✅아파트명
- 우방리버파크 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B
- 종사자수 13만 / 사업체 3.4만
2. 교통 : S
- 강남 20분 / 여의도 25분 / 시청 31분
- 영동대교, 청담대교만 건너면 청담이 나오는 매우 좋은 직주근접 지역.
3.학군 : C
- 자양중학교
- 학업성취도 평가 81.2% / 지역 내 4위
- 특목고 진학률 2.7% / 6명 / 지역 내 4위
- 신양중학교
- 학업성취도 평가 67.1% / 지역 내 11위
- 특목고 진학률 0%
- 주변 학원가 밀집 지역 2군데 (18개, 11개)
4. 환경 : B
- 아파트 주변은
- 단지 좌로는 과거 오세훈 시장이 살던 이튼타워, 트라팰리스, 아이파크 등의 정비된 단지들이 있고, 우로는 재개발 대상 구역인 오래된 빌라단지가 모여있음.
- 대단지 아파트가 없어 상가 시설은 없고, 조그마한 동네 상권이 구성되어 있음.
- 단지 내 있는 1개짜리 상가엔 자전거 까페가 크게 있는데, 비행청소년으로 보이는 나이 어린 중고등 학생들이 늘상 모여있어(아지트인듯) 생활 분위기를 흐림.
- 아파트를 벗어나면
- 뚝섬유원지 한강 도보 5분
- 이마트 - 도보 21분
- 롯데백화점 - 도보 19분
- 나루아트센터 - 도보 16분
- 건국대학교병원 - 도보 22분, 차 7분
5. 공급 : B
- 적정수요 : 1년 1,665세대
- 연 평균 입주 : 2,168세대 (130%)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
- 저평가
- 현재 25Y 8월 전고점에서 14% 하락 상태. 매수가는 주변 단지들과 비슷한 트렌드를 보임. 현 전세가율은 47%로 적정 수준 이하. 한강변에 위치하고 있으나, 주변에 낙후된 주택들이 많이 있어, 자녀를 키우기엔 부정적 요인이 큼. 놀이터도 1개. 이 때문에 한강벨트 아파트임에도 불구하고 가격 상승에 제약이 있어 보임.
- 환금성
- 학군때문에 선택하는 단지가 아니여서 환금성이 매우 떨어져 보이고, 실제 거래 건수도 많지 않음.
- 수익률
- 한강벨트 단지들의 신고가 행진에 참여해 이미 가격이 많이 오른 상태. 하이리스크.
- 단기적으론 주변 환경이 안좋은 편이나, 장기적 관점에서는 주변의 빌라 지역들이 대거 재개발되어 상향 평준화가 이뤄질 것.
- 한강다리만 건너면 청담인데, 코엑스에서 청담까지 이어지는 ‘영동대로 지하공간 복합사업(2028.04)’ 완공 시, 자양동까지 수혜가 이어질 수 있을까?
- 원금보존
- 하락 관점
- 실거주 가치보다 고평가된 부분이 있어 만약 부동산 시장이 조정을 받는다면, 큰 하락이 있을 수 있음. 거기에다 환금성이 떨어져 조심해야 함.
- 전저점 지지까지 -129%를 감내할 준비가 되어 있어야 함.
- 상승 관점
- 성동구 신고가 랠리가 끝나면, 성동구 옆 한강변에 위치한 자양동 단지들의 차례가 온다. 많은 전문가들도 광진구의 비전에 대해 긍정적인 전망을 계속 내놓는 중.
- 신고가 스타트를 끊은 강남 단지들이 전고 대비 약 12% 추가 상승 후 안정화된 상태. 지금 들어가면 2.3억의 추가 수익을 기대해볼 수 있음.
- 하락 관점
- 리스크
- 주변 재개발 지역이 많은 것은 도로 정비 차원에서 플러스가 될 수 있으나, 공급 차원에서는 가격 하방 압력이 있을 수 있음.
나의 투자 결론(매수 여부):
- 비슷한 가격대의 다른 아파트 대비 가치가 떨어짐, 자녀가 있는 세대에게는 특히 더.
- 부동산 상승에 베팅하느냐 vs. 조정을 대비하느냐. 단 상승한다더라도 하이 리스크 로우 리턴이지 않을까.
- 위로 더 올라가면 내 것이 아닌거고, 조정이 된다면 10년 장기 보유 목표로 매수는 괜찮을 듯.
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 우선 무지성 투자를 벗어날 수 있게되어 감사하다. 저환수원리라는 매우 좋은 관점으로 물건을 보게 되니, 그 동안 지나치게 된 많은 것들이 시야에 들어오기 시작한다.
- 정보들이 눈에 익고, 인사이트가 생기고, 감각이 무르 익기까지 최대한 많은 아파트들을 분석해야겠다는 생각이 든다.
