(1호기 투자 후기) '외벌이, 월 300 직장인도 투자할 수 있을까?' [수익]

안녕하세요, 수익입니다.

제목 그대로 처음 월부를 시작했을 때의 저는
투자에 대한 믿음이 부족했습니다.

1년 3개월이 지난 지금, 
외벌이에서 맞벌이 가정이 되었고 
작지만 소중한 투자금을 모아가고 있으며,
이번달 드디어 1호기를 투자하게 되면서
처음과 많이 달라졌음을 느꼈습니다.

남들에게 공개하기 부끄러운

개인적인 상황과 경험을 

글로 남긴다는 게 
왠지 모르게 꺼려지기도 했지만

투자 공부를 왜 시작했고, 
투자를 위해 어떤 과정을 겪었고,
첫 투자에서 어떤 점이 부족했는지 
몇 년 뒤 확인할 수 있도록
1호기 투자 후기글을 남깁니다.

#투자 공부를 시작한 이유
월부를 시작하기 전  
저는 글 제목처럼 

'외벌이', ‘월 300’ 빠듯했지만 
남들처럼 애기 낳고, 
가끔은 레스토랑에서 기분도 내며, 
평범하고 싶었지만
평범하게 살기에도 버거웠던  
가정의 가장이었습니다.

2020년에 결혼하면서
정부 대출을 받을 수 있는 조건 하나만 가지고
상승장 중 너무 올라버린 가격으로 
0호기를 매수하게 됩니다.

 
하락장을 겪으면서 
'괜히 샀다'는 자책감과 
'차라리 아내와 맛있는 거 더 먹고, 
좋은 데 더 자주 갈걸'하는 
후회가 밀려왔습니다.  

게다가 2023년에는
직장에서 안 좋은 일로 휴직까지 하게 되면서  
돈을 모으며 미래를 그려나가기 보다는 
빚을 키워가며 내리막을 걷는 우리 가정을 보면서
'이대로는 안 되겠다'는 위기감이 들었습니다.  

무너지는 마음을 부여잡고, 
24.6월 열반스쿨 기초반에서 
투자 공부를 시작하게 되었습니다.

✔ 잘한 점 : 상황 개선을 위해 투자 공부를 시작한 점 
❌ 아쉬운 점 : 무지성으로 0호기를 덜컥 매수한 점

# 투자를 위한 최소한의 조건
투자 공부를 시작하기 전  
제가 직장에서 너무 힘든 생활을 하고 있다보니
아내까지 힘든 직장생활을 시키고 싶지 않았습니다.
투자로 수익을 낸다면
외벌이여도 남들처럼 애기 키우면서 
그럭저럭 평범하게 살 수 있을 줄 알았습니다.

그런데 현실은 외벌이가 
부자는커녕 노후 준비조차 어려운 구조였고,

맞벌이를 해야 그나마 평범에 가까워질 수 있었습니다. 

용기를 내어 아내에게 
'앞으로 우리 가족을 위해 
일을 같이 해줬으면 좋겠다'고 얘기했고,
감사하게도 아내는 
'그동안 직장에서 많이 힘들어했는데 
혼자 감당하게 한 것 같아 미안했다'며
일하는 것에 흔쾌히 동의해주었습니다.  

하지만 결혼 이후 

아내의 경력 단절 기간이 생각보다 길었고
녹록치 않은 취업시장 때문에 
취업하는 데 반년 가까운 시간이 필요했습니다.
다행히 투자 공부 동기를 상실하기 전에 취업해줬고
큰 돈은 아니지만 종잣돈을 조금씩 모을 수 있게 되어
투자를 위한 최소한의 조건을 갖출 수 있게 되었습니다.

