울산 남구 문수로 아이파크 & 문수로2차 아이파크 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 88기 44조 아이스라떼냠냠]

문수로 2차 아이파크 수익률 분석 보고서

✅아파트명 

문수로 2차 아이파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : B등급

울산 남구 사업체수 41,144개, 종사자수 174,836명 

2. 교통 : A등급

석유화학공업단지까지 자차로 약 15분 내외

3.학군 : S등급

서여자중학교 96.1%

학성중학교 96.0%

중학교 학업성취도평가 순위 울산 전체 4, 5위 및 울산 남구 1, 2위인 중학교가 차로 약 4분, 도보 16분 거리에 위치 

4. 환경 : B등급

반경 1.23km 거리에 롯데마트, 신정시장(약 2km거리에 수암시장, 홈플러스)

반경 1km 정도 거리에 중앙병원, 울산제일병원

현대백화점은 3km 정도 떨어진 거리에 위치(자차로 10분 거리)

5. 공급

문수로푸르지오어반피스(339세대, 26.6 예정) 문수로아테라아파트(402세대, 25.12) 등 아이파크 등 100~500여세대 정도의 아파트들이 다수 들어설 예정

힐스테이트문수로센트럴(566세대), 라엘에스(2,033세대) 등 비교적 대단지들도 28년에 준공 예정되어 있음. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

1, 2단지 모두 하락장이었던 '23년 초에 매수했다면 60%대 수익률을 얻을 수 있었을 것으로 예상

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 해운대자이 1단지가 연식도 비슷하고 해운대의 전통적 강호(?)같은 느낌이 있어서 비교해보았음.

 울산이 고점대비 매매가가 꽤 빠진 상황이지만 투자금이 비슷함

두 곳 모두 학군은 좋음. 환경은 자이가 백화점, 대형마트 등 접근성이 훨씬 좋고 질적인 측면에서 우위에 있음. 

교통의 경우 자이는 벡스코역이 가까이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 울산은 자차보유 시 어느 위치에서든 30분 내로 이동 가능한 점을 고려하면 교통은 자이가 우위에 있으며 직장은 두 곳 모두 B등급으로 동일함. 

결과적으로 자이의 입지가 아이파크에 비해 우위가 있다고 볼 수 있을 듯함.

2) 환금성 : 그래도 울산 대장단지이기때문에 비교적 어렵지 않을 것으로임

3) 수익률 : 해운대는 3년 내 공급이 많지 않지만 울산은 중구, 남구 포함 시 공급이 비교적 많음. 두 도시 모두 전세가율은 지방기준으로 낮은편.

4) 원금보존 : 해운대와 울산 모두 전고점 대비 15% 빠진 상황으로 원금보전 가능할 것으로 보임 

현재는 문수로 아이파크가 울산 대장이나 추후 중구 B-04, 남구 라엘에스 등 대단지가 예정되어 있어 10년 후에는 울산의 대장이 바뀔 수도 있을 것으로 보임. 그 때에는 원금보존의 가능성 불확실 할 듯..

5) 리스크 대비: 울산의 경우 최근 전세가 소폭상승세, 현재 전세물건이 없어 가격방어는 가능할 것으로 보임, 해운대의 경우 등락폭이 다소 있는 편

나의 투자 결론(매수 여부): X (실거주로는 좋으나 투자물건으로서는 확신이…)

✅ 작성하면서 느낀점 : 투자관점에서 아파트를 비교해보는 것은 처음이라 어려웠고, 아직까지는 강의에서 알려준 것을 따라하는데 급급한 느낌이었다. 그리고 분석하는 과정에서 원하는 정보를 검색하고 보고서작성하는 것을 반복하면서 시간을 단축해서 효율성을 높이는 것도 중요할 것 같다.