안산 초지역 메이저타운 푸르지오 메트로단지 수익률 보고서 [열기 88기 4실 7ㅣ초가 중요하조 삼파]

✅초지역 메이저타운 푸르지오 메트로단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 -  A 

• 안산시 전체로 놓고 보면 S급으로 종사자수는 아주 많고, 단원구는  A등급.
• 안산시 지역내 직장평균의 연봉은 4083만원이고 주소지 기준으로 3658만원으로 보았을때 지역 내 소득수준이 높은 편은 아닌듯.

2. 교통 -  C 

  강남 1시간4분 / 여의도 1시간11분 / 시청 1시간10분

• 초지역이 단지와 밀착되어있어 버스를 이용하지 않아도 되는 점이 단원구 내의 다른 아파트단지보다 메리트가 있어보임.
• 수인분당선, 4호선, 서해선의 3개노선이 현재 운영중이고, 신안산선, 인천발KTX까지 총 5개노선 +KTX이음(여객열차용)이 지나게 될 예정이라 서남부 수도권의 교통 허브로서 역할을 하게 될듯.

3.학군 -  C 

• 중학교 학업성취도를 보면 초지동 일대는 전국에서 중위권 정도의 수준으로 보임.
• 중앙대로를 건너 초지동으로 가야 소규모 학원가가 있고, 1KM 반경에 관산초등학교 외엔 다른 대안이 없어 자녀없는 서울 수도권으로 출퇴근 하는 세대에만 해당할 만한 조건.
• 단지내 유치원이 있음.

4. 환경 -  A 

• 10분 이내 거리에 대형마트 2개와 백화점 1개, 병원이 있음(트레이더스,이마트,홈플러스,롯데백화점,고대병원 등)

5. 공급 -  A 

• 한화포레나안산고잔2차 / 2026년9월 / 472세대
• 롯데캐슬시그니처중앙 / 2027년11월 / 1051세

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X 바로 근처 단지들이 더 저평가 되어 있는듯

2) 환금성 : O 1500세대 이상 대단지

3) 수익률 : 32평형 기준 

• 투자금 5.19억 / 전세가율 39%
• 100% 수익률(연평균10%) 위해선 10년동안 5.19억 만큼 올라줘야 8.55억+5.19억 = 13.74억
• 고점대비 약 -13% 빠진상태

4) 원금보존 : X 전세가율 기준 충족안됨.

5) 리스크 대비: ? 이미 저점의 전세가보다 현재전세가가 더쌈.  입주물량으로 인해 역전세는 의미없는 공급량 같음.

나의 투자 결론(매수 여부): X 

✅ 작성하면서 느낀점 : 저평가를 확인할 수 있는 대조군을 더 많이 알아야 할 것 같고, 수익률 계산은 아직 제대로 모르겠음.