✔ 잘한 점 : 맞벌이를 시작한 점 
❌ 아쉬운 점 : 아내에게 일을 시킨 점  
 

# 투자를 1년 넘도록 하지 못한 이유
조건을 갖추고 나니 
앞으로 어떻게 투자 방향을 잡아야 할지 
자연스럽게 궁금해졌습니다.

25.1월 줴러미 튜터님의 투자 코칭을 통해, 
아직은 손실 구간이고 선호도가 낮은 0호기를 
당장 손절하는 것보다는 
6개월 정도 투자 공부를 더 하다가
0호기를 전세 주고 나와서 

지방투자하는 것으로 
투자 방향을 설정하였습니다.

투자 방향 설정 이후
지방 앞마당을 늘리기 위해 
지방 위주로 임장을 다니게 되었습니다.  

그런데 제가 직장에서의 트라우마 때문인지
사람을 상대하는 것에 두려움이 있었고  
그것이 전임, 매임 회피로 이어졌습니다.

임장을 하고는 있지만 
단임까지만 끝내다보니

가치를 제대로 알지 못했습니다.  
또, 당장 투자할 수 있는 돈이 없고 
종잣돈도 천천히 모이고 있다보니  
투자를 위한 행동에 소극적이었습니다.  
1호기 투자를 기약없는 날처럼 미루고 있었습니다.

그러다 25.4월 지방투자 실전반을 경험하면서 
처음으로 제대로 전임과 매임을 하게 되고 
그때 진짜 앞마당이라고 말할 수 있는 지역을 
만들게 된 것 같습니다.

그 경험을 계속 이어갔어야 했는데  
직장의 결원 이슈와 업무가 많아지는 악재가 겹쳐
4개월이라는 공백기를 갖게 되었고  
소중했던 지투실 경험을 

투자로 연결시키지 못했습니다.  

✔ 잘한 점 : 실전반을 경험하며 전임과 매임에 대한 벽을 낮춘 점
❌ 아쉬운 점 : 공백기를 가지면서 실전반 경험을 지속해서 쌓아가지 못한 점  

# 투자를 결심한 이유
0호기의 입지가 별로 였기 때문에 
빼고 싶을 때 언제든지 뺄 수 있는 상황이 아니여서 
25.1월 투자 코칭 이후에 
매도, 전세 모두 내놓았던 상황이었습니다.

바로 투자할 수 있는 곳을 알고 있지 않았기 때문에 
만약 0호기가 먼저 정리된다면 
강사님들이 위험하다고 늘 말씀하시는
'돈 쥐고 있는 초보자' 포지션이 되는 것이었습니다. 

그럼에도 제 상황은 2년 정도 저축해야
5~6천만원을 가지고 투자할 수 있던 상황이라

점점 투자 동력을 잃어가고 있었기에  
투자 공부를 지속하기 위한 원동력이 필요했었습니다.
'독강임투' 중 투를 경험하지 않으면
투자 공부를 오래 지속하기 어렵다는 생각으로 

욕심을 냈던 것 같습니다.

상반기 내내 전세 찾는 손님만 간간히 있었는데 
7월 DSR 규제 강화를 앞두고 

매수 심리가 커지면서 
원래는 전세 계약을 하겠다는 손님이 매수로 돌아서며 

0호기를 매도하게 됩니다.

매도 이후 목표는 
'무주택자 포지션을 최대한 빨리 탈출하자'가 되었습니다.

✔ 잘한 점 : 투자 공부를 포기하지 않고 원동력을 만들어 낸 점  
❌ 아쉬운 점 : 투자할 곳이 없는 상태로 매도한 점  
 

# 투자를 하기 위한 환경
7월 초, 0호기가 매도 되면서 
수도권 투자가 가능해졌지만  
그동안 지방 앞마당을 만들고 있었기에 
급하게 수도권 앞마당 넓히기로

방향을 수정했습니다.

앞마당 넓혀야 하는 동기는 가득했지만 
6.27 대책 이후 전세자금대출이 막히면서 
‘세낀 물건만 투자 가능하겠다’는 좁은 생각에 사로 잡혀 
전임, 매임을 충분하게 하지 못했습니다.
자실로 하다보니 자신과의 타협을 계속 했던 것 같습니다.

