[열중47기 책장 넘길때마다 경제적 자유 사뿐4뿐 가까워지죠 안판사] 실전 투자로 이어지는 단계별 비교평가 전략 3강 잔쟈니튜터님



1년차에 열중을 듣고 이번에 재수강을 하였는데 몸이 아파서 쉴까 고민 많이 했는데

1-3주차 주차별 강의를 들으면서 쉬지 않고 결제를 클릭한 제 손가락이 너무나 고마웠습니다.

비교평가라는 단어만 들어도 왜인지 모르게 몸이 위축됩니다.

1등뽑기, 비교평가가 너무너무너무*100 어려웠습니다.

그러다보니 늘 결론도출이 안되었습니다.

피땀흘려 임장한 소중한 앞마당을 손품에서 막혀 찐마당으로 만들지 못하는 제 자신이 많이 미웠습니다.

기초반 강의에서 이렇게까지 비교평가를 자세히 알려주실 줄이야...

다음달 임보는 지난번 임보보다 훨씬 가벼운 마음으로 피피티를 다룰 수 있을 것 같습니다.

긴 시간동안 비교평가 자세하고 상세하게 강의해주신 잔쟈니 튜터님 감사드립니다.

3강에서는 실전투자로 이어지는 단계별 비교평가 전략에 대해서 배웠습니다.

학습목표

1. 아파트의 가치와 가격을 비교하여 투자 후보단지를 고를 수 있다.
2. 여러 개의 앞마당을 관리하여 투자 물건을 찾을 수 있다.
3. 실전투자자의 독서후기 작성법을 자신의 독서에 적용할 수 있다.

목차

파트1 비교평가를 해야하는 이유

파트2 실전 투자를 위한 단계별 비교평가 전략

파트3 비교평가를 적용한 실전 투자 사례

파트4 실전 투자자의 독서후기 작성법

파트1 비교평가를 해야 하는 이유

비교평가란? 가치와 가격을 파악하여 투자로 연결시키는 유의미한 과정

가치/가격/내 상황 3개의 원의 중첩된 것 = 투자

파트1 비교평가를 해야 하는 이유

1. 확신을 갖고 투자할 수 있다.(성동 금호ㄷㅅvs 하남미사 골든ㅅㅌㄹ/관악 ㅂㅊㄷㅅ)
2. 같은 돈으로 더 벌 수 있다.
3. 전세, 매도 운영에 도움이 된다.

궁극적으로 투자관련 의사결정을 스스로 하기 위해 비교평가를 배우는 것

파트2 실전 투자를 위한 단계별 비교평가 전략

1단계 지역 내 비교평가

2단계 지역 간 비교평가

3단계 물건 별 비교평가

가치를 제대로 판단하는 것이 비교평가의 핵심

수도권 아파트 가치 비교 탬플릿

⑴ 지역 내 비교평가 지역 내 핵심가치 찾기

핵심가치란? 해당지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소

지역의 특징에 따라 핵심가치는 달라질 수 있다.

임장을 다녀왔다면 각 지역 사람들이 핵심적으로 중요하게 생각하는 가치를 찾아야한다.

지역 내 핵심가치를 찾는 방법? 발품(임장)+ 손품(입지분석) + 가격(전고점 수준)

① 발품(분-단-매)

서울수도권 한판 지도 해당지역이 GBD/CBD/YBD와 얼마나 떨어져 있는지

위성지도+지형도+호갱 경사도 지역의 특징 파악하기

(분임 등) 임장을 통해 생활권을 분류하고 생활권의 특징 파악하기

② 손품(입지분석)

사임을 쓰면서 위치, 교통, 직장, 학군, 환경을 파악하여 내 손으로 정리해보고

생활권의 순위 매기기

③ 가격(전고점의 수준)

아실에서 최고가 아파트 검색/31~35평/조회기간 21~25

생활권별/-억별 최고가 아파트 매트릭스 적어보기

발품+손품으로 내린 결론 확인하고 핵심가치 줄글로 정리

성북구의 예시

하급지로 갈수록 교통의 중요성이 더 커짐

비교평가의 본질은 우선순위를 매기는 것임

절대적 저평가 = 모두가 싼 시기(뾰족하게 더 좋은 것을 고른다)

다 싼데 굳이 후순위 단지를 선택할 이유가 없다 투자범위를 앞단에서 뾰족하게!

상대적 저평가 = 좋은 건 비싸고 덜 좋은 건 쌈, 싼 것과 안 싼 것 뒤섞인 시기

가치 있는 것 중 싼 것을 택함

앞단은 오르고 뒷단은 아직 쌀데 가치와 가격이 왜곡되어 있는 구간을 찾아서 투자!

