수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
매도편 : https://weolbu.com/s/ESZHmCDlks
매수편 : https://weolbu.com/s/EUJEFfzvEU
부동산 Q&A : https://weolbu.com/s/GOoCtPrhte
안녕하세요.
꾸준한 루틴을 지키며 투자자로
성장하고 싶은 하람입니다.
저는 24년 4월 월부를 만나
수도권 외곽의 0호기를 매도하고
서울 4급지에 1호기를 매수하는
가슴 벅찬 경험을 하게 되었습니다.
하지만 갈아타기를 하며 짧은 기간 안에
2번의 이사까지 하게 되었는데
첫번째 이사는 설렘 가득했지만
두번째 이사는 예상치 못한 문제들로
이어지며 쉽지 않은 시간들이였습니다.
위의 부동산 Q&A 링크에는 ‘지인’ 이라고 표현했지만
(위 내용 참고 부탁드립니다.)
사실은 배려 깊은 지인 덕분에
적은 보증금과 월세로
함께 거주하게 된 터라 지인의 상황은
곧 제 상황이나 다름 없었습니다.
그리고 그 과정에서
지인과 저의 소중한 보증금 전부를
잃을 뻔한 아찔한 경험을 하게 되었습니다.
저처럼 당황스러운 상황에 처할 수 있는 분들을 위해
제가 어떻게 대응하고 소중한 자산을 지켜낼 수 있었는지
그 경험을 나누고자 합니다.
부동산 사장님의 솔깃하지만 위험한 제안
복잡해 보이지만 위 상황은 간단했습니다.
저희가 월세로 들어갈 집의 집주인(매도인)과
매수인의 잔금 시간이 맞지 않았습니다.
그러자 부사님은 이런 제안을 해왔습니다.
"서로 시간이 안맞으니 기존 집주인한테 줬던
계약금 500만원을 돌려받고,
매수인이 세금문제가 걸릴수 있다고 하니까
보증금 전액을 매수인에게
바로 보내주세요. 그 돈으로 잔금을 치루면 되니까요.
그리고 아직 매수인 얼굴 못봤으니까 그 전날
만나서 계약서만 새로 쓰고 잔금날 돈만 보내주시면 되요.
매수인이 손님 배려해서 전 날까지 와주는거에요."
언뜻 들으면 간단하고
제가 매수인에게 무척이나 배려받는 제안 같았지만
저는 본능적으로 무언가 잘못됐다는 걸
느꼈습니다.
'아직 소유권이 넘어가지도 않은 사람에게
돈을 보내도 괜찮은걸까?'
하는 의심이 머릿 속을 떠나지 않았습니다.
전문가의 조언에서 찾은 돌파구
보증금을 반드시 지켜야 했기에
다양한 루트로 법적 근거를 찾아보기 시작했습니다.
그러던 중 엑스퍼트를 통해 만난 공인중개사님을 통해
법적 근거를 확인할 수 있었습니다.
참고 : 네이버 엑스퍼트 >
각 분야의 전문가가 1:1 상담을 제공하는 네이버의 프리미엄 서비스로
다양한 분야의 전문가를 쉽게 만날 수 있다.
<아래 내용은 상담받았던 내용을 요약 정리한 것입니다.>
전문가가 알려준 최악의 시나리오 3가지
1. 최악의 경우 보증금을 모두 잃을 수 있다.
임차인이 매수인에게 보증금을 보내는 시점은
'소유권 이전 등기' 가 완료되기 전이므로
이 시점에서 매수인은 법적으로 아무런 권한이 없는
제3자일 뿐이다.
만약 매수인이 보증금을 받은 후
매도인에게 잔금을 치르지 않고 잠적하거나
다른 문제로 매매 계약이 파기되면
임차인은 법적 집주인도 아닌 사람에게
전 재산과 다름없는 보증금을 넘겨준 셈이 되므로
이를 돌려받는 과정은 매우 길고
고통스러운 법적 다툼이 될 것이다.
2. '계약 효력 없음' 상태에 놓일 수 있게 된다.
매도인에게 계약금을 돌려받는 순간
기존 계약은 해지된 것으로 해석될 여지가 매우 크다.
결국 임차인은 잔금일 당일 어떤 집주인과도
유효한 계약 관계가 없는 '법적 진공상태' 에 놓이게 된다.
3. 매도인의 계약 파기 및 이중계약의 빌미가 된다.