아쉽게 7월을 보내고 
운 좋게 8월에 실전반 기회를 얻게 되면서 
최상의 환경 안에서 투자 준비를 할 수 있게 되었습니다. 
이때 4월 지투실 때보다 잘한 점은 
'투자를 하겠다고 선언한 점'이었습니다.
별 것 아닌 행동일 수도 있는데 

그 덕분에 투자를 위한 행동을 더 하려고 했고
튜터님과 동료분들의 도움을 
더 긴밀하게 받을 수 있었다는 점이
투자라는 도착선에 가깝게 다가갈 수 있게 해준 것 같습니다.

두 번의 실전반을 겪으면서 
튜터님 그리고 모든 동료분들이 투자에 진심이었다는 점
그리고 그 진심이 나에게도 영향을 미쳐서 
성장을 빠르게 할 수 있었다는 점이 너무 좋았습니다.

4월 실전반에서는 제대로 앞마당을 넓히는 방법을 익혔다면
8월 실전반에서는 실제 투자를 하기 위한 절차를 익혔습니다.  
돌이켜 생각해보면 실전반 환경이 아니었다면 
1호기를 또 미루고 미뤘을 것 같습니다. 

✔ 잘한 점 : 업무가 바쁜 와중에도 실전반 수강한 점 
❌ 아쉬운 점 : 7월 자실 때, 스스로 한계를 정해버리고 세낀 물건만 봤던 점 
 

# 투자 후보 물건 찾기 과정 
8월 실전반 전까지, 

매임까지 마친 수도권 앞마당 수가 적었고 
매임한 곳도 제대로 알고 있다는 자신이 없었기 때문에 
실전반 때 바로 투자 물건을 찾는 것보다는
일단 실전반 앞마당을 제대로 만들고 나서 
9월부터 투자 후보 단지들을 찾겠다고 다짐했습니다.

실전반이 끝나면,   
매임까지 한 앞마당이 3개 이상 되었기에 
튜터님 말씀처럼 더이상 앞마당을 늘리지 않고도
투자 물건을 찾기 위한 조건은 갖춘 셈이었습니다.

① 전수조사 

 ② 저평가 단지 추리기 

③ ‘투자금’ + ‘5천만원’ 물건 필터링

④ 가치 좋은 것부터 매물보기

순서를 정하고 최대한 배운대로 하려고 했던 것 같습니다.   
전수조사 후 저평가 물건을 추릴 때
가치 판단을 할 줄 알아야하는데
그동안 비교평가에 대한 연습이 부족했다보니 
저평가 여부를 가리기 어려웠습니다.

 
그래서 강의 내용을 최대한 따라해보되,
당장 제가 하기 쉬운 좁은 범위부터
생활권 안에서 먼저 저평가 단지를 선정하고
다음으로 지역 내 저평가 단지를 선정하고
마지막으로 지역 간 비교평가하는 방법으로 

최종 저평가 단지 목록을 만들 수 있었습니다.

보통 ‘투자금’ + '5천만원'으로 필터링 하지만 
저는 가능하면 대출까지 일으킬 생각에
‘투자금’ + ‘5천만원’ + '1년 저축금액'까지 

넓혀서 필터링 했습니다.
 

실전반 강의를 통해 매매가가 높으면 

대체로 가치가 높다고 알려주셔서 
매매가 내림차순으로 정렬하여 

투자 우선순위까지 확정하였습니다. 
그러다 문득 

'정말 매매가가 높으면 가치가 높은 게 맞을까?' 

의문이 들었습니다.

예를 들면, 

‘하위 입지’ + ‘1등 생활권’ + ‘생활권 내 선호도 상’인 

A단지가 
‘상위 입지’ + ‘중간 생활권’ + ‘생활권 내 선호도 하’인 

B단지 보다 

비싸다면 가치가 높다고 볼 수 있을까?
 

다행히 튜터님이 

하위 입지보다 상위 입지에서 

물건을 찾아보라고 하셔서
자연스럽게 A단지가 걸러지긴 했지만 

복기해보면, 아래와 같이 이해됐습니다. 
 

