✅아파트명 : 동대문구 래미안 허브리츠
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 [B]
: 동대문구 종사자수 : 146,383명
(대기업수, 연봉소득은 서울 중하위권 수준)
→ 외부에서 수요를 끌어드릴 만큼 양질의 일자리를 가지고 있지 않다.
2. 교통 [A]
강남 41분 / 여의도 39분 / 시청 26분
→ 강남 1시간이내, 시청 30분이내로 주요 업무지구 접근성이 괜찮음
3. 학군 [C]
성일중 : 학업성취도(72%), 특목고 진학율(0%)
* 용두초(학급당 20명)
→ 학업성취률&특목고 진학율 모두 낮은 편 (주변 학원가 없음)
4. 환경 [B]
홈플러스 : 대형마트(1개)
5. 공급 [C]
3년 공급물량(25∼27): 10,619세대, 연간 평균 3,540세대 — 적정수요 2배 수준
* 향후 동대문구 공급 : 이문아이파크자이(25.11월)
→ 이문아이파크자이(25.11월) 4169세대 입주 예정으로 전세가, 전세수 주기적 시세조사 필요
동대문구 지역내 또는 주변 지역의 단지들 전세가 하락 가능성 있음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
(절대적 저평가) : 전고점 대비 덜 오른 아파트 (전고점 대비 -8%)
(상대적 저평가) : 휘경SK뷰 비교평가
→ 입지가치 : 래미안 허브리치(교통 우위), 상품가치 : SK뷰(연식 우위) — 최종 : 래마안허브리치(저평가)
* 3,4급지 상위생활권 59타입 아파트와 비교 평가 추가 필요
2) 환금성 : 저층, 탑층 아님 [ㅇ]
3) 수익률 : 매매가 19.4억(투자금 대비 100% 기준), 장기적(10년) 6.7억 상승 가능 [ㅇ]
(2015. 9월 실거래가 기준(10년전) : 5.9억 – 현재 시세기준 7.3억 상승)
4) 원금보존 : 전세가율 53% [×]
동대문구내 26.4월까지 공급 물량이 약5000세대로 전세가율 60%이상 확보에 시간 필요해 보임
5) 리스크 대비: 역전세 대비 가능 [ㅇ]
잔금 대비 필요 (서울 대출 최대 6억)
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 하지 않음
전세가율 낮아서 원금보존 기준 충족하지 못하고, 지역간 비교평가를 추가로 실시하여 저평가 확인후 투자 필요
✅ 작성하면서 느낀점 :
수익률 보고서를 직접 작성해보면서, 강의로 들었을때 이해도 되었고 금방 작성 할 수 있다고 생각했지만,
아파트 선정부터 어려움이 있었다. 투자금 범위내에 아파트라고 생각하고 입지평가, 수익률 분석 진행하였다.
투자결론에서 저환수원리 기준을 충족하지 못해서 매수 하지 않기로 결정하였다.
투자 후보 아파트 선정 과정에서 너무 비교평가을 통한 저평가 아파트 찾는데 집중해서,
원금보존(전세가율), 리스크 대비(잔금) 연계하여 실제 투자금과 대출한도 그리고 부대비용을 정확히 산출하고
적용해보는게 꼭 필요하다는 것을 느꼈다.
향후 앞마당 만들때 수익률 보고서를 결론 부분에 추가하고, 저환수원리 투자기준을 반드시 적용해야겠다.
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