안녕하세요.
오지랖 때문에 한가할 수 없는 부동산 투자자 (안)한가해보이입니다.
최근 부동산 시장을 살펴보면 항상 과거와 비슷한 모습이 반복된다는 것을 많이 느끼게 되네요.
규제 강화 움직임과 금리 인하 기대, 주식시장 훈풍, 실수요와 투자수요의 결합이 한데 뒤엉켜
호가가 눈뜨면 바뀌고, 좋은 매물은 망설이면 사라지는 하루하루가 이어집니다.
내집마련을 생각하고 있는데,
지금 시장상황과 규제에서 어떤 선택이 좋은지 고민이 되고 있을텐데
주변 지인과 뉴스에서는 서로 다른 이야기를 하며 어떤 것이 더 좋은지 더욱 어려워질꺼에요.
같은 출발선, 다른 선택
맞벌이 A 부부와 B 부부는 강남과 판교로 출퇴근을 하는 결혼 10년 차 부부입니다.
A 부부와 B 부부 모두 초등 1학년과 3학년 자녀를 두고 있고,
전세자금 대출 이자, 교육비까지 지출하며,
일년간 모으는 저축액은 비슷하게 5000만원으로 10년간 5억원의 종잣돈을 모을 수 있었습니다.
그리고 이 두 부부의 공통 고민은
‘내 집 마련을 할까?’
‘대출은 위험하지 않을까?’
입니다.
하지만,
두 부부는 다른 선택을 하게 됩니다.
대출은 절대 안 해
2020년, 주변은 내집 마련을 위한 러시가 이어지고,
뉴스도 연일 상승 보도가 나오는 상황이었습니다.
조급한 마음이 들고 이제 우리도 내집마련을 해야 하겠다는 생각이 들게 되었어요.
그런데 A 부부는 대출은 위험이라 판단을 합니다
2020년 5월, 수지구 수인분당선 인근에 위치한 32평 구축 아파트를 현금 5억원으로 대출 없이 매수하게 됩니다.
무레버리지 내집마련을 하게 된 것입니다
5년이 지난 2025년 가격은 6억원의 모습을 보이고 있습니다.
감당 가능한 레버리지는 도구다
같은 시기, B 부부는 직장에 더 가깝고 아이 교육을 함께 고려하면서 분당 9억 단지에 관심을 가지게 되었습니다.
4억원의 대출이 필요하였고 이 상황이 겁났지만,
은행에서 대출상담과 가계재무를 차분히 점검해 보았습니다.
현재 연 저축 5000만원으로 월 300만원 이상 저축을 하고 있고,
월 상환 200만원 정도 대출 상환이 이루어진다면 매달 100만원 이상 저축 유지도 가능하다고 판단이 되었습니다.
2020년 여름, 9억원으로 분당에 역세권은 아니지만 좋은 학교를 보낼 수 있는 아파트로 매수하였습니다.
나의 자본 5억원에 주택담보 대출 4억원을 더해 자본을 마련하게 된 것입니다.
5년이 지난 2025년 이 아파트의 시세는 15억원의 실거래를 보이고 있습니다.
5년간 갚은 원금 3200만원을 제외하고 이자로 지불한 금액은 약 1억원이었습니다.
같은 5억원의 종잣돈이었지만 레버리지 여부가 자기자본 수익을 다르게 만들어 주었어요.
숫자로 보는 두 선택
| 구분 | A부부(무레버리지) | B부부(레버리지 4억원) |
| 매수시점/자산 | 2020.05 / 수지 32평 5억원 | 2020.07 / 분당 31평 9억원 |
| 초기 자기자본 | 5억원 | 5억원 |
| 대출 | 0 | 4억원 |
| 5년 후 가치 | 6억원 | 15억원 |
| 가격상승분 | +1억원 | +6억원 |
| 5년 이자총액(가정) | 0 | -1억원 |
| 순이익 | +1억원 | +5억원 |
| 자기자본 총수익률(5년) | +20% | +100% |
| 연복리 | 약 3.7% | 약 14.9% |
단순 비교를 위해 취득세, 보유세, 중개/법무 수수료, 수리비용 등은 제외하고 계산해 보았습니다.
왜 차이가 났을까
먼저, 조급함에 휘둘리면 예산을 넘는 대출로 이어집니다.
소위 영끌이라고 부르는 상황입니다.
반대로 감당 가능한 상환구조를 만들어두면, 하락이나 정체 구간도 버틸 힘이 생깁니다.
바로 B부부가 지킨 3원칙이 영끌과 다른 레버리지를 통해 감당 가능한 구조를 만들고
10배 이상의 가치를 만드는 내집 레버리지를 가능하게 한 것입니다.
원칙1. 월 상환 < 월 저축
월 200만원 상환, 그래도 월 100만원 이상 저축 유지 가능 → OK
원칙2. 금리 스트레스 테스트
소득이 줄어들거나 금리가 올라가는 것을 감안해 금리 +2%p 가정해도 가계흐름 유지 → OK
원칙3. 입지 확신
직장, 교통, 학군 등의 요소를 갖춘 지역이나 단지 → 분당 선택 OK
요즘 내집 마련 역시 대출 규제가 강화되는 흐름이고,
경우에 따라 6억원 이상의 큰 금액은 대출이 어렵습니다.
다만 시기, 소득, 주택·지역에 따라 세부 기준이 달라지니 ‘안 될꺼야’라고 생각하고 멈추지 말고
나에게 가능한 대출 규모와 무리가 되지 않는 대출금액을 살펴보고 행동으로 옮기는 것이 중요합니다.
지금이 아니라 ‘감당 가능한 구조’가 핵심입니다.
이 구조가 된다면 좋은 시점은 항상 반복해서 오게 됩니다.
대출을 무조건 피했던 A부부는 5년 뒤 +1억원을,
감당 가능한 레버리지를 활용한 B부부는 이자를 감안하고도 +5억원을 얻었습니다.
결국 차이를 만든 것은 ‘빚’이 아니라 ‘구조’였습니다.
대출을 쓰지 않는 용기도 가치가 있고,
현금흐름 안에서 레버리지를 쓰는 지혜도 가치가 있습니다.
다만 조급함이 만든 무리한 선택은, 우리의 편이 아닙니다.
만약 조급하지 않고 원칙을 지킨 대출로 적절한 레버리지를 쓰게 된다면
5년뒤, 10년뒤 우리 가족의 자산은 달라지게 될 것입니다.
“2020년 그때로 돌아간다면, 나는 어떤 선택을 할까?”
오늘 나의 숫자, 구조, 기준으로 답을 만들어두면,
5년 후, 10년 후 우리는 후회 대신 미소로 이 질문에 답할 수 있습니다.
