[열기 88기 11조 성장여정] 열반스쿨 기초반 3강 수강후기

이번 강의에서는 “수익률 높이는 모든 것”에 대해 배웠다. 이대로만 한다면 향후 저평가 아파트 선정 시 많은 도움이 많이 될거 같다는 생각이 들었다.  익숙해질때까지 저환수원리를 생각하면서 수익률 보고서를 여러번 작성해봐야 할 거 같다.

일단, 선입견에서 벗어나야 한다. 

내가 사는 곳, 살았던 곳, 일하는 곳 등 익숙한 곳, 지인 추천(여기 살아보니 괜찮은 듯),‘난 한적한 곳이 좋아’, ‘공기 좋은 고시 좋아’ 등 개인 취향 등을 버리고 => 매연, 사람, 차가 많은 곳을 선택해야 한다.

아파트 수익률 보고서 작성 6단계

❶ 아파트 선정 => ➋ 위치 => ➌ 입지평가 => ➍ 수익률 분석 => ➎ 현장 사진 => ➏ 투자결론

❶ 아파트 선정

    아아파트 선정시 랜드마트 아파트를 조사해야 하는 이유?

    예를들어 그 지역 랜드마크 아파트가 10억 올랐다면 그 주변 아파트도 10억 언저리까지 오를수 있음.

➋ 위치 : 단지주변으로 시야를 넓혀 주변 아파트단지까지 본다

➌ 입지평가

  - 직장(S등급 : 30만명 이상, A등급 : 20만명 이상, B등급 : 10만명 이상, C등급 : 그 외)

     구 단위 종사자수로 양적 평가, 추후 500인 이상 사업체 수(대기업)와 급여액 등으로 직장의 질도 함께 보게 될것

  - 교통 : S등급(강남 30분 이내), A등급(강남 1시간 이내, 부도심 30분이내), B등급(부도심 1시간 이내), C등급 : 그        외),  중심업무지구까지의 시간, 지하철 접근성, 서울이 수도권의 45%, 강남3구가 서울의 32% 일자리의 집중화

     좋은 노선은  무지구 통과 또는 1번 환승으로 업무지구 통과

  - 학군 : S등급(중학교 학업성취도 95% 이상), A등급(90%이상), B등급(85%이상), C등급(그 외)

     학군은 아실에서 확인, 학원가는 호갱노노에서

  - 환경 : S등급(백화점 2개 이상), A등급(백화점 1개이상), B등급(대형마트 1개이상), C등급(그 외)

     환경은 사람들의 구매력(소비력)을 볼 수 있는 요소, 백화점, 대형마트, 스타벅스, 폴바셋 등

     카카오맵에서 OO구 백화점 및 대형마트 검색, 반경재기 - 반경 1km 범위 설정  

  - 공급은 투자자에게 기회이자 리스크

     S등급(적정수요 ½이하), A등급(적정수요 1배이내), B등급(적정수요, 1배초과~2배이내), C등급(2배 초과)

     * 적정수요 : 인구수 x 0.5%

     호갱노노나 부동산지인에서 공급물량 확인 가능

➍ 수익률 분석 

     수익률 계산 = 수익(매도금액-매수금액) / 투자금 x 100%

     전고점 대비 20% 이상 가격이 하락한 곳들이 여전히 있고, 충부히 수익을 기대할수 있음 

     가치, 가격(좋은것을 싸게 사야함)

     시간( 보유, 10년은 보유하겠다는 마음가짐으로) 기다려야 한다!!

     가치있는 아파트를 싸게 사면 수익을 높일수 있다는 관점을 가지고 집을 선택하는 것이 중요!!

     아무리 좋은 것도 비싸게 사면 안됨!! 

     투자시점에 따라 수익률이 달라짐. 싼 시기, 싸게 사야 하는것의 중요성

     현재 시장에서 수익률 분석의 의미를 알아야 함 단순히 얼마 벌었다로 비교하는 것이 아니라 

     지금 시기 싸게 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지를 생각하기 위함

     현재 가격이 싸다면 투자금을 최소화 시키는 투자 뿐만 아니라 전세금을 회수해 나가는 것도 장기적으로

     수익, 수익률을 높이는 방법

➎ 현장사진 

   현장사진을 찍으며 지역 이미지를 저장, 이미지화 시킬수 있는지역이 얼만큼 되느냐가 투자자로서 자신감과 경쟁

➏ 투자결론 : 잃지 않는 투자기준으로 분석하여 결론낼것

   저평가 : 비교평가(지역 내, 지역간)

   환금성 : 팔고 싶을때 팔수 잇는가(나홀로 아파트, 저층/탑층 제외)

   수익성 : 투자금 대비 수익률

   원금보존 : 지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정

   리스크관리 : 역전세 대비 

월부의 투자방식은 가치투자라고 하셨습니다.

수익이 큰 투자보다는 잃지 않는 자!!

오를 것을 사는 게 아니고, 저평가 된 것을 사는 것!!

부동산을 처음 공부하는 사람들은 대부부 투자금에만 관심을 가집니다.

하지만 더 중요한 것은 가치있는 아파트를 저렴한 가격에 사는 것입니다.

년식이 차이나는데 가격이 비슷한 경우에는 상승장에서 구축이 더 상승한다.

비교평가는 최선을 아파트를 매수하는 방법(수익 극대화)

비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여 입지가 더 좋은 곳 선택

그곳이 상대적으로 저평가 되었을 가능성이 높음

해야 할 행동

최소한 앞마당 3개가 있어야 비교평가 가능. 집 or 회사 근처부터 앞마등을 늘여 3곳 이상 만들어야 함.

임장

선입견 버리기, 임장 습관 만들기(한달에 4번은 꼭!!), 토요일 마다! 평일 이틀은 저녁에!!

내가 임장온 지역에 대해 10분 이상 말할 수 있을경우 앞마당이라 할수 있다!!