[열중 47기 75조 자몽] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 독서후기 #9

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 이현철 

저자 및 출판사 : 매일경제신문사

읽은 날짜 : 2025.09.20~ 09.21

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #심리 #전세 #정책

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점 

1. 저자 및 도서 소개

:

전세 특강을 들은 기분! 현재 시장에서 심리, 전세, 정책 측면에서 어떻게 작용하는지. 시장 참여자 입장에서 어떻게 부동산 가격이 움직이게 되는지 생각해보는 시간이 되었다. 

2. 내용 및 줄거리

:

주택은 일단 투자상품이면서 소비재이기도 합니다. 집값은 금리에 크게 좌우되지는 않습니다.(25p)

실수요자는 금리보다는 시장의 분위기에 더 좌우됩니다. 대출을 받는 경우 이자부담이 늘 수는 있지만 그것으로 인해서 집사는 것을 포기하거나 또는 가지고 있는 집을 지금 당장 매도하는 일은 거의 없습니다. 이미 흐름이 정해져 있는 경우, 하락세에 있다면 금리가 오르는 것은 사람들 심리에 크게 영향을 줄 수는 있습니다. 그리고 오름세에 있을 때 금리가 떨어지는 경우에도 사람들의 심리를 자극해 더 오르는 역할을 할 것입니다. (27p)

인구수가 줄어들어 수요가 없어지면 자연히 공급을 줄어들게 되고 시장에서 수요와 공급은 일시적으로 어느정도 어긋날 수는 있겠지만, 다시 균형을 되찾는 상황이 반드시 오게 됩니다. 일본의 부동산 가격은 800만채의 빈집에도 불구하고 도시의 집값은 다시 올랐습니다.(33-34p)

입주미분양이 얼마나 되는지를 구분해서 판단하는 것이 시장을 올바르게 판단하는 지름길이 될 것입니다.(37p)

집을 잘 못 사는 사람의 특징은 바닥에서 사려고 노력한다는 것입니다. 그런데 바닥은 어딘지는 아무도 모릅니다. (42p)

#부동성 #부증성 #의식주

• 지방이 하락 전환했다해서 서울수도권의 아파트 가격도 하락전환하지 않는다.
• 토지는 더이상 생산이 불가능한 재화입니다. 용도의 변화만이 있을뿐입니다. 아파트는 실제로 시장에 집으로서 공급량을 제공으로 작용하는데 걸리는 시간이 3년정도 소요되고 비용이 엄청나게 필요하기 때문에 공급이 필요하다고 해서 마구 찍어낼 수 있는 물건이 아닙니다.
• 아파트는 의식주의 하나입니다. 필수요소는 수요와 공급에 대해서 비탄력적이라는 전제가 있습니다. 전세든 자가든 무조건 어느 하나는 선택해야 합니다. 아파트는 비싸다고 해서 안 살 수 있는 물건이 아닙니다. 
•  

#전세와 월세와의 관계

Q) 월세 공급이 많으면 전세가는 떨어질까요?

*시장에서 월세는 전세가격에 거의 영향을 주지 않는다. 월세는 전세에 종속적인 관계로 전세가가 올라감에 따라 월세는 공급이 아무리 많아도 자연스럽게 월세가 올라가는 현상을 보였다. (69p)

*2014- 2015년 전세가 급등시기에 전세매물은 거의 없었지만 월세매물은 상당수 나와있었다.

*전세가 급등했다 하더라도 전세대출제도가 생기면서 임차인은 전세로 들어가서 이자를 내는 것이 월세보다는 훨씬 저렴하다. 그리고 그 전세는 매매가에 근접하더라도 확정일자와 나아가서는 보증보함제도를 통해 보증금을 안전할게 돌려받을 수 있기 때문이다.(70p)

Q) 전세는 누구에게 유리한 상품인가? 

1억원의 월세는 매달 50만원 vs 1년에 3% 예금 이자 300만원

전세같은 경우 보증금만 클 뿐 다달이 받는 수입이 없어서 투자자 입장에서는 월세에 비해 좋을 것이 하나도없는 셈이 됩니다. 월세로 내야 하는 금액이 통상적으로 이자의 2~3배 이상 비쌉니다. 세입자들이 전세를 먼저 찾게 되는 이유! 임대기간이 끝나면 안전하게 금액을 되찾을 수 있으면서 다달이 내야 하는 금액이 없는 건 물건을 빌려 쓰는 입장에서는 매우 유리한 상품임에 틀림 없습니다(73p)

Q) 전세는 과연 없어질까?