지역내 비교평가시에는 -억대 가격 비슷한 수준의 단지들

입지요소 적고 저평가 여부 체크 후

그 뒤에 그래프 붙여보고 전고점 확인해보기

핵심가치를 더 충실하게 만족하는 것을 기준으로 나래비

핵심가치의 순으로 가격이 형성되어 있을때는 어떤 것이 저평가인가?

전고점과 그래프(가격의 추이), 오랫동안 가격의 차이 등으로 파악하여 가격의 수준을 확인

적용할 점

시세앞단에 최고가 아파트 파트 교재32페이지 적용하기

시세지도를 그릴때 생활권별 핵심가치를 파악

시세그룹핑에서 저평가 단지(핵심가치에 비하여 가격이 싼) 뽑기 → 매임후보단지

교재 33페이지 사임 마지막페이지에 반영하기

(1) 지역 내 비교평가

1단계 가격에 가장 큰 영향을 주는

지역 내 핵심가치 찾기

2단계 가격고정

비슷한 가격의 단지들을 묶어 비교평가

(핵심가치를 가장 충실히

만족시키는 것에 우선순위)

3단계 시장의 저평가 여부 판단

매수 우선순위 참고

⑵ 지역 간 비교평가(공통점을 찾아 묶기 → 가르마 타기)

가격고정 가치비교평가

-억대 비교평가

교통, 위치(우선순위) 지역내 비교평가와 툴은 동일

입지요소를 적고 두드러지는 포인트 체크, 1단계로 판단해보고 그래프 붙여보기 전고수준도 체크

가치가 차이나는 경우 더 가치있는 곳 우선순위

장단점 혼재하는 경우 상황에 맞는 곳 우선순위

마지막 내 상황에 맞는 곳 현금흐름/투자방향성/포트폴리오/물건상황

1등 맞추기가 아니라 내가하는 투자의 장단점을 알고 우선순위를 매긴 후 내게 맞는 집을 선택하는 것

방향이 있는 것이고 내 선택에 대한 책임이 따를 뿐

비교만 하다가 선택을 미루지 말자!

수도권 비교평가 시 필요한 마음가짐은 10년 뒤를 바라보는 것이다.

가치 있는 단지라면 가격은 우상향한다.

비교평가해도 결론이 잘 안나요. 앞마당을 더 넓힐까요?

내 앞마당의 평균 투자금이 종잣돈과 1억이상 차이 날 경우

현재 시장 분위기에서는 그정도의 가격차이는 조금 어려움

종잣돈에서 +20%정도 투자금이 드는 곳으로 앞마당 넓혀서 투자하기

적용할점

27년 5월까지 저축액+1호기 매도금 투자금 가정하여 좋은지역부터 앞마당 늘려나가기

(그래야 투자 후 아쉬움이 없다)

임보 앞단에 앞으로의 계획에 넣기

내 앞마당의 평균 투자금이 종잣돈과 맞지만 확신이 없어 결론을 못낸 경우

기존 앞마당에서 TOP3 고른 후 다음 앞마당 넓히기

기준을 정하고 더 좋은 걸 찾겠다는 마음

희미한 앞마당 비교평가 어려움

기존 앞마당으로 매번 되돌아가면 결코 앞으로 나갈 수 없다.

내가 성장했기 때문에 느껴지는 희미함

이해도가 너무 낮다면 시세트래킹 및 입지분석(가치와 가격 확인)

온전히 집중할 수 없는 한달 투자후보 선 정 및 임장 투자후보 순위권 단지 매물보기

살 수 있는 집이 별로 없어요. 기다릴까요 하급지 할까요?

1단계 현재 살 수 있는 단지를 찾는다.

2단게 기존 앞마당 시세 지켜보면서 아랫급지 임장하고 후보단지 뽑느다

3단계 1단계와 2단계에서 뽑은 단지를 비교하여 확신을 갖고 산다

(개봉ㅎㄷ ㄱㅂㄷㅅ ㅂㅊㅂㄷㄱㄷ)

다른 지역을 가더라도 비교단지를 쥐고 가야 의사결정이 쉬워짐

(2) 지역 간 비교평가

(공통점을 찾아서 묶기)

1단계 가격고정 가치비교

우선순위 가치에 더 큰 비중을 두고 비교평가

수도권: 교통, 위치

2단계 투자자의 상황 고려

(가치비슷 or 장단점 혼재)

정답이 있는 것이 아니라

우선순위가 있는 것

⑶ 물건별 비교평가(실제 들어가는 비용 정확히 체크하기)

물건 별 비교평가를 해야하는 이유?

