열중반 2주차 양파링님 강의 후기 초코하임1 - 너무 좋았던 체계적인 전세 셋팅 강의 !

지금까지 들은 강의 중에 제일 만족스러웠고 많은 것을 배우게 된 양파링님 2주차 강의였다.

*전세 셋팅의 종류

1. 새로 임차인 구하기 

   1) 매매잔금일 = 전세잔금일 : best > 임차인 전세금으로 내 매매잔금 마련인데 현재 규제로 막힌 상황

   2) 매매잔금일 (=x) 전세잔금일 : 일반적인 전세 셋팅 : 전세계약은 했지만 전세잔금 못맞춰서 나머지 차액분은 금융상품 활용 하면 그 비용 발생

   3) 전세 못맞춤 : 역시 금융상품 활용시 비용 발생(전세 계약금 까지도….)

2. 주인전세 : 보통 한번에 하거나~ 한달안에 마무리 됨
3. 세낀물건 : 주전과 마찬가지로 금방 끝남

현재 2,3이 유리한 상황임.

*전세 셋팅 방법

  1. 현금 전세:시세보다 싸게 해야 하는 리스크

  2. 세낀 물건: 만기 3개월 이상 남은 물건(new 임차인 전세대출 받기 위해) , 전세계약서 반드시 확인(가계약전, 계약일, 잔금일 때 모두)

 3. 주인전세: 역시 만기 3개월 이상 남도록 설정. + 근저당 말소 가능한지 확인 필수 > 근저당 없거나, 있는데 상환능력 있으면 상관없지만 상환능력 집주인 없다면 내 매매 계약금 + 중도금으로 근저당 말소 되면 괜찮음. 만기 시 공급물량과 집 보여주기 협조 넣기(집값 오르면 감정 상해 집을 잘 안보여 줘서)

4. 매도자 전세 계약 후 승계 : 매도자가 소유권 이전이 급하지 않아야 함. 근저당권 말소하면서 전세대출 안도디는 금융 기관 인지 여부 확인, 전세대출 이후 소유권 변경여부 확인하는 은행인지 확인.

5. 잔금치고 전세셋팅 : 잔금 가능한 사람만 ok. 3개월 유지 되야 전세대출 나옴.

*전세 가격 설정 방법

1. 단지 : 평형 비교
2. 생활권 : 근처 단지
3. 공급 : 근처 신축 하위평형 전세가와 경쟁령 비교 / 이미 입주기간 끝났더라도 대단지일 경우 물량 남아 있는지 확인, 입주기간 전후 3~6개월 영향

*임대 기간 설정

 1. 공급 : 만기, 재계약 시점까지 확인

 2. 수요 : 학군지+30평 이상: 겨울방학 성수기, 수능시즌 비수기 / 10,20평대 : 봄 가을 고른 수요 // 공통적으로 여름 명절 ,겨울 : 비수기

 3. 포트폴리오 : 다주택시 재계약시기 분산

*계약 시 유의 사항

• 매수 결정 : 등기부등본 확인 

  1) 소유자=신분증=계약자=계좌

  2) 가압류,가처분,가등기 x

  3)근저당권 : 채권최고액 보통 120% > 집주인 미리 상환 가능한지 확인

  4)열람일시 : 가계약금 보내기전, 계약서 쓰기직전, 잔금칠때

  5) 페이지

• 매매계약서 : 특약 : 근저당은 잔금 전 전부 상환하여 말소