[열중47기 1%가 될 6쾌한 예비부자조 ssindy] 3주차 강의 후기

지금까지 여러 강의를 통해 비교평가의 필요성과 중요성을 들어왔다. 그러나 비교평가 하는 방법에 있어서는 늘 어렵게만 느껴졌는데 이번 강의를 통해 이렇게 하면 되는구나! 라고 조금은 알게된 것 같다. 

비교평가를 해야하는 이유 → 투자관련 의사결정을 스스로 하기 위해서. 

1. 확신을 갖고 투자할 수 있다.  - 같은 가격을 비교하는 건 비교적 쉽지만, 좋은 물건의 비싼 가격와 덜 좋은 물건의 가격을 비교하는 것은 어렵다.
2. 같은 돈으로 더 벌 수 있다.

3. 전세, 매도 운영에 도움이 된다. - 매수가 끝이 아니라 보유하는 동안 운영을 해야 한다. 2년마다 돌아오는 전세 만기 대응과 적정 매도가 계산이 가능해진다. 

    

★비교평가에 내 상황까지 검토하여서 투자 여부를 결정해야 한다. 

비교평가의 두 요소 : 가치(입지,건물), 가격

• 입지가치 

교통(강남 접근성) > 위치 > 직장 > 학군 > 환경

교통과 위치를 같이 볼것. (물리적거리+이동시간)

• 건물가치

연식>세대수> 그 외(선호도에 영향을 주는 요소-초품아 등)

앞마당 1개 일때 - 지역 내 비교평가 ← 이것만 잘해도 망하지는 않는다.

앞마당 여러개 일때 - 지역 간 비교평가

투자물건 찾을 때 - 물건 별 비교평가

1. 지역 내 비교평가 - 지역 내 핵심가치 찾기

핵심가치 - 해당 지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소. 

선호요소가 아니라 사람들이 선호해서 가격에 연결이 되는 것. 지역의 특징에 따라 핵심가치는 다를 수 있다. (지역 내에서도)

임장을 다녀왔다면 각 지역 사람들이 핵심적으로 중요하게 생각하는 가치를 생각해야 한다.

핵심가치 찾는 법

1. 가격에 가장 큰 영향을 주는 지역 내 핵심가치 찾기 : 발품(임장), 손품(입지분석), 가격(전고점 그룹핑)

2. 비슷한 가격의 단지들을 묶어 비교평가 - 핵심가치를 가장 충실히 만족시키는 것에 우선순위. 1등 뽑기 X

3. 시장의 저평가 여부 판단하여 매수 우선순위 참고

• 모두 싼 절대적 저평가 시기 - 모두가 다 싼 시기(좋은것, 안좋은것 모두) / 다 쌀때는 더 좋은것 선택 / 다 싸니까 오히려 더 뾰족하게 봐야 한다. 우선순위 매겨서 투자
• 싼것/안싼것 섞인 상대적 저평가 시기(좋은 건 비싸고 덜 좋은 건 쌈) - 가치 있는 것 중 싼 것  /오히려 넓혀서 봐야한다

둘 다 싸고 감당이 된다면 더 가치 있는 곳을 선택. 더 핵심단지에 투자해야 한다. 

비교평가의 본질은 우선순위를 매겨서 내 투자에 확신을 주는 것. 1등 맞추기 게임 X

2. 지역 간 비교평가 - 공통점을 찾아 묶기(가르마 타기)

1. 가격을 고정하여 가치 비교 / 우선순위 가치에 더 큰 비중을 두고 비교 평가. 애매하거나 낀 단지들은 비슷한 공통점이 많은 곳에 껴서 본다  

   * 우선순위 : 교통, 위치(+각 지역의 핵심가치에 충실히 부합하는지 여부)

2. 투자자의 상황도 고려(가치가 비슷하거나 장단점이 혼재하는 경우) - 현금흐름, 투자방향성, 개인 및 물건 상황
3. 맞고 틀리는 정답이 있는게 아니라 우선순위가 있고, 내 선택에 맞는 행동이 따를 뿐 - 책임지는 마음이 중요하다

갭이 비슷한 단지로 묶는 경우 - 갭만 비슷하고 가치, 가격, 연식, 평형 모두가 중구난방인 비교평가 - 비교단지만 많아져서 더 어렵다.

내 상황에 맞는 물건이 무엇인지 고민이 필요하다 

가치가 차이 나는 경우 : 더 가치 있는 곳 우선순위

장단점이 혼재하는 경우 : 상황에 맞는 곳 우선순위

비교평가를 통해 1등이라는 정답을 맞추는게 아니라 내가 하는 투자의 장단점을 알고 우선순위를 매긴 후 내게 맞는 집을 선택. 원칙은 가치가 있는 곳을 선택하는 것이지만, 상황에 따라 (투자 방향성등) 다른 선택을 할수도 있다.

비교평가 주의할점 - 비교평가는 아파트 뽑기 게임이 아니다. 비교만 하다가 선택을 미루지 말자. 비교평가는 투자하려고 하는 것이다. 

종잣돈에는 맞으나 확신이 없어서 결론을 못낸 경우 - 기존 앞마당에서 최선의 단지 3개 고른 후 다음 앞마당 넓히자.

3. 물건별 비교평가 

물건별 비교평가를 해야 하는 이유 

1. 더 싸고 조건 좋은 집을 살수 있다.

  2. 매수할때 근거를 갖고 설득력 있는 협상을 할수 있다.

  3. 전세를 놓을때, 팔때도 적정한 전세가와 매도가를 스스로 판단할 있다. 

• 물건별 비교평가를 잘 알아두면 매수 뿐 아니라 투자 운영에도 많은 도움이 된다.

물건별 비교평가에서 고려해야 할 것 - 매매/전세 가격에 영향을 줄 만한 요소가 있는가?

• 동층향 선호도
• 수리상태 : 올수리집(실거주용, 임대용), 기본집(수리협조 가능여부 파악), 옵션 신축아파트(전세가에 영향주는 옵션-시스템에어컨 등) - 올수리도 다 같은 올수리가 아니다. 큰 돈 들어가는 수리를 해놨는지 확인(예: 샷시, 화장실등)
• 점유자 조건

세안고 : 갱신권 사용여부, 전세 vs 월세 - 투자금 회수 시점 파악

입주물건 : 퇴거 날짜 확인, 전세세팅협조 확인 (주전 등)

지방투자 할때 꼭 알아야 하는 점

• 지방 : 인구=수요  
• 지방은 땅의 힘이 약해 집이 낡으면 대체되기 쉽다.

• 지방아파트는 전세가의 움직임이 중요하다. - 서울은 매매가와 전세가가 동일하게 움직이지 않지만, 지방은 동일하게 움직인다. 전세가의 움직임에 따라 매매가도 같이 움직임. 전세가에 영향을 주는 '공급' 유무가 매우 중요

   

  지방 아파트 가격에 영향을 주는 요소

  - 입지가치 (도시규모(인구) / 환경(균질 및 쾌적성) / 학군(+부촌 커뮤니티) -공부의 의미보다 부촌커뮤티니와 연동되어 있는것이 의미가 더 크다) +@ 직장, 교통(주요직장 또는 중심지 접근성)

  - 건물가치 (연식 / 세대수 / 그 외 선호도에 영향주는 요소) 

  - 지역상황 (공급(향후 3년간)

   

  팔때 수월한것 → 최고가를 찍어준다는 것은 아니다. 

  먼저 오른다는 것 → 매도의 기회의 열어준다

  선호도가 높은것→ 환금성이 좋고 안전하다.