신정동 문수로2차 아이파크 2단지 수익률 보고서[열기반 88기 전국8도팔8한 기세로 돌아 66억 벌조 행복부자]

✅아파트명

신정동 문수로2차 아이파크 2단지

✅위치(지도)

울산 남구에 위치한 단지로 울산에서 선호도가 높은 단지라 선정함.

대략적인 울산 남구의 특징(울산의 중심지이며 사람들이 가장 살고 싶어하는 구임) 

✅입지평가

1. 직장(S)

남구 화학 단지의 연봉이 높은 편임. 출퇴근하기 가까운 곳에 거주하려고 할 것이고 그 곳의 집 값은 상승 여력이 있다고 볼 수 있음 

2. 교통(평가 안함)

울산의 경우 지하철이 없음. 울산 지리적 특성 상 가장 끝에서 반대편 끝까지 자가로 이동하더라도 1시간 이내 이동 가능함. 대부분이 자가를 이용하기 때문에 교통은 크게 영향이 없을 것으로 판단됨

3.학군(S)

4. 환경(B)

1Km이내 백화점은 없음 / 롯데마트 1개 위치하고 종합병원(대학 병원은 아님) 1개 있음(19개 진료 과목)

따라서 환경에 대한 등급은 B등급

5. 공급

인구 이동을 확인해보니 부산, 경남과도 이동이 많았지만, 남구를 보면 울산 내에서의 이동이 가장 활발한 것으로 나타남. 따라서 타 시도의 공급 물량보다는 울산 내의 공급 물량에 따라 리스크 관리를 하면 될 것으로 판단됨

울산의 경우 시 전체로 보면 공급 부족이고, 남구만 봤을 때는 공급 과다인데 어떻게 보는게 정확한지 잘 모르겠음

개인적인 생각으로는 울산 전체로 보는 게 맞을 것 같음(남구가 좋은 입지이고, 남구 자체의 물량 해소에는 어려움이     없을 것으로 판단됨) 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비교 대상이 없어 저평가 여부 알 수 없음. 앞마당이 늘어나고 아파트를 많이 알게 되면 평가 가능할 것

2) 환금성 : 대장 단지로 환금성은 좋을 것으로 판단됨. 신축이 들어오더라도 거주하고 싶은 사람들의 수요는 많을 것

3) 수익률 : 현재 투자금은 4.4억으로 수익률 100%만 잡더라도 매매가가 14억 이상으로 올라가야 하는데 어려워보임

4) 원금보존 : 지금 상승 중에 있고 전고점까지 간다고 하면 원금보존은 가능해 보임

5) 리스크 대비: 28년까지 제법 많은 공급(남구 기준으로 적정 공급량의 1.5배 정도)이 예정되어 있고 시기가 전세 다시                        계약 해야하는 시기와 맞물려 역전세의 가능성도 배제 못 함. 

나의 투자 결론(매수 여부): 매수하지 않음

✅ 작성하면서 느낀 점 : 

1.  수치와해서 써보니 막연한 생각보다 왜 해야 하는지, 하면 안되는지 객관화 할 수 있어서 좋았음
2. 전세가의 경우 높은 것도 있고 낮은 것도 있는데(나는 보수적으로 낮은 가격으로 계산) 어떤 것을 기준으로 해야 하는지 헷갈림
3. 앞마당이 생기고 비교 대상이 많아지면 토너먼트로 붙여서 최종 우승 1개를 뽑을 수 있을 것 같음
4. 잃지 않는 투자를 할 수 있고, 같은 가격 중에 제일 좋은 것, 같은 투자금 중에 제일 좋은 것이 정해질 수 밖에 없을 것 같음.

임장 하자!!!!!!!!!! 아자!!!!!!!!