근거 → 아파트 가격이 더 이상 오르지 않아 전세 투자 불가능 & 저금리 전세의 월세화  

2007년 전세를 끼고 집을 산 분들은 손해를 보고 다시는 갭 투자 안한다고 생각할 수도 있다. 그런데 2012년에 전세를 끼고 집에 투자한 분은 현재 엄청난 수익을 기록했다. 이처럼 아파트 가격은 언제 사느냐에 따라 오를 수도 있고 떨어질수도 있습니다. 즉, 항상 등락을 거듭하고 가격이 정해져 있지 않고 수요와 공급에 의해 가격이 변하는 물건이라는 점에서 이제 아파트 가격이 오르지 않는 다는 것은 완전히 틀린 전제다 (76p)

투자자는 상황에 맞게 적절한 투자 방향을 선택 할 수 있으므로 시기적으로 월세가 유리한 시기가 있고, 전세가 유리한 시기가 있습니다. 단순히 금리가 내리고 대출비중이 늘었다 해서 월세로 전환할 것이라고 생각하는 것은 큰 오류에 빠질 수 있습니다.(80p)

Q) 전세도 가수요가 있다?

전세가가 상승하는 시기에는 전세물건이 매우 귀하기 때문에 집을 구하러 다니는 임차인 같은 경우에는 혹시 집을 못구하면 어떻게 하나 하는 걱정이 앞서게 됩니다. 그래서 나타나는 현상이 평소 집을 보러 다니는 시기보다 빨리 집을 보러 다니게 됩니다. 그런데 집을 보러는 다니는데 막상 계약에 임하기에는 부담스러운 상태가 됩니다. 이것이 가수요가 되는 상황을 만들게 됩니다. 임대인은 수요가 늘어났다고 생각하기 때문에 전세금을 더 올릴 수 있는 상황이 됩니다. 투자상품이 아닌 실수요 상품인 전세에 가수요가 생긴다는 사실이 매우 아이러니 합니다 .이것은 주택이 일반재화가 아닌 필수품이라는 것과 움직이지 못하는 것에서 발생된 지역성이라는 특성 때문에 생긴 아주 특이한 현상이라고 볼 수 있습니다. (90p)

매매가를 올리는 주범은 바로 전세임차인 당신입니다. 전세가가 급등하니까 사람들이 전세가보다 높은 가격에 매매거래를 하는 경우도 있지만 거래 하나 없이 매매가가 올라갈 수 있습니다. 집값에 대한 부정적인 시각이 큰 사람들이 훨씬 많을 때 나타나는 현상입니다. (103p)

→ 전세가 90%니까 더이상 매매는 오르지 않겠지? No! 

매매호가는 여전히 전세가 위에 있다. 왜? 전세가 오름을 보고 매매가가 높아진다. 전세가로 인해 매매가 올라가기 때문! 집값에 부정적인 분들은 이러한 상황을 잘 인지해 적당한 상황에서 집을 사는 포지션 나쁘지 않은 것 같다는 작가의 조언

Q) 역전세란이 지속되기 위해서는?

최소한 3년 정도 비슷한 물량이 한 지역에 쏟아져 나와야 합니다. 한번 싸게 맞춘 전세가 다음 만기 때 올라가려고 하는데 다른 물량이 대기 중이면 임대인이 쉽게 올리지를 못하겠죠? 그래서 마음이 급해진 임대인이 전세금을 던지듯이 싸게 내놓아야 전세가가 하락하게 됩니다. 중요한 것은 입주 물량에 관한 판단입니다. (111p)

주택 가격에 영향을 미치는 요인

선분양

[좋은점] 건설사 자금조달용이/소비자 목돈마련 부담 적음/실수요+가수요 로 분양이 쉬워짐/공급가시화

[문제점] 부실시공 우려 / 과대광고 문제 / 분양권 프리미엄 등 투기 문제 / 입주대란 전세가폭락

후분양

[좋은점] 소비자의 선택폭 넒어짐 / 중도금대출이자 X / 부실시공 분쟁소지 줄어듬

[문제점] 건설사에게 매우 부담 / 소비자의 목돈 마련에 부담 / 

             분양가에 이자반영시 소비자에게 금융비용 전가위험 / 건설사의 자금 부족으로 인한 공급 감소

전세 때문에 매매가가 오르기도 하고 내리기도 한다.

