✅아파트명
수지 신정 9단지 주공 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
용인시 수지구의 직장인 종사자 수는 87,487명, 사업체 수는 24,076개로 C등급이다. 수지구로 한정해서 보면 직장이 적은 편이지만 용인시로 범위를 넓히거나 주위 성남시나 수원시를 보면 일자리가 많아 S등급인 것을 확인할 수 있다. 수지구는 자체 직장 데이터로 보기보다는 인접한 지역으로 출/퇴근하는 수요를 가지고 있는 곳으로, 직주근접의 장점을 가진 지역으로 볼 수 있다.
2. 교통
강남역까지는 38분 소요되고 신분당선 지하철로 한 번에, 환승 없이 갈 수 있다. 강남 접근성이 상당히 좋은 편이다.
여의도역까지는 지하철로 57분 소요된다. 중간에 1번 환승(신분당선-9호선)해서 갈 수 있다.
시청역까지는 지하철로 1시간 8분 소요된다. 중간에 2번 환승(신분당선-9호선-1호선)해서 갈 수 있다.
지하철을 이용했을 때 강남역은 1시간 이내에 들어오기 때문에 A등급을 줄 수 있다. 부도심 역시 1시간에 가깝거나 10분 정도 추가 소요되는 점으로 보았을 때 수도권에서는 교통이 좋은 편이라고 볼 수 있다.
3. 학군
아파트 바로 주변 443m(걸어서 8분)에 위치한 정평중학교는 수지구 4위로 92.8%, 1.4km(걸어서 22분) 떨어진 수지구 2위 이현중학교는 93.9%로 모두 A등급이다. 특목고 진학률도 괜찮은 편이다.
초품아 아파트라고 볼 수 있다. 299m(걸어서 5분) 옆에 위치한 신월초등학교는 대로를 건너지 않고 바로 갈 수 있어서 좋은 위치로 보인다. 신월초는 현재 총 391명(남 203명, 여 188명)이 재학 중이다.
4. 환경
백화점은 신세계 사우스시티가 1.56km로 제일 가깝다. 자차로 가거나 마을버스를 타고서도 한 번에 갈 수 있다.
대형마트는 760m 떨어진 곳에 이마트 수지점이 있다. 역시 가까운 편이라 생활 환경이 좋다.
대학병원은 4.53km 떨어진 곳에 분당서울대병원이 위치해 있다. 병원은 좀 멀리 있는 편으로 자차로 20분 정도 소요된다.
환경은 대형마트가 1개 이상 있다는 조건으로 B등급을 줄 수 있다.
5. 공급
용인시 인구는 1,093,639명이고 적정수요는 5,468세대(1,093,639*0.005)이다. 1년에 5,468세대, 3년에 16,404세대가 적정하다.
앞으로의 용인시 공급 물량은 2025년에 2,145세대, 2026년에 820세대, 2027년에 5,096세대로 총 8,061세대가 예정되어 있고 연평균으로 보면 2,687세대이다. 적정수요 대비 공급수준은 0.49배로 S등급이다.
특히 수지구는 공급 물량이 거의 없고 용인시에서는 거의 처인구와 기흥구 쪽에 공급 물량이 예정되어 있다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 수지 신정 9단지 주공 26평 현재 매매 8.75억, 전세 3.99억
5년 내 고점 매입 시: 2021년 12월 매매 8.85억 전세 4.01억
5년 내 저점 매입 시: 2022년 8월 매매 5.70억 전세 3.85억
고점에 매입했다면 -2% 수익률, -천만원의 순수익, 저점에 매수했다면 165%의 수익률, 3억 5백만원의 순수익을 얻을 수 있었다. 현재는 거의 전고점에 다다른 상태인데 앞으로 충분한 수익을 기대할 수 있을까?
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X, 이미 전고점에 가까이 가서 싸지 않음. 수지구청역 주변 매물은 모두 전고점을 넘거나 거의 오른 상태
2) 환금성 : O, 20평대, 800세대 이상, 4층 이상 남동향/남서향
3) 수익률 : X, 현재 매매 8.75억, 전세 3.99억, 투자금 4.76억 - 전고점 매매 8.85억 전세 4.01억 - 수익률 100%면 매매가 13.51억이 되어야 하는데 전고점을 훨씬 넘는 가격으로 쉽지 않아 보임
4) 원금보존 : O, 전세가율 45%로 더 빠지지 않을 것으로 보여 원금보존은 가능해 보임. 대신 투자금이 많이 들어감
5) 리스크 대비: O, 3년 내 공급 물량이 0.49배로 S등급, 역전세 리스크는 없어 보임
나의 투자 결론(매수 여부):
보류 - 입지 요소는 모두 좋은 편이나 현재 시점에서 전고점 대비 가격이 많이 오른(거의 이마까지 올라왔다고 볼 수 있는) 상태라 어려워 보인다. 수익률 100%를 달성하려면 매매가가 상당히 높아져야 하는데 달성할 수 있을지 확신할 수 없다. 결정적으로 초기 투자금 부담이 크기 때문에 투자를 진행하기는 힘들 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
수지구청역 인근이라는 좋은 입지는 알고 있었으나, 이 지역이 학군 요인에 큰 영향을 받는다는 점은 새롭게 알게 되었다.
단순한 감이 아니라 실제 데이터를 대입해 보니 가격에 영향을 주는 요소를 구체적으로 확인할 수 있어 흥미로웠다.
미니 임장을 통해 상권 분위기, 유동 인구의 연령대, 아파트 단지 환경을 직접 확인하면서 현장에서 느끼는 것의 차이를 실감할 수 있었다.
