✅아파트명 : 상록우성아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
경기도 성남시 분당구 종사자수 : 345,459
2. 교통
강남 32분 / 여의도53분 / 시청역1시간3분
3.학군
정자중 92% / 백현중 95%
4. 환경
1km이내에 이마트 분당점이 있고, 2km이내에 롯데백화점, 2.5km이내에 AK플라자가 있으며,
2km이내에 분당서울대학병원도 위치하고 있다.
5. 공급
2025년 12월 성남 복정 1지구 1,627세대
2027년 12월 산성역헤리스톤 615세 등 총 5,016세대로 적정수요 이내이다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점을 이미 뚫은 단지로 저평가되어 있지는 않다
2) 환금성 : 분당 정자동에서 가장 선호 하는 단지로 1층 탑층 제외하면 좋다.
3) 수익률 : 저점 대비 수익률 43% 좋은편
4) 원금보존 : 전세가율이 현재 46%로 낮은 편이며, 향후 재건축 이슈가 있어 60%까지 갈 것 같지 않음
5) 리스크 대비: 전세가율이 낮은 편으로 초기 투자금이 많이 들고, 향후 재건축 이슈로 전세가율이 안오르거나 더디게 오를 수 있고, 역전세를 대비해야 할 수 도 있을 것 같다.
나의 투자 결론(매수 여부):
이미 전고점을 뚫은 단지 이다.
워낙 분당내에서 입지적으로나 학군적으로나 환경적으로 모두 만족할 수 있는 단지이기 때문에
선호도가 높고 향후 재건축 이슈가 있어 가격은 더 오를 것으로 보인다.
그렇지만 실거주가 아니고 투자라면, 전세가율이 낮고 재건축 영향으로 전세가율이 별로 오르지 않을 수 있기 때문에
투자금회수가 불가능 할 수 있으며, 역전세를 대비해야 할 수 도 있다.
그렇지만 자금이 충분하고, 실거주이며 장기보유한다면 충분한 가치가 있는 단지이나,
낮은 전세가율로 인해 초기투자금이 많이 들기 때문에 같은 투자금으로 매수할 수 있는 다른지역의 아파트와 비교가 필요해서 매수는 보류할 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
분당내에서 가장 선호도가 높은 대장단지라 항상 나도 여기 살고 싶다고 생각을 했었다.
일단 입지도 너무 좋고, 학군, 직장, 환경 등의 요소 또한 좋은 곳이라는 것을 확인 할 수 있었다. 향후 재건축도 빠르게 진행될 가능성이 있어 자산으로서의 가치는 있다고 생각하였다.
하지만, 이렇게 정리해 보니 전세가율이 낮아 리스크가 있고, 같은 투자금으로 매수 할 수 있는 서울의 다른 지역의 아파트와 비교가 필요하다고 생각하였다.