A단지가 B단지보다 상승 흐름이 먼저 온다면 
환금성 측면에서 우위기에 좋을 수 있고, 
 

상승 흐름이 비슷하다면

상대적으로 좋은 입지를 산다는 측면에서 
B단지가 지역 내 선호도가 밀리더라도 

완전 선호도가 떨어지는 것이 아닌 이상 
더 좋은 선택이 될 수 있겠다는 것을 알 수 있었습니다.

최종적으로

 4개의 앞마당을 목록화했고 
튜터님 확인을 받아 
하위 입지 1개를 제외한 3개의 앞마당에서
투자 물건 찾기를 시작했습니다.

✔ 잘한 점 : 배운 것을 적용하여 투자 과정대로 매물을 찾은 점 
❌ 아쉬운 점 : 비교평가가 익숙하지 않아 가치 파악이 완벽하지 않은 점

# 8~9월 시장 상황(개인적인 느낌)
8월 실전반 임장지('임장지 A')는 

우리조 말고도 월부인들로 추정되는 

다른 조들도 많았던 지역이었습니다. 
 

진짜 투자자가 몰리는 상황이었던 건지,
월부인들이 한꺼번에 몰려서 그랬던 건진 모르겠지만  
 

8월 초보다 시간이 갈수록 호가가 오르고 
매물이 소진되고 있음을 느꼈습니다.
특히, 신축에서 그런 경향을 크게 느꼈는데,
6.27 대책 이후 매수세가 주춤했다가 
여름 휴가가 종료되는 8월로 접어들면서 
매수세가 강해진 것이 체감되었습니다. 
 

기존 앞마당 중 한 곳('임장지 B')은 

임장지 A와 비슷하게 
잠재적인 투자자가 많다는 게 느껴졌고
(호가가 계속해서 올라가고 매물이 별로 없었음)

 
다른 한 곳('임장지 C')은 상대적으로 투자자가 적다고 느껴졌습니다.
(실거래가보다 낮은 호가 물건들이 있었음)

높은 가치의 물건부터 차례대로 보면서 
"사장님, 저 0억이면 할 수 있을 것 같아요" 
던져놓고 다음 물건으로 넘어가는 것을 반복했습니다. 
임장지 A, B의 사장님들은 
“그 가격이면 안돼~”
“이미 0억 보다 높은 가격에 산다는 대기자도 있어요”와 같이

답변을 주셨기에  
따로 연락이 오지 않겠구나 직감했습니다.  
 

그런데 임장지 C는
시장 상황 때문인지,
원래 사장님이 일을 잘하시는 건지 모르겠지만 
던진 가격에서 1천만원이 모자란 가격까지 
조건을 만들어주셨습니다.

‘갑자기 이렇게 만들어오신다고?’
'아직 매물도 다 못봤고, 매코도 받기 전인데... '

갑작스럽긴 했지만 
6월 이후 실거래가와 비교하면 
비싸지 않다고 판단했습니다. 
하지만 다른 매물을 더 보고 결정하고 싶고 
매코를 받아 투자하고 싶은 마음 때문에 
시간을 벌어야겠다고 생각했습니다.

"저 사장님, 투자금이 모자라서 대출을 좀 받아야하는데, 
얼마까지 받을 수 있을지 대출 심사를 받아야 할 것 같아요.
결과 나오면 연락드릴게요."
  
그렇게 둘러대고 확보한 시간동안 
튜터님께 TOP2 매물 확인 부탁드리고, 
보고 싶었던 지역 매임을 더 했습니다. 
 

계획대로면 주말까지 매임했을 때 
투자 후보 물건 모두를 확인할 수 있었지만
비상근무 때문에 오전 예약을 취소하게 되면서 
아쉽게도 모든 물건을 볼 순 없었습니다.

하지만 튜터님의 '하루에 워크인 60군데' 경험담에 힘입어
임장지 C 물건과 비교할만한 단지의

근처 모든 부동산을 워크인 하면서 

아쉬움을 보충할 수 있었습니다.