① 더 싸고 조건 좋은 집을 사기 위해

② 매수할 때 근거를 갖고 설득력 있는 협상을 하기 위해

③ 물건 운영(전세/매도)시 적정한 가격을 스스로 판단하기 위해

물건별 비교평가는 왜 어려운가?

너무 많은 기준을 가지고 한꺼번에 평가하려고 하기 때문에

딱 하나만 잡고가자!! 실제 얼마나 비용이 드는가!!!!

가격이 싸고 거래가 안되는 시기(절대적 저평가 시기)

최대한 로얄동 로얄층을 사는 것이 더 큰 수익으로 이어짐

월세낀 매물 매매7억

7억 중 1억 월세보증금/주담대1.5억/집주인 돈 4.5억

월세입자 보증금 내주고 내보내기(매매계약금+중도금 명목)

(이 사이 수리하기)

전세입자 새로 구해 전세계약금+중도금으로 집주인 주담대 끄기

전세잔금 치루고 전세입자 입주(전세대출)

잔금3천 전세입자 입주 후 0~6개월 뒤 (은행마다 다름)

적용할 점 

서투기 1강 주우이 멘토님이 알려준 것과 같은 방법

월세 매물도 반드시 매임하자. 그 동안 월세매물은 매임을 안했었는데...이런 꿀팁

적용할 점

조건부 전세대출 규제 관련하여 강의 듣고 후기 쓰기

수도권 투자를 위해서는 6.27/9.7 규제 및 대책에 대해서 알아야 하는데 소유권 이전 후 전세입자 대출 실행까지 

앞단에서 3개월인지 여부가 헷갈림

대출 = 싼 가격에 사고 리스크 없애주는 전략적인 선택

조건 1년내 확정적으로 상환 가능해야함. 내가 1년에 모을 수 있는 저축금액 범위 내

왜냐하면 신용대출 만기가 1년만위로 갱신되기 때문에

대출 포함 2.6억으로 더 좋은 것 매수

리스크가 전세세팅(추가 종잣돈 투입가능성) 대출 상환하려면 일정 기간 저축 못함

그 만큼 다음투자 미뤄짐 이건 내 욕심

조건 좋고 싼 물건에 시세보다 낮은 가격의 전세입자가 들어 있고 향후 1년 내 확정적으로 상황이 가능할때

연저축액, 전세만기 후 상승분 전략적으로 대출 활용을 검토

(4) 비교평가 적용 지방편

지방투자할때 꼭 알아야하는 점

1. 지방에선 인구가 곧 수요

2. 지방은 땅의 힘이 약해 집이 낡으면 대체되기 쉬움

3. 지방아파트는 전세가의 움직임이 중요

서울은 매전지수가 디커플링이 있기도 함. 그러나 지방은 전세가의 움직임에 따라 매매가도 같이 움직임

전세가에 영향을 주는 공급 유무가 매우 중요!

지방아파트 가치 비교 탬플릿: 아파트 가격에 영향을 주는 요소

적용할 점

지방 투자에서는 공급파트가 아주*100 중요함

사임 쓸 때 개요-인구-공급-시세-직장-학군-환경-교통 순으로 쓰기

1단계 지역내 핵심가치 찾기: 발품

호갱노노 분위지도 동네의 분위기 짐작가능 균질성, 쾌적성

어디가 신축이 많나? 외곽이 많네 원도심에서 외곽으로 도시의 주심이 바뀌는 구나 핵 자체가 바뀌는 지방

위성지도 철도로 지역단절 빈땅 거주지 외곽에 산업단지 직장 빈땅 많고 아파트 짓는 중

2단계 지역내 핵심가치 찾기 손품

비교 탬플릿 항목 적고 환경/학군 우선순위로 평가 +@

연식 별로 분위지도, 최고가 아파트 순위 생활권 우선순위 체킹

입지가치 쭈욱 써보기 평가해보고 그래프의 추위 전고의 수준 확인 후

우선순위 순으로 뽑기

지역 간 비교평가

인구/환경/학군 우선순위 +@ 평가 후 공급으로 리스크를 체킹함

가격이 다 싸기에 절대적 저평가 가치와 선호도가 높은 것 선택

연식이 주는 쾌적함, 지역 내 선호도 역시 지투에선 중요한 부분 결국 매도해야하기 때문에

내 단지가 이 지역 전체 서열중 중상위 이상인가 후순위인가

앞단 단지는 매도기간 많이 줌

사실 나는 이 부분은 동의하기 좀 어려웠음 천안도 공급이 너무 많다는 생각이 들었다.

