✅아파트명
홍제동 청구 1차
✅위치(지도)
무악재역 초역세권 단지
하지만, 실제로 가보면 단지 입구가 꽤나 오르막이기 때문에, 역까지 오가는 길이 체감상 좀더 멀게 느껴지는 단지이다.
✅입지평가
| 직장 | 교통 | 학군 | 환경 | 공급 |
등급 | B | S | A | A | S |
1. 직장 B
종사자수 10만명을 간신히 넘는 서대문구
2. 교통 S
아침 7시 출발 기준, 주요 업무지구 30분 이내 도착
단, 환승이 모두 필요한 구간으로 (-)요소에 해당
3. 학군 A
서대문구에는 독보적으로 공부 잘하는 동명여중이 90% 이상 학업성취도를 보여준다.
하지만, 홍제동은 중학교 학군 때문에 유입되는 세대 수요는 확실히 적을 듯, 중학교 학업성취도는 서대문구 안에서도 하위권에 속한다.
4. 환경 A
서대문구 안에는 현대백화점 신촌점, 이마트 신촌점이 신촌역에 위치해 있다.
하지만, 무악청구1차 생활권인 홍제동 생활권에는 스타벅스 지점만 하나 있을 뿐, 백화점, 이마트 상권을 공유하기에는 홍제동 생활권에서 신촌/아현 생활권으로 접근하기에는 교통이 다소 불편하다.
이마트는 은평, 백화점은 명동이 접근성이 훨씬 좋은 편
5. 공급 S
서대문구는 공급을 도무지 찾아볼 수가 없다. 그나마도 공급도 주상복합
서울로 넓혀서 공급을 살펴보아도, 26년부터는 공급이 확! 줄어드는 상황
25년도까지는 아직 대단지 신축 분양이 예정되어 있으나, 당장 3~5년 이내 공급이 늘어날 수 있는 상황은 아니다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
아직 전고점 대비 -19%, 전세가 거의 반토막 후 회복 중이다.
투자금이 저점대비 1억 정도 더 필요하다는 점이 다소 아쉽지만,
매매가는 안전마진 2.1억, 전세가는 1억 이상 상승 여력이 기대되는 단지
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
투자금 3.5억으로 전고점까지 회복시
매매상승분 +2.1억, 전세상승분 +1.5억, 총 3.6억의 수익이 예상
1) 저평가 : O 전고점 대비 -19%, 선호도 차이는 있으나 동일한 3호선 역세권의 홍제원현대 단지는 이미 전고점을 회복
2) 환금성 : O 안전마진 +2.1억, 전용85제곱미터 단일 세대 / 862세대 구성의 꽤 큰 단지 / 3호선 초역세권
3) 수익률 : O 투자금 대비 100% 초과
4) 원금보존 : O, 전세가율 61%, 서울의 상위급지 좋은 생활권 대비하면 전세가율 높은 편
5) 리스크 대비: OK, 구축 대단지가 많은 생활권이지만, 단지별로 30평형대 전세는 1~6개 정도 수준으로 확인, 광화문 직주근접이 좋은 지역으로 거주 수요는 확실히 있다. 전세가에 영향이 있는 공급은 서울 전체뿐 아니라, 서대문구 자체도 적고, 재개발 구역이 지정되어 있으나, 완공까지 시간을 감안하면 전세상승분으로 투자금을 회수할 시간은 충분할 것으로 보인다.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 후보
홍제동 생활권은 학군, 환경보다는 교통이 편리한 지역으로, 직주근접을 원하는 거주 수요가 분명히 있다.
비슷한 연식과 세대수의 구축 단지들이 주변에 많기 때문에, 각 단지별 선호하는 동과 역까지의 동선을 고려해서 충분한 비교평가 후 매수를 해야한다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
단지 임장을 하면서 느낀 분위기도 중요하지만, 데이터로 확인하는 객관적인 지표가 역시 중요하다는 점을 리마인드 할 수 있었다.