결론적으로, 
임장지 C 물건을 
지금 할 수 있는 가장 좋은 단지라고 판단하게 되었습니다.

✔ 잘한 점 : 조급하게 결정하지 않고, 튜터님 확인과 다른 매물까지 더 확인하고 결론 내린 점 
❌ 아쉬운 점 : 비상근무로 일부 매임을 하지 못한 점

# 투자를 하며 고민됐던 선택사항
물건까진 뽑았으나 고민 됐던 것이 있었습니다. 

바로

'대출을 받아도 되는지'와 
‘받는다면 얼마나 받느냐’ 입니다.

그동안 강의 내용을 떠올려보면 
대부분의 강사님들이 대출을 일으켜 투자하는 것을 금지하셨고 
대출을 받더라도 1년 저축액 한도 내에서만 허용하셨지만 
임장지 C 물건은 취득세 등을 고려하면
1년 저축액 한도가 넘어가는 상황이었습니다.

대출을 받지 말라고 하는 이유가 
보통 부족한 금액을 신용대출로 채우게 되는데, 
신용대출은 1년 단위로 갱신되다 보니
갑자기 정책이 바뀌어 
1년 뒤에 상환해야 하는 리스크가 생길 수 있고, 
다음 투자 시기가 미뤄질 수 있기 때문이라고 이해했습니다. 

다만, 가치 대비 싸게 매수할 수 있고, 
1년 안으로 확정적으로 대출금을 회수할 수 있고,
갑작스러운 상환 리스크에 노출되어 있지 않다면  
대출을 일으켜서 투자하는 것도 괜찮다고도 이해했습니다.

임장지 C 물건은 
‘대출을 일으켜서 투자하는 것도 괜찮은’

조건을 충족하진 않았지만
튜터님과 매코 멘토님이 어떤 조언을 주실지 궁금하여 
TOP2 매물로 선정하여 검증을 받게 됩니다. 

튜터님은 회사 대출이기에 상환기간이 길다는 점을 들어 
일단 긍정적인 조언을 주셨고 

매코까지 넣어볼 수 있었습니다.
 

매코 멘토님은 대출을 일으켜서 하는 게 나쁘진 않으나 
그것이 습관이 되면 안된다는 조언을 주셨습니다. 
사실상 ‘1년 저축액 이상으로 대출을 일으키지 말라’는 답변이어서 
임장지 C 물건을 투자하면 안됐습니다.

그랬는데,
매코 설문지를 작성하며 넣을까 말까 고민하다가 

결국은 적어냈던 숨겨놨던 비상금을 합하여 
‘투자금’ + ‘1년 저축액 한도 대출’ + ‘제 피같은 비상금’으로 
임장지 C 물건을 투자하자는 답변을 받게 됩니다.

"요걸로 우리 진행합시다"

▼▼▼▼▼▼

매물코칭후기
▲▲▲▲▲▲

 

✔ 잘한 점 : 비상금을 숨김없이 적어서 매코한 점 
❌ 아쉬운 점 : 내 비상금...
 

# 투자 이후 계획 
매코 마지막에 
바로 잔금 치를 수 있다는 장점을 내세워 
좀 더 네고를 시도해보라는 멘토님의 조언이 있었는데,
매코 이후 부동산 사장님께 문의했을 때 
그 사이 호가를 다시 올린 상황이어서 
부동산 사장님이 네고했던 가격까지 되돌리는 것에 
만족하고 매수할 수 밖에 없었습니다.

 
못내 멘토님 조언대로 하지 못한 게 아쉬웠지만 

'네고가 되지 않더라도 이미 싼 가격이기 때문에
시도 해보는 건 좋지만

너무 무리하다가 놓치는 것보다는
더 깎이지 않으면 그냥 사는 것도 괜찮다'

말씀해주신 부분이 있었기에 흔쾌히 매수할 수 있었습니다.  

