광주광역시 남구 봉선동 봉선제일풍경채엘리트파크 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 봉선제일풍경채엘리트파크
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
- 광주광역시 종사자수 : 676,261명 (광산구>북구>서구>동구>남구)
- 광주광역시 사업체수 : 170,973개 (광산구>북구>서구>남구>동구)
2. 교통
- 지방 광역시이다 보니 대중교통의 중요성 상대적으로 떨어짐
- 자차를 기준으로 40분 이내 통근 가능할 것으로 생각됨(향후 출.퇴근 시간대 실제 시간 고려 필요)
3. 학군
- 단지 주변 문성중학교(남중, 89.5% / 3.1%, B), 대성여중(91.4% / 0.6%, A), 동아여중(90.6% / 1.8%, A)
- 상대적으로 문성중이 학업 성취도도 양호하고 특목고 진학률이 높음
4. 환경
- 광주광역시 백화점(현재) : 신세계백화점(서구 광천동, 6.7km), 롯데백화점(동구 대인동, 4.5km) → 단지에서 조금 멈
- 대형마트 : 이마트 봉선점(1.1km) → B
5. 공급
- 광주광역시 적정수요: 7,000세대
- 향후 3년 합계/평균: 24,549세대/8,183세대
- 적정수요 대비 공급수준: 1.17배 → B
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 네이버부동산 매물 기준 중층 8.1~8.2억 호가로 나와있음 → 전고점대비 약 20% 절대적으로는 저평가 구간이라 생각이 되지만 타 도시 대비 저평가인지는 아직 잘 모르겠음.
2) 환금성 : 현재 광주 학군지 랜드마크 아파트, 300세대 이상 아파트, 중층 → 환금성 있음
3) 수익률 : 현재 투자금 2.5억 필요, 100% 수익률을 위해선 10.6억까지 상승 필요 → 전고점보다 더 높은 상승 필요
4) 원금보존 : 광주광역시 제일의 학군지, but 전세가율 69%, 공급물량 대비 필요
5) 리스크 대비 : 25년 매수 및 전세 세팅 시, 2년 후 27년 입주장 및 역전세 리스크 감당해야할 수도 있음 & 현재 전세가율도 낮은 편이라 생각됨.
나의 투자 결론(매수 여부): 현재 내가 가지고 있는 종잣돈 & 원금보존과 수익률 측면에서 투자를 하지 않겠다. 성급한 투자보다는 앞마당을 늘려 비교 평가를 한 후에 최선의 투자를 진행하자.
✅ 작성하면서 느낀점 : 가지고 있는 종잣돈으로 취득할 수 있는 최선의 아파트를 찾기 위해서는 앞마당 기반의 비교평가가 필수적임을 알 수 있었다. 내가 아는 지역을 늘리는 것부터 도전해야겠다.