매도인이 계약금을 돌려주었으므로
‘임차인과 합의 하에 계약은 무효가 되었다’고 주장하며
다른 임차인과 이중계약을 체결해도
임차인은 대항할 방법이 없다.
그리고 부동산이 기존 계약서를 '보관'하는 것은
법적으로 아무런 효력이 없다.
이 조언들을 듣는 순간
아찔한 시나리오들이 머릿속을
스쳐 지나갔습니다.
물론 과도한 해석일 수도
일어나지도 않을 일을 사서
걱정하는 것일 수도 있겠지만
만에 하나라도 문제가 생긴다면
모든 책임은 제가 져야한다는 것을
깨닫게 되었습니다.
원칙을 지키기로 했습니다.
더 이상 망설일 이유가 없었습니다.
어떤 상황에서든 원칙을 지키는 것이
가장 안전하고 현명한 길이라 판단했고
부동산 사장님께 제 입장을
명확하게 전달했습니다.
"사장님, 제 계약의 당사자는 현 소유주이신 매도인입니다.
그러니 저는 계약서에 명시된 대로 잔금일에
매도인 계좌로 잔금을 송금하도록 하겠습니다.
그리고 임대인 지위승계는 매도인분과 매수인분 두 분이
해결해야 할 문제라 생각됩니다. 저는 개입하고 싶지 않습니다."
이전까지 강압적으로
“문제 없으니 내 말만 따르면 되요”
라고 하던 사장님도
제가 단호하게 말하자
결국 마지못해 수긍했습니다.
“알았어요. 원하는대로 해줄게요.”
이외에도 자잘한 문제들이 있긴 했지만
가장 큰 고비를 넘긴 덕분에
결과적으로 계약은 잘 마무리할 수 있었습니다.
이번 경험을 통해 얻은 3가지 원칙
이번 경험을 통해 저는 앞으로의 투자 여정에서
반드시 지켜야 할 몇가지 원칙을 새기게 되었습니다.
첫째, 내 돈은 내가 지킨다. 의심이 든다면 전문가를 찾아라.
부동산 사장님의 말을 전적으로 100% 신뢰하기 보다는
조금이라도 의심이 드는 상황이 생긴다면
반드시 직접 확인하고 이해되지 않는 부분은 즉시 결정하지 말고
전문가의 도움을 받아야 한다는 것을 배우게 되었습니다.
둘째, 그들의 사정에 나의 위험을 태우지 마라.
부사님은 ‘좋은 게 좋은거다.', ‘이렇게 안하면 매수인이 서운해한다.’ 등의
말로 저를 휘두르려고 하셨지만
그만큼 위험한 것은 없는 것 같습니다.
어차피 잔금 이후 매수인과 연락할 일은 거의 없습니다.
잠시의 불편함 때문에 그리고 다른 사람의 편의를 위해
내가 불필요한 위험을 감수할 위험은 전혀 없으며
모든 계약은 법과 원칙 아래 진행되어야 함을
다시 한번 깨닫게 되었습니다.
셋째, 명확한 근거를 바탕으로 당당하게 요구하라.
지금 생각해보면 처음에 잘 몰라서 애매하게 행동했던 것이
빌미를 제공한게 아닌가 싶습니다.
이러한 태도는 상황을 더 어렵게 만드는 것 같습니다.
내가 무엇을 원하는지
왜 그렇게 해야하는지
명확한 근거를 가지고 단호하게 요구할 때
비로소 상대방을 설득하고 상황을 내가 원하는
방향으로 이끌 수 있음을 배우게 되었습니다.
.
.
.
.
짧은 기간 두 번의 이사를 겪으며
이사가 단순히 집을 옮기는 행위가 아니라
내 소중한 자산을 지키는 법적 과정임을
배우게 되었습니다.
의심이 들면 조금 더 알아보고
한번 더 확인하고 당당하게 요구하는 용기가
필요하다는 것
그리고 무엇보다
제대로 아는 것의 중요성을 다시한번
느끼게 되었습니다.
매도부터 이사하는 과정까지
뭐 하나 순탄하게 흘러간 것은 없지만
이런 경험들이 쌓여
오히려 저를 단단하게 만들었고
앞으로 더 현명한 투자자로 성장하게
해줄 것이라 확신합니다.
긴글 읽어주셔서 감사드립니다.
(이 경험을 글로 나눠보라고 용기를 주신 나방님과
민경용팔쒸님, 그리고 스스로 생각을 정리하는 시간으로
글을 써보라고 조언해주신 혀니혀닝님께도 감사드립니다.)
