[열기88기_자산 스윗하게 싹스리조_나도할래] 수익률 높이는 투자의 모든 것_3강 후기(주우이님)

1. 수익률 높은 투자 VS 수익률 낮은 투자

입지가 좋은 곳(수요가 있는 곳)은 장기적으로 가격이 오르기 때문에, 선택을 할 때 내가 사는 곳, 살았던 곳, 익숙한 곳, 지인추천, 개인취향보다는 매연과 사람이 많은 곳을 선택해야 한다.

진짜 좋은 아파트인지 확인하기 위해 투자원칙(저환수원리)을 꼭 새겨야 하고 그 중에 

저평가: 같은 가격이라면 더 좋은 아파트인지?

수익률: 투자금 대비 얼마나 돌아오는지?

2. 수익률 높이는 입지분석 방법

비슷한 돈으로 더 높은 수익률을 얻기 위해서 수익률 보고서를 써야 하는데 쓰는 방법은 구 단위로 작성한다.

1) 아파트 선정

- 랜드마크 아파트: 우리 지역 사람들이 어떤 아파트를 좋아하는지 알 수 있음(기준), 가장 먼저 오르는 아파트, 시세를 견인하는 아파트

- 내 투자금으로 가능한 아파트 : 현재 나의 돈으로 살 수 있는 집의 수준, 나의 실력을 알 수 있음

- 현재 살고 있는, 관심있는 아파트 : 투자자의 관점으로 볼 수 있는 기회가 될 수 있음

2) 위치 - 카카오지도에서 캡쳐

아파트 주변 : 아파트 주변에 뭐가 있는지(지하철, 학교, 주변 아파트의 연식/세대수, 마트, 백화점, 병원 등)

단지만 확대 : 동의 구성, 아파트의 향, 임대아파트, 주출입구, 상가 등 (이건 진짜 몰랐던 점!)

3) 입지평가 - 부동산의 가치를 판단하는 객관적인 지표

• 직장 : 구 단위 종사자수, 좋은 일자리의 힘! 좋은 직장이 있는 곳은 거주할 이유가 생긴다. 나중에 질적으로 소득, 대기업수, 지속가능한 사업인지 확인하면 더 좋음, 일자리 때문에 여기로 올지?를 생각해보자.
• 교통 : 강남과 지하철로 얼마나 가까운가, 1번 환승까진 괜찮음, 부산과 대구를 제외한 지방은 자차로 주요직장까지 걸리는 시간으로 평가한다. (10분 단위로)
• 학군 : 중학교 학업성취도 평가, 학군 수요가 있는 아파트는 하락장에서 가격을 지지해준다. 경제적 여유가 있고 교육열이 있는 곳은 수요가 발생한다. 실거주가치인 전세가에 영향을 준다. 자사고가 없어지거나 불수능이었을 경우, 수요는 있는데 공급이 없으니 가격이 오른다. 학군 때문에 이사오는 지역, 단지인가?
• 환경 : 상업시설(백화점, 대형마트) : 사람들의 구매력이 검증된 요소, 소비력을 볼 수 있는 요소, 소득은 감당할 수 있는 집값과 밀접하게 연관되어 있음. 백화점은 신세계, 롯데, 현대, 갤러리아 정도, 백화점 매출 순위, 명품 브랜드 입점 여부, 상권을 볼 때는 사람들이 선호하는 상권인지가 중요함.
• 공급 : 향후 3년간 입주예정물량이 적정한지(적정수요는 인구*0.5%)

※ 공급이 많아지는 경우? 

- 기존 집을 매도해서 입주하려고 함 → 주변 아파트 매매물량 증가, 매매가 하락(가끔 급매가 나올 수 있음)

- 실제 입주하지 않는 전세물량이 쏟아짐 → 신축 아파트 전세물량(공급물량의 30%정도) 증가, 전세가 하락

   이동이 특히 많이 있는 지역은 더 넓은 범위의 공급을 살펴봐야 함. ex) 의왕, 평촌, 산본 등

4) 수익률 (이게 진짜 처음에는 이해가 잘 안 갔지만)

• 과거 투자의 수익률 계산 : 비교적 쉬움
• 미래 투자의 수익률 계산 : 어려움 (이정도 가격까지는 올라가지 않을까? 기대수익률)

    : 매매가 4억/전세가 3.5억 (투자금 0.5억)  → 수익률 200%를 기대하려면, 1억의 수익이 나야 한다. 