1️⃣ 바로미터 역할

우리나라 부동산 시장은 집을 사고자 하는 사람은 전세가를 기준으로 매매가를 가늠해 구매하곤 했습니다. 지역마다 일정정도 매매가,전세가 비율이 거의 고정되어 있어 매매를 원하는 사람들로부터 바로미터 역할을 해온 것!

ex) 강남 - 전세가율 40~50%정도 강북 - 전세가율 55~60%정도

적당한 매매가를 잘 모르겠다 싶은 경우 최근 거래된 전세가를 보고 거꾸로 매매가를 환산해 적당한지 보고 매매에 임했습니다. (139p)

2️⃣ 매매가 지지역할

2008년 외환위기를 맞이하면서 2010년까지 극심한 침체기를 겪었습니다. 2011년 정도부터는 매매가가 어느정도 안정기를 찾아가지만, 전세가가 올라오는 상황을 맞이하게 됩니다. 사람들은 집값이 더 내려갈 것이라 예상했지만 밑에서 전세가 치고 올라오면서 매매가를 받쳐주는 역할을 하게 됩니다.

집값 폭락을 맞이 할 때는 역전세난이 동반했기 때문에 전세가도 같이 폭락했는데, 어느 정도 시기가 지나자 매매가는 가만히 있었는데 전세가가 저 밑에서 슬금슬금 올라오기 시작하더니 어느새 에전의 매매가와 전세가 비율을 훌쩍 넘어서서 70% 를 웃도는 전세가가 형성되기 시작했습니다. 전세가 때문에 매매가가 더이상 떨어지지 않는 현상이 발생하게 됩니다. 이 시기가 되면 매수심리는 거의 사라진 상황이 되기 때문에 아파트 공급은 없다시피 됩니다. 공급이 거의 없으니 올라오는 전세가를 막을 수 있는 게 없습니다. 그래서 전세가는 계속 올라가게 되고 이 전세가는 매매가를 떠받쳐주는 역할을 하게 됩니다.(140-141p)

• 2010년 극심한 침체기. 2011~2012년 매매가는 멈췄는데 전세가만 슬금슬금 상승.

• 매매가 상승하다보면 시장 분위기에 따라 규제가 발생할 수 있는데 잠깐 시장이 당황해서 주춤하거나 떨어질 수 있음. 일시적 전세수요 증가 → 전세가 상승 → 매매가 상승 분위기로 전환 될 수 있음

   

3️⃣ 매매가를 올려주는 역할

2013년부터 전세난 심화되어 전세가 폭등하게 됩니다. 매매심리는 아직 회복되지 않은 상황이기 때문에 매매거래는 거의 없고 더이상 투자자들이 집을 사서 전세를놓지 않기 때문에 전세공급은 거의 전무한 상황에서 금리 인하까지 작용해 기존의 전세마저 월세로 전환되는 일들이 발생합니다. 전세공급은 오히려 줄어들고 있었습니다. 그런데 임차인들은 월세보다는 전세를 훨씬 더 선호하기 때문에 마지막까지 전세물건을 찾으러 여기저기 떠도는 형국이 됩니다.(142p) 

→ 2013년에 왜 전세가 월세로 전환됐지? 당시 뉴스에 따르면 가계부채와 저성장 기조가 계속되서 전국아파트 전세가격이 70주연속 상승했다고 함.씨가 마른 전세계약은 로또당첨수준이라는 소리까지! 하락장을 겪으면서 매수수요 < 전세수요. 집주인의 경우 전세금으로 은행에 이자를 받는 경우 금리도 낮고 주담대도 70%까지 완화해줘서 대출 더 받아도 월세받는게 낫겠는데? 그냥 현금흐름 만들자! 따라서 2013년에 전세로 살고자 하는 사람들은 많지만 전세는 점점 없어서 전세값은 상승되었다고 한다. 나였으면 아마 다주택자에 대한 규제가 없었다면 한채 더 샀을텐데. 월세로 전환되는구나..  공급은 없고 전세의 소멸 & 전세의 월세화? 어디서 많이 들어본 소리인데 2025년 지금!!!

