관련 강의
직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
너무나 감사하게도 3주차 잔쟈님 오프라인 강의에 뽑아주셔서 다녀올 수 있었다.
잔쟈님을 처음 뵙고 강의도 처음들었는데, 내용도 너무 좋았다.
이론을 더 확실하게 이해시켜 주기 위해 만들어주신 실전 사례부분도 너무 좋았다. 특히 앞동/뒷동, 월세/전세, 수리/비수리 등을 섞어서 우선순위를 결정하는 과정은 혼자서 비교평가를 하고 우선순위를 정할 수 있게 해주는 과정이었다.
‘지금은 행동하는 것이 중요한 시기이다. 입지좋고 전고를 회복한 단지와 입지가 조금은 떨어지지만 아직 전고를 회복하지 못한 단지에서 많이 고민하지만 고민하다가 투자를 하지 않는 것과 결론을 내리고 투자를 하는 것에서 자산 차이를 만든다.’
Part1. 비교평가를 해야 하는 이유
비교평가를 하는 이유는 무엇인가? 잔쟈니님은 다음 3가지를 비교평가의 이유로 알려주셨다.
잔쟈니님이 알려주신 세가지가 모두 중요하지만 나에게 지금 당장 필요한 것을 1번 확신을 갖는 투자다.
강의 중간에 사례를 통해서 알려주신 절대적 저평가와 상대적 저평가를 통해 이런 고민을 많은 부분 해소할 수 있었다.
1. 확신을 갖는 투자: 훨씬 가치 있는 곳인데 가격이 똑같거나 더 싸다!
2. 더 벌 수 있는 투자
3. 전세, 매도 운영에 도움: 매수할 때 가치와 가격, 우선순위를 모르면 보유기간 동안 수시로 어려움을 겪게 되고 궁극적으로 투자의사결정을 스스로 하기 위해 비교평가를 배우는 것이다.
Part2. 실전투자를 위한 단계별 비교평가 전략
1. 1단계: 지역 내 비교평가 - 지역 내 핵심가치 찾기
지역 내 핵심가치란 무엇인가? 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소가 바로 핵심가치이다. 임장 등 발품과 손품을 합쳐서 핵심가치를 찾아내고 시세지도에 올려서 선정한 핵심가치가 맞는지 확인하는 과정이 필요하다. 아직까지 임보에 핵심가치라는 단어를 사용한 경험이 없다. 단순히 이지역은 신축을 선호한다. 학군이 중요하니 주요 학교의 배정 여부가 중요하다 등 그 지역의 선호가치에 대해서 언급하고 고려하였지만 핵심가치라고 명명하고 체계적으로 판단하지는 못했던 것 같다. 가장 중요한 핵심가치를 정의하지 않으니 그 지역의 선호가치가 3~4개씩 나오고 1등 뽑기 에서 명확한 선호를 판단하지 못했던 것이다. 강의에서 배운대로 다음 임보부터는 핵심가치를 정의하고 우선순위 판단에 적극적으로 적용해봐야 겠다.
1) 핵심가치: 해당지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소 / 지역의 특징에 따라 핵심가치는 달라질 수 있음.
2) 핵심가치 찾는 방법: 발품 + 손품(입지 5요소 분석) + 가격을 함께하여 찾음.
3) 각 지역내 핵심가치에 우선순위를 두고 비교평가: 가격을 고정하여 분석 + 격이 다른 단지를 분석할 때는 절대적 저평가(다 쌀 때는 더 좋은 것 선택)와 상대적 저평가(가치 있는 것 중 싼 것)를 구분하여 분석한다.
지역 내 비교평가 단계 ① 가격에 가장 큰 영양을 주는 지역 내 핵심가치 찾기 |
2. 2단계: 지역 간 비교평가 - 공통점을 찾아 묶기(가르마타기)
요즘 가장 고민인 것은 ‘3억이면 어디, 2억이면 어디, 1억이면 어디’라고 바로 적정 단지가 떠오르지 않는다는 것이다.
이 고민에 대한 답을 Q&A를 통해 얻을 수 있었다.
Q1 희미한 앞마당 비교평가 어렵다면 어떻게 해야하는가? A1. 가치와 가격 확인: 시세트래킹 및 입지분석 |
갈아타기를 포기해야 할 수도 있는 상황에서 무작정 앞마당을 늘리기 보다 A1~A3단계를 통해 비교가능 단지를 뽑아서 기억하고 꾸준한 매임으로 기회가 왔을 때 바로 계약이 가능해야 한다. 앞으로 꼭 해야할 원씽이 있다면 ‘단지를 쥐는 것이다.’ 시세트래킹, 목실감, 독강임투 모두 중요하지만 결국 단지를 쥐기 위해 하는 수단일 뿐이라고 느껴졌다. 손에 잡히지 않는 허상 같은 존재가 아니라 당장 가격만 주어져도 우선순위 판단이 가능하도록 해야 겠다.
1) 가격을 고정해두고 가치를 비교평가 > 입지가 더 좋음에도 전고가 낮은 것은 평형차이 > 신축에 평형이 더 좋더라도 시간이 지나면 입지로 회귀한다. 광명 신축 30평대 단지가 서울 20평대 구축보다 가격이 비쌌지만 이제는 같아 졌고 다음 상승장에서는 역전될 것이다.
2) (가격을 고정한 상태에서)가치가 차이난다면 더 가치 있는 곳을 우선순위로 선택하고
3) (가격을 고정한 상태에서)장단점이 혼재하는 경우에는 나의 상황에 맞는 곳을 우선순위로 선택해야 한다.
4) 가격이 비슷하고 가치 또한 비슷하다면 수리여부(추가비용), 가격 조정 여부(더 싸게 매수)를 고려하여 판단해야 한다.
3. 3단계: 물건 별 비교평가 - 실제 들어가는 비용을 정확히 체크하기
매물의 여러가지 조건을 파악하고 조건에 따라 매매/전세가가 달리 형성되는지 확인해야 한다.
*옵션에서 가격을 쳐주는 것은 시스템 에어컨이고 4개에 5백이라고 생각하면 된다.
물건별 비교 시 고려해야 하는 조건들 ① 동층향 선호도 고려(+타입) |
Part3. 비교평가를 적용한 실전 투자 사례
잔쟈니님의 초보 투자시절 이야기를 들을수 있었다.
수지 vs 산본 vs 평촌에 대한 비교평가를 Part2에서 설명해주신 단계별로 설명해주셨다.
지역 내 비교평가 > 지역 간 비교평가를 통해서 단지를 선정하고 최종 후보를 뽑는 과정을 통해 Part2를 복습하고 이해되지 않는 부분을 배울수 있어 매우 좋았다.
Part4. 실전 투자자의 독서후기 작성법
사실 1년 동안 책 한권 읽지 않을 정도로 독서습관이 되어 있지 않다.
돈독모도 해본 경험이 없어서 독서 후기를 어떻게 써야할지도 감이 잡히지 않았다.
그나마 과제 작성방법에 기재되어 있는 틀에 맞춰서 쓰고 있을 뿐이다.
‘수천권을 읽어도 실행하지 않으면 남의지식’
독서를 하는 것보다 독서 후 느끼고 내게 적용할 점을 찾는것이야 말로 독서다.
잔쟈니님은 내용 요약/정리 > 느낀 점 > 적용할 점 순서로 독서내용을 정리하고 나의 상황에 연결지으라고 알려주셨다.
독서란 책을 읽고나서 내 인생에 적용할 점을 적고 실제 삶을 바꿔 나가는 과정이었던 것이다.
