*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
관악구 관악드림타운
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 B등급
종사자수 128,417명, 사업체수 37,915
2. 교통 S등급
강남역 36분
여의도역 40분
시청역 43분
3.학군 C등급
구암중학교 학업성취도 82.6%
이외의 중학교는 70%대 학업성취도로
높은수준은 아니라 생각된다.
4. 환경 D등급
학원가는 인근지역중 제일많이 분포되어 있으며
분포된 구역이 관악드림타운과 밀접해 있음 확인할수 있다.
상권은 아파트에서 걸어서 20분 거리에 시장 및 상권이 있으나 백화점, 대형마트 시설은 없으며 거리도 가까운편은 아니다.
5. 공급 A등
2026년 관악구 1,568가구 입주량 확인되나 적정 입주량 2,395가구에 못미치는 입주량으로
확인된다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 직장 사업체수나 종사자수 B , 서울내 강남,여의도,시청 접근성은 30~50분 이내로 A, 전고점 대비
17% 낮아진 상태로 저평가로 보인다.
2) 환금성 : 서울내 직장 접근성, 초중고 학세권, 주변 재래시장으로 신혼부부, 미취학, 초중고 가족에게는
수요가 발생 될꺼 같으며, 공급도 부족한 상황이라 수요는 계속 발생 될꺼 같다.
3) 수익률 : 현시점 아파트 가격으로 향후 10년후 150% 상승률로 계산해봤을때
매매가 145,500만원, 전세가 85,200 예상되며 갭투자로 진행했을경우 42,000투자하게 되며
90,500 수익을 내며 215% 수익이 예상된다.
4) 원금보존 : 수요보다 공급이 부족한 상태이며, 직장 접근성, 서울내 위치로 원금보존 가능하다 예상된다.
5) 리스크 대비: 현재 전세가율 56%인 상태로 안전 전세가율 60%보다 낮은 상태로 전세가 최저점 금액으로
역전세 상황이 오더라도 차액 9000만원으로 대비가능한 리스크라 생각된다.
나의 투자 결론(매수 여부):
1순위 직장 사업체수, 2순위 교통 접근성, 3순위 수도권 내에서도 서울의 위치에 대한 내용 확인해봤을때
갭투자로 투자 가능하다 여겨지나 다른 지역 및 같은 지역내 다른 아파트와 비교를 더 해보고 결정해야할꺼같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
강의를 들으면서 아~ 이제는 좀 알꺼 같다 생각했으나 막상 수익률 보고서 작성을 해보니
아직도 모르는 부분도 많고 배워야할께 많다는걸 새삼 느꼈습니다.
그동안 관심있었던 아파트들, 지역 등 계속해서 수익률 보고서 작성을 해봐야할꺼 같습니다.