2013년 - 2014년 매매심리 거의 바닥수준. 실제 매매거래는 거의 없고 전세가는 계속 상승하게 됩니다. 사람들은 매매가가 가만히 있는데 전세가가 계속 상승하고 폭등하는 상황을 이해하지 못했습니다.(142p)

4️⃣ 매매가를 떨어뜨리는 역할

상승 안정기에는 아무리 많은 수의 아파트가 입주하더라도 일시적인 역전세 상황만 벌어질 뿐, 매매가가 떨어지지는 않습니다. 하지만 폭등기가 어느정도 지난 후의 대규모 입주는 바로 폭락으로 이어질 가능성이 매우 큽니다. (145-146p)

→ 상승장 끝물. 원분양가 그대로 입주 맞이하는 상황에서 역전세는 투자자에게 공포, 주변 아파트 전세가율 50% 정도로 갭차이가 크기 때문에 지지선 역할을 해주어야 할 전세가가 오히려 매매가를 떨어뜨리는 역할을 하게 됨. 이때부터 폭락기 시작.

사람들의 심리를 알면 가격변화를 알 수 있다

수요 요인 중 가장 중요한 것이 시장 참여자들의 심리!

📝사람들은 절대 손해 보려고 하지 않는다

📝사람들은 비쌀 때 더 잘 사더라

📝사람들은 분위기를 좇는다

📝폭락과 폭등을 만드는 것은 결국 사람 심리다

지금 가격이면 충분히 저렴하긴 하지만 더 떨어지고 나서 할인을 더 하면 구입하겠다는 사람이 90% 정도 돼었습니다. 10명 중 1명 정도가 집을 샀습니다. 여기에서 더 떨어진면 과연 살 수 있을까? 사는 사람입장에서는 급할것이 없고 ‘좀 더 내려가면 사야지’ 라고 마음 먹을 수 있습니다. “무릎에서 사서 어깨에서 팔아라” 하지만 사람들은 바닥에서 사고 싶어합니다. 하지만 “바닥은 아무도 모른다” 약간의 리스크는 감수해야 한다는 말입니다. 무릎에 사게 되면 더 떨어지는 것을 겪어야 합니다. 그게 리스크입니다. 그런데 사람들은 이 약간의 리스크도 겪는 것을 아주 두려워합니다. (150p)

사람들은 쌀 때는 안 사고 비쌀 때 더 잘 삽니다. 이것이 사람의 기본 심리입니다. 처음에는 미쳤지 속으로 욕하시다가 얼마 지나면 나도 더 늦기 전에 아파트 사야 하는 거 아닌가 하는 생각이 들게 됩나다. 이 때 일어나는 것이 바로 묻지마 투자입니다. → 주식같음. 더 오를꺼야. 또 올랐네? 나도 사야하나? 하는 심리

스스로 판단할 수 있는 분들은 거의 없으며 이때 나타나는 행동이 여론에 의지하는 것. 즉 시장의 분위기에 따라 움직입니다. 시장이 활황일 때는 매수쪽으로 시장이 침체기 일때는 파는 쪽으로 시장의 분위기에 따라서 움직입니다. 가기전에는 조심하겠다 하더라도 분위기에 휩쓸리게 되면 위험이고 뭐고 안보입니다.

→ 시장 분위기에 휩쓸려 결정하게 되는 것을 조심해야 한다. 

폭등과 폭락은 사실 사람들의 심리를 제외하면 분석이 거의 불가능합니다. 공포와 욕심은 전염되기 쉽습니다. 그리고 이 심리는 다른 어떤 것으로도 제어하기가 어렵습니다. 폭등기에 정부가 아무리 강한 규제책을 내놓아도 효과가 별로 없는 것이 바로 이것 때문입니다. 폭락기에 아무리 좋은 부양책을 내놓아도 집값이 오르지 않는 이유도 바로 이것 때문입니다

아파트 가격을 분석할때 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리, 즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부에 대한 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.(159p)

정부정책은 가격에 큰 영향을 끼친다

📝정부정책이 부동산 가격에 미치는 영향 - 세금/대출/공급

부동산 가격은 결국 부동산 시장에서 형성된다

상승흐름에서는 매도자 우위 시장 형성. 공급물량 거의 없고 사려는 사람은 많아지고. 급한 쪽은 매수자. 매도자는 시장흐름보고 팔지말지 결정하면 되고, 매수자는 더 오르기 전 사야하기 때문에 휠씬 더 적극적.

하락흐름에서는 매수자 우위 시장 형성. 사고자 하는 사람들은 더 떨어질 수 있기 때문에 천천히 구매해도 충분한 상황에 관망세, 팔고자하는 사람은 훨씬 적극적으로 매도.