    : 그러면 현재 매매가가 4억이니까 +1억을 더한 5억이 될 수 있는 아파트인가? 이걸 어떻게 알지? (진짜 내가 궁금했던 부분!)

     : 정답은 비교평가를 통해서 [가늠]한다. 

1) 전고점이 5억이었는데 지금 4억으로 떨어져 있다. 

2) 5억짜리 아파트들을 내가 알고 있고 + 다른 4억짜리 아파트와 비교했을 때 5억짜리 아파트로 갈 수 있는 요소가 있는가? 4억 아파트 중에서 가장 좋은 아파트인가? 이 정도면 5억짜리 아파트랑 비슷한데 지금 4억이라고? (이 포인트가 나와야 함) 

ex) 부천 아파트가 2.7억인데 서울 신정동 아파트가 2.9억인 경우

가치가 좋은 것을 싸게 사야 함: 전고점 대비 덜 오른 아파트

시간 : 가치에 맞는 가격으로 갈 때까지 기다려야 됨

5) 현장사진

아파트 사진, 상권 사진 넣기

6) 투자결론 : 잃지 않은 투자 기준

- 저평가 : 비교평가(지역내, 지역간) 

절대적 저평가 : 모두 저평가, 전고점 대비 -30%, 20% 정도 떨어진

상대적 저평가 : 가격을 고정시키고 (5억 중에 가장 좋은지) / 입지를 고정시키고 (이 정도 입지에 가격이 가장 싼지)

처음엔 가격을 고정시키고 비교해본다. 싸지않다/비싸지않다/싸다

- 환금성: 팔고 싶을 때 팔 수 있는가(나홀로아파트, 저층탑층은 제외)

- 수익성: 투자금 대비 수익률

- 원금보존: 지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 적정 입주물량

- 리스크 관리: 역전세 대비

이렇게 보고서를 쓰고, 같은 동네에 있는 가격이 비슷한 다른 아파트랑 붙여본다.

그리고 비교해서 저평가인지 마지막으로 확인한다.

예시) 

5억 비슷한 가격대의 아파트들을 10개를 나열해본다. 내가 보는 아파트가 몇등인지 본다. 내가 보는 아파트가 제일 좋다면? 5억 이상으로 올라갈 수 있다는 뜻.

5.5억 혹은 6억 아파트들 나열해본다. 그리고 입지를 비교한다. 이 아파트는 5.5억짜리보다 입지가 좋은데 아직 5억이네? → 이러면 저평가.

미친듯이 임장다니다가 임장지역이 많아지면 A, B아파트 입지가 비슷하네? 그럼 가격이 얼마지?

혹은 비슷한 급지의 아파트끼리 붙여본다. 

3. 수익률 높았던 투자 사례

수익이 큰 투자보다는 잃지 않는 투자로 수익률 보고서를 통해 가치 대비 저렴한 아파트를 찾는다

단계)

① 내가 알고 있는 지역을 늘린다(임장보고서 작성, 구단위로)

② 비슷한 가격대의 아파트를 찾는다

③ 수익률 보고서로 비교해서 더 좋은 아파트를 찾는다

4. 첫 임장지역을 선정하는 방법

가격, 입지에 대한 선입견을 버리고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈을 가져야 한다. 

투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다.

첫 임장지역의 의미 : 선입견 버리기, 임장 습관 만들기

집근처 or 회사 근처 5곳

그럼 내가 할 수 있는 것은? 적용할 점은?

- 10월 실전준비반 천안으로 신청해서 집근처부터 임장 지역 늘리기, 임장하고 임장보고서와 친해지기

- 올해 안으로 앞마당 3곳(집 근처로) 만들기

- 한달에 4번 / 익숙해지면 평일 저녁에 2번 더

- 그 후에 주변 지역(청주, 대전, 평택, 오산, 동탄..)으로 넓히면서 임장근육 키우기

반복되는 운은 실력이고 반복되는 실패는 습관이다

나도 ‘저는 정말 운이 좋았어요! ’라고 말할 수 있는 사람이 되기를