있기에
더 빨리 퇴거 가능한지 확인 필요
두 번째
퇴거 가능 날짜를 확인 했다면
그 날짜에 맞춰서
‘잔금일자’ 협상이 필요합니다
만약 세입자의 퇴거일자가
11/30일 이라면
수리 1개월 + 전세 놓는 기간 3개월
잔금 일자를 26.3.30일로 하는 것이
보다 안전 합니다
. . .
<이렇게 해보세요>
① 세입자 퇴거 날짜 확인
"사장님~ 세입자분 만기가 11/30일 인데
혹시 날짜가 확정 되신건가요?
확정 안 되신거라면 미리 나가시는 것도
가능할까요?"
→ 세입자 퇴거일자 확인
📌확인 포인트
부동산 사장님이 처음 이야기한
날짜가 아닐 수 있습니다
반드시 날짜 다시 확인 해주세요
(저의 경우 확정이라고 했지만
추가 확인 해보니
미리 퇴거가 가능했어요)
② 잔금 일자 협상
"사장님~~~
제가 좀 불안해서요 ㅎㅎ
수리도 해야 하고,
세입자도 구해야 하는데
잔금일자좀 길게 해주세요"
"매도인분 세입자 퇴거비용
부족하신거 제가 중도금으로
미리 보태드릴 수 있어요!"
이렇게 매도인이 원하는 것을
드리면서 협상이 가능합니다
📌추가 확인 포인트
6.27 대책으로 인해
전세대출 실행과
소유권이전이
동시에 불가 하기 때문에
추가적으로 신규 전세입자
대출 후 소유권 유지 기간은
3개월 이상 확보 하는 것이
필요합니다.
6.27대책 관련 내용은
아래 글 참고 바랍니다
코쓰모쓰님 : 규제시장의 기회
정리 해보면
<잔금 없이 인테리어 가능한 조건>
공실 / 매도인 미리 이사
→ 중도금 빨리 주고 인테리어
만기 얼마 안 남은 전,월세입자
→ 중도금을 세입자의 퇴거자금으로 주고
세입자를 미리 퇴거 시킨다!
. . .
이상
잔금 없이 인테리어 할 수 있는
방법 이였습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다
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