✅아파트명
중계동 청구3차 아파트
✅위치(지도)
7호선 중계역
🕺 도보 22분
🚌 지선 1135 12분 (배차간격 13분/2정거장)
✅입지평가
1. 직장 : A
노원구 종사자수 133,398명 / 사업체수 37,909
2. 교통 : C
강남 66분(환승 2회) / 여의도 69분(환승 2회) / 시청 69분(환승 2회)
- 주요업무지구가 모두 엇비슷하다. 환승 시간까지 포함하면 출퇴근 왕복 3시간 걸리겠다…👾
3.학군 : A
을지중 91.5%, 상명중90.2%, 불암중 88.8%
4. 환경 : A
롯데백화점, 롯데마트, 홈플러스
인제대 상계백병원, 노원을지대병원
5. 공급 : S
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O 워후,, 입지가 다르지만 전고를 뚫고 가는 가락금호에 비해 저평가 되어 있다고 봐야할 것 같다.
2) 환금성 : O 중계동 학원가를 끼고 있는 노원구 학군 대장아파트로 연식이 있어도 가치있는 단지로 환금성이 좋다.
3) 수익률 : 투자금 4.6억 100% 수익률(연평균 10%) 위해서 10년동안 4.6억만큼 오른다고 가정했을때 12.1억+4.6억 = 16.7억 전고를 뚫어야 가능한데 학군 및 중계학원가 단지 가치의 힘으로 인해 꾸준한 수요가 있고 노원구의 추후 공급량을 봤을때 충분히 가능할 것으로 기대해본다.
4) 원금보존 : O 전세가율 60%이상으로 전세가율이 낮진 않은데 매매가 대비 최근 더 떨어지고 있는듯 하다.
5) 리스크 대비: O 28년까지의 노원의 공급량이 부족하지만 신규 계약인데도 전세가 갭이 좀 들쭉날쭉 하기도 하고 역전세 대응 가능하다면 괜찮을 거 같다. 실거래 전세가가 슬쩍슬쩍 빠지는게 들쭉날쭉한 전세가에 대비 필요.
나의 투자 결론(매수 여부): 보류…△
중계동 학원가를 끼고 있는 서울 학군지 대장아파트로 꾸준한 수요가 있고 가치있는 단지로, 전세가율 60퍼에 저평가 되어 있다고 볼 수 있다. 하지만 서울 주요 업무지구까지의 교통이 너무 헬이고 4.6억 투자금 대비 서울인데 해당 단지가 과연 최선일까 좀 더 비교평가가 필요해 보인다. 파고들수록 쉽지 않다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
어려우면서 재밌었다. 생각보다 여러날에 걸쳐 꽤 많은걸 고민했고 숫자를 두들겨 보느라 시간 가는줄 몰랐다.
스트레스 받았다. 직접 투자기준을 적용해보니 객관적으로 보여서 재밌었다. 사실 저환수원리의 기준도 과연 객관적인지 모호한거 같기도 했다. 빨리 눈에 익어서 수월해지는 경지에 이르렀으면 좋겠다. 꾸준히 보고 익혀야겠다. 그리고 돈이 많았으면 좋겠다…껄껄
