✅아파트명 : 솔거대림 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B등급
군포시 종사자수 115,375명 / 사업체수 26,843명
[주변지역과 비교]
시흥시A, 안산상록C, 안양동안B, 만안C 수원장안구C
시흥보다는 적고, 안양동안구와 비슷하며,
상록, 만안, 장안구 보다는 많은편
2. 교통 : A등급(강남1시간내)
7대업무지구(7시출근) 교통확인 - 강남(57분),
구디가디(1시간,45분), 판교는 1시간으로 갈 수 있음
시청 1시간8분 ,여의도 1시간4분,
마곡 1시간26분, DMC는 1시간 22분 걸림
3. 학군 : B등급
1.수리중 89.8%, 2. 궁내중 89%, 3. 산본중 88.6%
→ 솔거대림아파트는 대부분이 궁내중으로 진학하고,
산본내에 있는 중학교 특목고 진학률 평균 2.5%인데
궁내중은 특목고 진학률이 7.8%로 제일 높다.
4. 환경 : B+ 등급
백화점 X , 이마트 2개,
킴스클럽 1개, AK플라자 1개
병원 1개(원광대학교병원)
스타벅스 6곳(DT, 리저브 매장 X)
5. 공급 : A등급(1배이내)
26~28년까지 공급 합계 3,725세대, 3년적정수요 3,786세대
주변(3년인구이동) 수원, 안양, 화성 공급도 적정수요 이내
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가(X)
절대적 : 전고점 대비 -5%
상대적 : 주변 같은 7억대 비교시 저렴하지 않은것 같다.
2) 환금성(O) : 세대수 200세대이상, 34평이고
대형(60평)까지 있는 단지여서 5년 뒤에도 수요는 충분히 있을 것 같다.
3) 수익률(X) : 전고점까지 상승한다고 가정하면
투자금 대비 100%수익률 어렵고, 61%정도 수익률 가능
4) 원금보존(X) : 전세가율 57.6%, 70%도 안되는 상황..ㅠㅠ
5) 리스크 대비(X) : 전세 안맞춰졌을때 잔금 대비 어려움,
현재 매매 14개, 전세 1개(15층) 있는 상황 전세 매물이 많지는 않은 상황
나의 투자 결론(매수 여부): X (현재는 매수X)
저환수원리중 환금성을 제외하고는 현재로서는 투자기준에 맞지 않는 단지이지만,
전세가 없는 상황이고, 전세가율이 좀 더 올라오면서 투자금이 줄어드는 상황이되면
그때 다시 저환수원리를 적용해서 투자기준에 들어오는지 판단해보고 싶은단지이다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
그냥 단순히 좋은 아파트네? 별로인데? 감정적으로
생각하지 않고 직접 투자기준 적용시켜 보니 객관적으로
볼 수 있는 것 같고, 강의들을때는 쉬워보였지만 직접해보려니
쉽지는 않았다. 1년전 수익률보고서와 비교했을때 그래도 좀
발전하긴 했지만, 아직 갈 길이 멀다는 느낌이 들었다.
