열반스쿨 기초반 69기 87조 수보

수익률에 기반한 투자

투자자라면 투자 진입 전에

반드시 고려해야 하는 기간 대비 수익률이다.

좋은 물건이 높은 수익률을 가져다 주는 것이

아니다.

항상 투자 전에는 수익률을 생각해야 한다.

송파구는 상급지로서 투자 진입시 많은 투자금이 든다.

그러나

지난 상승장에서 적은(?) 투자금으로

높은 수익률을 올릴 수 있는 단지도 있었다.

송파구내에서는 거여역 생활권과 풍납동이

지난 상승장에서 투자로 접근하기에

유의미한 지역이었다.

몽촌토성역에서 내려서 성내교를 지나면

서울아산병원과 잠실올림픽아이파크 아파트가 보이면서

생활권이 확~~바뀐다.

풍납동이다.

강동구와 인접하면서, 한강을 품고 있고

송파구의 끝자락에 있다.

투자 기회가 온다면 적극적으로 투자해야 하는 생활권이다.

단지명

풍납동 현대리버빌 1차

연식

1999년

용적률/건폐율

276% / 29%

재건축 이슈는 기대하기 힘들고

리모델링 이슈 정도만

세대수 및 평형구성

557세대

17~67평형으로 구성

(*현대리버빌2차 보다는 1차를 선택한 이유는

10평대가 1차는 방2개, 2차는 방1개임*)

17평형-192세대

방2/화1/복도식

매매가 6.1억~7.5억(12개)

전세가 3.7억~4.5억(22개)

25평형-56세대

방3/화1/복도식

매매가 9.3억~9.5억(3개)

전세 x

32평형-115세대

방3/화2/계단식

매매가 12억(1)

전세가 7억(3)

45평형~67평

학군은 토성초품아

토성이 풍납동 전체를 휘감고 있고, 리버빌 1차 단지도

토성 바로 가서 산보 가능함

위에 한강라인은 올라가면 레미콘 공장이 있고,

갑을아파트 앞에 한강으로 가는 통로 있음.

아파트 단지 주변으로 동네상권이 아주 작게 형성됨

강동구청역에서 단지로 오는 길에

맘스터치, 베라, 파빠, 카페 정도가 형성되어 있음.

강동구청역 도보로 이용 가능함

서울아산병원 종사자들은 도보로 이동 가능한 단지임

<타이밍>

2013~2016년 서울, 경기도 지역의 투자 적기의 시기임

2013년도에 서울, 경기도 지역의 단지들은 절대가가

매우 저렴함. 즉, 매전갭 고려하지 않고 투자 적기임

위 단지도 이러한 흐름의 범주에 해당함

2013년도의 경우 전세가율 또한 매우 준수함.

적극적으로 투자해야하는 시기임.

단지가 송파구에 위치함을 인지하고

적극적으로 투자

<직장=교통>

송파구 단지

서울아산병원 종사자들 다수 거주함

<환경>

단지 앞에 동네상권이 작게 형성됨

천호역 현백/이마트

잠실역 롯백/롯마

<학군>

토성초품아

10평대이기에 초등학교 우선적으로 보기

<공급>

롯데캐슬이스트폴 25년 3월 1345세대

둔촌주공 25년 1월 12032세대

강동밀레니엄중흥s클래스 24년9월 999세대

더샵강동센트럴시티 25년 12월 670세대

e편한세상강동프레스티지원 26년1월 535세대

힐스테이트e편한세상문정 24년7월 1265세대

광진구, 강동구, 송파구 공급

둔촌주공 입주 시점에서 기회 잘 보기

둔촌주공 분양가와 비교 할때

현대리버빌 1차가 비싸다

(싸다는 느낌x)

결론

현재는 폭등장 이후 하락 그리고 반등 중

진입하기에는 그닥

25년도 둔촌 주공 입주 시기 즘

기회를 포착하기

하락장 지속 후 상급지에서 먼저 기회가 오면

단지가 '어디에' 있는지 보고

단지 자체의 컨디션 보다는

(내부수리로 호실 컨디션은 좋게 만들수있다)

과감하게 투자 하기

-사진 첨부 x