[급문의] 세 낀집 매매시 전세보증금 차압/가압류 이슈!! 내일 11:00 본계약입니다ㅠ 고수님들의 도움 부탁드립니다.

사이먼차님 안녕하세요. 우선 현재는 근저당이 없는 상태이실까요? 근저당이 없는 상태라면 전세입자분이 최우선변제권을 갖기 때문에 전세입자분의 보증금은 큰 문제가 되지 않고 혹시 근저당이 있다고 하더라도 근저당 말소조건으로 전세계약을 하게 되어 동일하게 적용됩니다. 특약은 추가로 사이먼차님을 보호하기 위해서도 계약 이후 등기상의 권리변동은 없게 한다. 라는 특약을 한줄정도 더 넣으시면 좋을 것 같습니다! 사이먼차님 매수 축하드려요 :)

사이먼차님 안녕하세요. 저라면 이렇게 생각해 볼 것 같습니다. 말씀해주신 특약에 잔금일 등기 상의 권리 변동이 없게한다는 내용과 그에 대한 책임소재를 좀 더 명확히 넣어볼 것 같습니다. 본 계약 전 계약서의 세부 문구들을 사전 조율을 해두는 것이 가장 좋은데 그래도 내일 최선을 다해서 이 부분을 저라면 노력해 문구 정리를 해볼 것 같고, 신규임차인을 매도인이 구하게 되는 경우 '임차인의 전세보증금 반환보증 가입 불가 시 매수인 계약해제 가능' 같은 수평 해지 조항도 추가해 두려고 노력해 볼 것 같습니다. 주담대는 받지 않으시겠다고 하셨으니 전세대출에 좀 더 집중해 볼 것 같은데요. 아시다시피 627 대책 이후 조건부 대출(매매진행 물건의 신규임차 전세대출, 근저당이 있는 물건의 근저당을 말소하는조건의 주담대 등)의 경우 금융기관의 대출 실행 후 모니터링이 꽤나 길고 타이트합니다. 보통 대출은 계약 이후 신청하여 승인되고 잔금일에 실행이 되는데, 대출이 실행된 이후에도 꽤나 긴 기간 후 모니터링을 통해 전세대출을 환입해 달라는 사례가 올 여름들어 있었습니다. (모든 은행의 일괄 적용은 아닌 것 같습니다 은행의 영업 실적이나 분기별 대출 판매 할당량 등이 저조 할 경우 모니터링을 좀 느슨하게 하는 것 같고, 할당량이 꽤나 채워졌다면 타이트 하게 하는 것 같긴합니다.) 24년 여름 작년 최초로 조건부 전세대출 규제가 있었을 때는 2주나 그래도 한 달 정도면 괜찮다는 금융기관의 답변이나 사례들이 있었습니다만, 올 여름 규제에서는 627 이후에 계약된 전세 계약에 대하여 전세 대출이 실행된지 두 달이 지나 세달을 바라보는 시점에서 임대인이 변경된 것을 모니터링 하여 임차인에게 환입 요청을 하는 동료들의 투자 사례가 있었습니다. 전세 대출 승인과 실행 사이 명의가 변경될 경우 승인된 전세대출이 실행되지 않을 수 있고, 전세대출이 실행된 이후에도 모니터링이 타이트 할 수 있으니 임차계약 또는 임대차 잔금 실행 이후 명의 변경 시점을 저라면 세달 이상으로 잡아보려고 노력해 볼 것 같습니다. 주인 전세도 마찬가지겠지요. 엄밀히 말해 임대인인 사이먼차님께서 감당해야 할 대출은 아니고 보증금의 조기 반환 의무를 지는 것도 아니긴 합니다만, 그래도 임차인은 새 임차인을 구하려고 노력하게 될 것이고 결국 임대인도 신경을 쓸 수 밖에 없기 때문입니다. 사이먼차님 투자 마무리 화이팅입니다!

사이먼님 안녕하세요! 계약 화이팅입니다! 우선 등기상에 말소이력이고 지금 잡힌저당이 없다면 크게 문제될것은 없습니다. 또한, 세입자는 매도자와 계약을 체결하고 인계받는 건으로 매수자 입장에서 크게 염려할것은 없어보입니다. 계약당일 등기상 권리변동여부와 추가근저당설정여부만 확인해보시면 좋을것 같습니다. 화이팅입니다!