✅아파트명
철산동 쌍마한신 아파트
→ 강의에서 많이 등장한 쌍마한신! 쌍마한신을 보면 정말 쌍! 마! 한! 신! 이라고 적혀있다고 하여 궁금했는데
우리 31조 미니임장으로 광명 철산역 가자마자 눈에 확! 띄는 쌍마한신을 보고, 정했다!!
과연, 광명 내에서 가장 유의미한 교통인 7호선의 초역세권이며, 광명 내 가장 좋은 상권을 갖고 있는 구축 입지의 힘이 궁금하여 선택.
✅위치(지도)
→ 광명시 내 주요 교통인 7호선이 있는 철산역에서 104m 정도의 거리로 도보 2분으로 초역세권!
→ 가장 큰 번화가인 철산역 주변 상가 & 학원가 인접한 위치
✅입지평가
1. 직장
→ 광명시 자체 직장의 경우 등급은 B등급!
종사자수 10만명, 사업체수 2.6만개 정도.
| 수도권 | 경기 | 광명시 | B | 105,342 | 26,653 |
2. 교통
강남 1시간 이내 : A등급!
→ 강남구청역 : 7호선 35분
→ 여의도역 : 7호선+신림선+9호선 25분
→ 구로디지털단지 : 7호선 + 버스 환승 16분
3.학군
85% 이상 3개 미만 : C등급!
→ 광명시 학업성취도평가 기준 철산중 90.9%, 하얀북중 85.4%
→ 쌍마한신 주변 중학교는 광명중학교는 학업성취도평가 71%대로 낮은 수준.
4. 환경
1km 이내 백화점, 대형마트 개수 기준 0개 : C등급
→ 대형마트 : 이마트(1.1km)
→ 종합병원 : 광명성애병원
→ 백화점 : 없음(롯데아울렛)
5. 공급
적정수요 2배 초과 : C등급
광명시 인구 : 28만명
적정수요 : 약 1,400세대
향후 3년간 공급 예정 물량 : 약 4,070세대
광명시는 향후 3년간 공급 총 12,210세대수로,적정 수요 대비 약 3배 가량의 공급으로 공급이 쏟아질 예정!
광명 분위기 임장을 할 때 보니, 크레인이 여기저기 많이 보임.
입주 예정 단지명을 보아하니 롯데캐슬, 자이, SK뷰, 아이파크, 더샵포레나 등 브랜드 아파트도 다수 보임.
또한, 대단지 아파트들도 5단지 정도가 보임.
위치는 철산역 주변에도 있고, 일직동 주변에도 있음.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
384세대 중 전용84의 경우는 210세대.
방3개 화장실 2개의 계단식 단지!
멀리서 보고 당연히 복도식이라 생각했다^^
역시 가치 판단할 때 선입견은 꼭,, 없애야 한다,,
철산동 쌍마한신 수익률 예상
전고점은 21년 10월 9.5억/6.0억 (매전차 3.5억)
전저점은 22년 8월 6.2억/5.2억 (매전차 1.03억)
현재 시세는 7.5억/4.5억 (매전차 3억) 전세가율 60%
→ 주변 공급이 많아서 전세가가 떨어져 있는건지, 구축이라서 전세가가 떨어져 있는건지 고민이 되었는데
아무래도 광명에는 대규모 공급이 많다 보니 전세가가 떨어져 있는게 아닐까 생각!
→ 전고점에 비해서 2억이나 가격이 낮은데, 매전차는 비슷하다. 지금이 오히려 기회일 수도
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 비교평가 (지역 내, 지역 간) --------→ △
아파트 1개만으로 판단 불가하여, 철산역 비역세권 준신축 대단지 아파트(광명두산위브트레지움) 소형평수와 비교!
철산역 초역세권(도보2분)인 구축 쌍마한신 대비
철산역 비역세권(1.3km) 준신축 광명두산위브트레지움의 경우 역까지의 거리가 애매한 편.
단지 비교 시 쌍마한신 30평대와 두산위브 25평대의 전고점이 비슷했으나,
현재는 쌍마한신이 많이 가격이 낮기 때문에, 저평가 일 수도 있지 않을까?
2) 환금성 : 팔고 싶을 때 팔 수 있는가 (나홀로 아파트, 저층/탑층 제외) --------→ O
→ 300세대 이상 아파트 & 저층/탑층 아님!
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 --------→ O
투자금3억
전고대비 -22% 하락률로 22%이상의 수익률을 볼 수 있지 않을까 기대.
투자금 3억 대비 전고점까지의 수익금은 2억으로 66% 정도 수익률 기대.
100% 수익률(연평균 10%) 위해선
10년동안 3억만큼 올라줘야 7.5억+3억 = 10.5억
현재 고점 가격이 9억이라서 지금 싸게 사는게 아닐까 생각.
4) 원금보존 : 지역별 적정 전세가율 입지독점성 또는 입주물량 적정 --------→ X
→ 주변에 철산 주공 12단지, 13단지가 생기고 있어서 쌍마한신도 나중에는 재건축이 될까 기대가 된다.
입지 독점성은 충분히 있다 생각! 철산역 초초초역세권이다 보니!
공급물량이 적정수요 대비 약 3배 정도다 보니 너무 많아서 역전세 등 대비 필요함.
전세가율 60%
5) 리스크 대비: 역전세 대비 --------→ X
이 정도의 투자금은 없다^^ 지금은 역전세 대비 절대 불가^^
나의 투자 결론(매수 여부) :
매매가 절대가만 봤을 때는 전고 대비 현재 시세가 저평가 되어 있다고 생각.
매전차 3억짜리의 단지들과 비교를 해봐야 한다고 생각.
매전차 3억짜리의 경우에는 서울 4급지도 가능하다고 생각하여 현재의 매전차로 투자를 하기에는 아쉽다고 생각.
아무래도 신축 → 준신축 → 구축 순으로가격이 오르는 듯 하다.
하지만, 결국 땅의 입지 자체는 쌍마한신이 더 뛰어나다 생각하기 때문에 쌍마한신도 두산위브의 소형만큼의 가격을 되찾을 수 있는 힘이 있지 않나 생각한다.
결론은 쌍마한신은 현재 저평가가 맞는 듯 하다!
✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리에 딱! 적합한 물건을 찾을 때 희열이 엄청날 것 같다. 100%의 확신이 아닌 51%의 확신이라도 가질 수 있는 물건을 찾기 위해 앞마당을 늘려야겠다!
비교평가가 역시 답이다~