그동안도 많았고 앞으로 3년간도 너무 많음(아산에 특히...)

부산은 김해/창원/부산 앞으로 다 없는데 리스크가 확연히 적지 않나 싶음

물론 튜터님께서 말씀하신 포인트는 지역 내 선호도 고려한 매도 난도 및 기간을 

정성적 가중치를 준 비교평가 부분을 말씀해주신 것 같다.  

3단계 물건별 비교평가 ㅊㅇ ㅅㅅ ㅍㄹㅈㅇ3차 26평 전세시세 2.8억 단지 내 전세1개

적용할 점

내 아파트가 이 지역에서 1-100등으로 나래비 했을때 대체 몇등인지 생각을 해보지 않았다.

대략적으로 앞단의 생활권이 오르고 내 단지가 반등한다고 생각은 했으나...

구체적으로 어느정도 수준의 단지인지 체킹해보지 않은 점은 아주 큰 실수라고 생각한다.

투자 복기글 적을때 이부분을 넣고 2호기 투자에는 반드시 적용해보아야겠다.

매임 후 물건별 1등뽑기가 가능하려면

로얄동, 선호하는 타입, 선호타입/비선호타입의 적정 가격차,

얼마나 수리해야 전세가 나가는지 등에 대한 사전조사가 되어 있어야 함

1단계의 지역내 비교평가(시세그룹핑 단계에서 저평가 여부 확인/매임 고려단지) 후

저평가로 뽑은 단지정도는 단지분석 시 동/층/향 선호도에 대한

디테일한 단지분석이 있어야 매임단계에서 그 단지의 1등을 제대로 뽑을 수 있음

다음 임보에 반드시!

파트3 비교평가를 적용한 실전투자사례 튜터님 1호기 투자사례

투자하고 싶은 분들의 질문 앞마당 몇개면 투자할 수 있나요?

내 투자에 대해 가치와 가격을 스스로 설명할 수 있는 것

아는 지역이 많을 수록 유리 하지만 대충 만들면 안된다. 선호가치도 알아야하고 아는 지역도 많아야 함

그렇게 가치와 가격을 비교하며 앞마당을 넓힌 후엔 반드시 투자로 연결

언제 어디서든 투자할 수 있는 실력과 앞마당을 갖춘 투자자를 목표로

파트4 실전 투자자의 독서후기 작성법

책은 그 내용을 삶에 적용한 사람들의 인생을 바꿔준다.

독서후기를 쓰는 목적은 책을 읽고 배운점을 잘 정리하여 내 삶에 적용하는 것

독서후기에 반드시 포함되어야 할 3가지

① 첫번째, 내용요약/정리(책 내용 복기)

② 느낀점 책 읽고 느낀점(자신의 상황, 투자와 연결 짓는 과정)

책에 대한 느낌은 그 시기 나의 고민, 상황과 맞닿아 있다.

내가 쓴 느낀점을 통해 현재 나의 고민, 상황을 객관화하고 이를 해결하는 행동 시도

투자자로서의 성장 단계도 복기

③ 적용할 점 내 인생에 적용할 점

실제 삶을 바꿔 나가는 과정

예 원씽 책 읽고 목실감양식에 원씽 넣고 원씽 달성을 위해 노력

한 번에 많은 일을 하려고 하지 않고

일정 속에 최대한 많은 일을 하는게 아니라

우선순위가 높은 중요한 일에 충분한 시간을 쓴다.

중요한 일에 충분한 시간을 쓰면 성과가 나오고 성과가 나와야 투자생활을 지속할 수 있음

책 읽는 투자자는 왜 롱런하는가?

재미/성장/의미

재미와 성장은 강의, 임장, 투자를 통해

의미는 독서를 통해

반복, 숙달의 과정에서 지루함 슬럼프 비교 욕심을 견디며 투자 활동의 가치를 알아갈 수 있음

효율이 아닌 효과를 추구하자!

느낀점

1호기 투자하는 동안 책에 손을 놓고 있었는데 이번에 열중을 들으면서

책의 중요함을 뼈저리게 느끼고 있다.

투자자의 멘탈은 독서를 통해 지켜지는 것이라는 생각이 들었다.

오래 살아남으려면 바쁘고 힘이들고 포기하고 싶을때일수록 책을 읽어야 한다.

적용할 점

월-금 하루 최소 30p 월2권의 독서는 마지노선이다.

반드시 지키자. 나를 위해서.