안정적인 시장에서는 서로 관망세

시장이 하락의 흘므에서 안정적인 상승의 장으로 바뀔 즈음에 임대 시장이 요동치게 되어있다. 하락의 흐름에서는 임대 우위의 시장이 형성. 그 결과 전세가가 상승합ㅌ니다. 그리고 이게 매매 시장에도 영향을 주게 되어 매매 시장은 수요와 공급이 안정되어 있음에도 불구하고 가격이 안정적인 흐름이 형성되는 것이 아니라 상승쪽으로 흐름이 저절로 흘러들어가게 되어 있습니다.

부동산 경기 사이클

어느지역, 어느아파트보다 시기를 보는 것이 가장 중요하다.시기를 잘 타는 분들은 어느 지역에 투자햇어도 반드시 성공했을 것. 현명한 투자자는 반드시 아파트 사이클에 대해서 파악하고 있어야 한다. 시기별로 어떤 특징이 있는지 어떠한 사람들의 심리상태에 있는지 반드시 알아야 한다.(180-181p)

투자자는 항상 폭등상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 대비해야 합니다. 적당한 시기에 더 이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도하는 것입니다. (201p)

아파트 팔고서 집은 꼭 필요한 것이기 대문에 전세라는 상품으로 갈아타는 것이 현명합니다. 3~4년 뒤에 다시 집을 사는것. 집값이 많이 내려가 있기 때문에 2채를 살 수 있을지도 모른다. (210p)

→ 과연 타이밍을 맞추기가 쉬울까? 어디까지 하락장일지 모르는데. 내가 원하는 시기에 매도하고 나올 수 있느냐는 쉽지 않을듯하다. 쌀 때 사는게 최고다 역시. 내집을 자산재비치로 싸게 아파트를 매수한다면 다음 상승장에 이득일 듯.

임차인들은 갭 투자자들의 투기가 아닌, 매매가가 떨어질까 두려워 매매에서 전세로 돌아선 임차인에 의해서 전세가가 올라간다는 사실을 분명히 알아야 합니다.그렇기에 전세가율이 높은 것들은 마음 높고 매수를 하셔도 됩니다. 이 전세가는 폭등이 있기 전까지 절대 떨어지지 않습니다.(230p)

사람들은 싸게 사는 것에 모든 노력을 기울입니다. 그러나 파는 것에는 그리 많은 노력을 기울이지 않습니다. 그런데 투자는 팔 때, 언제 파는가 그리고 어떻게 파는가에 따라서 수익이 엄청나게 차이가 날 수 있습니다.(265p)

폭등 후 적당한 시점에 매도하면 그것이 최고의 투자가 될 가능성이 큽니다. 떨어지는 것을 대비하지 않는 사람들은 결국 최고가에서 뚝 떨어진 바닥에서 기다리다 지쳐 팔 가능성이 매우 큽니다. 아파트 사이클을 알 고 있는 것이 매우 중요합니다.(266p)

→ 적당한 시점이라는고 생각하지만 매도가 계획대로 되지 않을 수 있을 것 같은데. 하지만 사이클을 알고 대응하는 것은 필수!!

100% 맘에 드는 집은 하나도 없습니다. 내 마음에 완전히 들어오는 집은 없습니다. 시간은 결코 우리를 기다려주지 않습니다 .좋은 물건은 결코 고민하는 분들에게 가지 않습니다. 최고를 찾지 말고 적당한 좋은것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 채 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 어쩌면 시간이 가장 좋은 투자일 수도 있습니다. 지금 이 사야 될 시점이라 판단되면 그 시점에 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하시는 것이 가장 좋은 투자가 될 것입니다. (225p)

→ 최고를 고르겠다는 마음에 투자를 차일피일 미루는 경향. 투자도 경험이고 쌓여야 더 좋은 걸 살 수 있는 실력과 안목이 키워진다. 할 수 있는 투자 이어나가자.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

:

부동산은 심리, 시장의 분위기에 크게 좌우되며 부동산 사이클을 알고 보유하면서 대응해나가야 한다.  

대중의 심리와 반대되는 선택, 저환수원리 기준에 맞게 매수,매도를 해야 한다

시간은 결코 기다려주지 않는다. 적당히 좋은 걸 찾아서 투자를 이어나가야 한다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

:

일본의 부동산 가격은 800만채의 빈집에도 불구하고 도시의 집값은 다시 올랐다. 

사람들은 보고 싶은 쪽, 믿고 싶은 쪽으로 해석한다.

국평이하의 아파트는 분양가에 부가세가 포함되어있다.

전세가가 높은 단지들은 애매한 단지, 즉 선호도가 떨어지는 단지일 수 있다.

다만 전세가의 상승에 매매가를 밀어올릴 수 있다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

:

(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)

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