3강 후기 - 자영업자 마인드로 시작하자!!!

[3-1] 적은 돈으로 수익률 높이는 아파트의 조건

• 배운 것을 행동으로 옮김 => 포기하지 않고 꾸준하게 행동
• 6개월 안에 앞마당 3~5개 만들어서 투자하자!!!!
• 돈 적게 들어가는 투자 => “돈 적정하게 버는 투자”도 괜찮다!!!
• 입지!!! 입지!!! 입지!!!
• 저평가 => 같은 가격이라면 더 좋은 아파트

• 같은 가격이라면 서울(강남)이랑 가까운 위치가 장기적으로 굿~

   

[3-2] 돈이 불어나는 아파트의 5가지 특징

• 아파트 수익률 보고서 구성: 아파트 선정 => 위치 => 입지 평가 => 수익률 분석

  => 현장 사진 => 투자 결론

• 아파트 선정: 랜드마크 아파트를 조사해서 분위기 파악!!!
• 위치: 지도를 통해서 출입구, 동위치, 동방향, 근처 학교, 역, 주변 아파트 파악

• 입지평가: 직장, 교통, 학군, 환경, 공급

  => 직장: 양적인 측면-종사자수!! 실적인 측면-소득, 대기업, 지속가능 사업

  => 서울은 구단위로 파악, 경기도는 시단위로 파악

  => 교통: 강남과 바로 연결된 2, 3, 9, 신분당선 굿!!!

  => 구축아파트 볼 때 조립식 아파트면 재건축에 유리!!

  => 동일한 가격 조건이라면, 이 전에 리모델링 이슈가 있었을 때 올랐던적 있는 아파트가 더 유리

   

[3-3] 수익률 높이는 입지 분석 방법

     => 학군: 비슷한 가격대라면 학군이 좋은 곳!! 중학교 학업성취도 평가

     => 학군은 구 내에 있는 학교끼리 상대적으로 비교하기!!!

     => 특목고 진학률도 같이 보기

     => 환경: 평가기준 – 백화점(신세계, 롯데, 현대, 갤러리아), 대형마트

     => 상권 다니면서 사진 찍기!!! 유해시설 없기, 학원가, 산후조리원

     => 공급: 공급은 투자자에게 기회이자 리스크

     => 대규모 공급이 발생하면 주변 아파트 급매(기회)가 나올 수도 있지만, 매수 시에 전세(리스크)를 맞추기 힘들 수 있다.

     => 3년간의 물량은 봐야 2년 후 전세만기 시 역전세 리스크 파악 가능

[3-4] 아파트 수익률 분석하고 투자 결론 내리는 방법

• 아직 회복되지 않은 지역: 평촌, 의왕, 산본, 수지, 영통, 광교 => 분석해보자!!!
• 아파트 수익률 보고서: 가치를 알게하고, 가치를 믿게 하고, 시장을 기다릴 수 있게 하는 것
• 현장 사진: 머릿속에 이미지화 할 수 있을 정도로 만들기

• 투자 결론: 잃지 않는 투자 기준

  => 저평가: 절대적 저평가: 전고점 대비 떨어져 있으면 굿 // 상대적 저평가: 가격 고정하고 비교하기

   

[3-4] 수익률 보고서를 실전 투자에 적용하는 법

• 신도시는 시범단지가 가장 중요!!!
• 같은 평수 가격이라면 구조가 더 좋은 동 고르기 (방 2개 < 방 3개)
• 임장!!! 수익률 보고서!!! 앞마당 3개 이상 만들기!!

[3-5] 첫 임장지를 선정하는 방법

• 선입견을 버려라!!!
• 임장 습관 만들기!!! è 매주 토요일에 가기 / 익숙해지면 토요일 + 평일 2번
• 집근처 or 회사근처 5곳 => 1기 신도시 + 확장 => 수도권 + 지방
• 앞마당 3개 만들고 투자 시작하자!!!
• 현재의 나를 바.꾸.자 => 임장!!! 독서!!! 강의!!!
• 투자자의 시작은 자.영.업.자!!! 열심히 노력해야 한다
• 반복되는 운은 실력이고, 반복되는 실패는 습관이다