매수한 물건은 전세낀 물건이었고,
계약과 동시에 잔금을 치르는 조건으로 진행하였습니다. 
매도인 측에 근저당 하나 없이 깨끗했기에  
정말 심플하게 1호기를 할 수 있었던 것 같습니다. 
 

전세 세팅 등 투자를 통한 더 값진 경험을 

할 수 없었단 것이 못내 아쉬웠지만 

1호기 투자 과정에서 겪었던 것들이 
지난 1년간 배운 것들을 응축한 것이다보니 
차원이 다른 밀도의 경험을 했다고 느낄 수 있었습니다.

내년 전세상황에 따라
대출금을 회수할 수 있을지 없을지 모르겠지만 
1호기를 했다는 안도감으로 너무 헤이해지지 말고 
언제든지 2호기를 할 수 있다는 생각으로

다음 투자를 위한 실력을 갖추기 위해 
느슨함과 게으름을 경계하겠습니다. 
 

당장 10월에는 아너스 쿠폰 소진과 텅장 이슈로 자실을 해야겠지만 
11월부터는 다시 조모임+정규강의로 달려보겠습니다.

감사합니다 ♥

#감사한 분들 

(24.6월) 열기 76기 88조
냥율마, MY하우스, 다니L, 버섯동자, 이연, 크리스탈김, 태니재니파님

(24.7월) 실준 59기 3삼5오 모여 1호기 만들조
냥율마, 보자보자해보자, MY하우스, 채앤교, 따뜻한얼음님

(24.8월) 열중 39기 앞마당 1달에 1개씩 8년 가보조
바베큐캠프, 냥율마, 태니재니파, 뽀잉(=달팽이의꿈), 경자독, 순수한수업, 해피큐짱님

(24.9월) 서투기 앞마당 얼렁 만들어 집사고 19만요조
조릭, ruphia, 까칠꾸, 설레, 한이1, 아테모, 부자마리님

(24.10월) 신투기 듣고 14천리로 투자할조
일꿈, 룡쓰, 냥냥이, 또니업, 여치, 절치부심, 꾸준한로이님

(24.11월) 지투기 23기 단추3개풀고 4고치조
세종95, 쿠쿠, 부자되기리, 마법사지니, 마른향내나는풀잎, 캐나다오로라, 자유로운89님

(24.12월) 자실
쿠쿠, 부자되기리님

(25.1월) 내마기 54기 61조
이젠열심히님

(25.2월) 내마중 1찍 5르는 우리 2제 진짜 성0한다!조
브릿니, 민민이, 김밍키, 꿈꾸는제인, 대로, 독도, 앙카, 착한행복, 앨리스은총, KATE님

(25.3월) 내마실 1기 다랭s튜터님 믿고가면 1단 10억 벌고 갈조!
성좌, 부자될맘, 엘핀빌더, 블루베리, 지금 해, 한땀한땀, 월루부자, 갈까마귀님

(25.4월) 지투24기 2야! 5늘도 텐션 마그온다조
떠라링, 케이군, 부이자, 투울라, 춘식이, 쉐마, 루피나스, 다다님

(25.5월) 🤯

(25.6월) 열기87기 자실
냥율마, 치리치리뱅뱅님

(25.7월) 자실

(25.8월) 실전32기 32도에도 투자하고10포도링
열꾸, 가애나애, 나방, 오너초이, 마리오소다, 행복실천, 아리하세, 명이편님

그리고

투코 줴러미 튜터님

내마실 김다랭s 튜터님, 지투실 마그온 튜터님, 실전 포도링 튜터님

매코 자유를향하여 멘토님

저와 인연이 되었던

멘토님, 튜터님 그리고 동료분들

시간을 함께 할 수 있어 영광이었고 
덕분에 투자까지 할 수 있게 되어 감사합니다.

특히, 투자 시작부터 끝까지 도와주신 

포도링 튜터님 정말 감사합니다💜

저 보라색이 좋아졌어요~ :)

마지막으로 언제나 내 편인 

아내에게 너무 감사합니다😍