✅아파트명
반포 신반포4차아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
서초구 종사자수 487,976 전체 2위
2. 교통
강남 16분/ 여의도 19분/ 시청 35분
3.학군
신반포중(93%), 경원중(92%), 세화여중(94%)
4. 환경
백화점(신세계강남점), 마트(뉴코아아웃렛 킴스클럽), 종합병원(카톨릭성모병원)
5. 공급
디에이치클래스트(2027. 11. 5,007세대), 래미안원페를라(2025. 11. 1,097세대)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
(아실 가격 기준)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 주변 단지 대비 재건축이 늦어져서 가격이 아직은 낮게 책정되어 있음. (원베일리 63억)
2) 환금성 : 재건축을 앞두고 있어 5-10년 묶일 가능성 높음. 층수나 세대수는 문제 없음
3) 수익률 : 투자금 46.5억 100% 수익률 위해선 55억 + 46.5억 = 101.5억이 되어야…
4) 원금보존 : 입지독점성. (재건축되는 10년쯤후 원베일리도 구축) 전세가율 15%(강남 적정 전세가율 50%)
5) 리스크 대비: 낮은 전세가로 역전세 대응 어렵지 않음
나의 투자 결론(매수 여부): (투자금이 있다는 가정하에…)거래되는 물건마다 전고점을 갱신하고 있음. 오늘이 제일 싼 물건. 그러나 현재 관리처분 전단계로 향후 재건축 일정이 5-10년 이상 걸릴것으로 예상되며 추가 분담금도 더해질 예정. 비슷한 가격이라면… 압구정 임장 후 매수 여부 결정. 근데 내가 투자금이 있을까?ㅎㅎ
✅ 작성하면서 느낀점 :
임장하면서 느낀점은 반포는 역시 반포구나… 직장, 교통, 학군 모든 면을 따져보니 왜 탑인지 알게됨. 그러나 반포 국평이 100억 까지는 글쎄… 정말 거기까지 갈까?
작성하면서 느낀점은 강의 들을 때는 술렁술렁 들었는데 직접 해보니 뭐였지 뭐였지 하며 다시 다 찾아보게됨. 역시 실제로 해봐야 내것이 되는구나... 처음이라 맞는지, 아닌지 잘 모르겠지만 곧 익숙해 지겠지?
