[열기 88 1번뿐인 인생 100억 벌 수 있조 뉴욕부자엄마] 풍덕천동 래미안 수지이스트파크 - "질문이 많은" 수익률 분석 보고서🗽❤️

✅아파트명

풍덕천동 래미안 수지 이스트파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (S)

수지구만 보면 종사자수 8.7만명으로 C등급이지만,

용인시 전체로 보면 종사자수는 40만명 이상.

(*서울은 구 단위로, 기타 지역은 시 단위를 참고하라고 하셨기에, S 등급 주었다.)

Q1. 500인 이상 사업체수 (대기업)과 급여액 등으로 직장의 질을 함께 볼 수 있다는데 

이건 어떻게 확인하는 걸까? 

2. 교통 (A)

강남 38분 / 여의도 54분 / 시청 1시간 2분 

3.학군 (B?)

수지중 91%, 손곡중 88%, 문정중 83%

수지중이 91%로 높긴하나 수지구청역/성복역 근처에 정평중 93%, 성복중 94%, 홍천중 95%로

더 우수한 학교들이 많음.

Q2. 아파트 위치에 따라서 배정되는 학교가 있을것같은데

 학업성취도가 상대적으로 낮은 문정중에 배정될수도 있겠다는 생각이 들면서 

이런건 어떻게 확인해야하는건지 궁금해짐. (내마기에서 배웠던것 같은데 다시 찾아보자!!)

Q3. 이렇게 학교가 주변에 많이 있을땐.. 입지평가 S,A,B,C 를 줘야하는  판단기준을 어떻게 해야하는건지? 

근처에 있는 학교들을 다 평균을 내야되는건가?

그래도 수지구청역에 학원가가 잘 형성되어 있어서 도보 (15분 이내)로 학원을 보낼 수 있음. 

4. 환경 (A)

 반경 1km 이내 신세계사우스시티, 스타필드마켓 이마트 죽전점 

 그러나, 자차로 10분 이내고 도보(30분)로는 이용하긴 어려울 것 같다.

 (1.5km 홈플러스 분당오리점,  1.8km 이마트 수지점)

 평소에 급하게 장볼때는 도보로 갈 수 있는 식자재마트 느낌의 소나무마트를 많이 이용하는 것 같음.

 분당서울대병원 (자차 15분 이내) 

5. 공급 (S? or B?)

@아실, 수지구 내에서는 29년까지 공급이 없는것으로 나오지만,

래미안이스트파크 바로 옆에 수지자이에디시온 (480세대)가 입주 예정이다. 

수지구의 적정수요 (1,873) 대비 이 단지의 세대수는 ⅓ 이 되지 않아 수지구 자체로는 S등급을 줄 수 있을 것 같다.

그러나 용인시 전체로 보면 처인구쪽에서 26,27년 물량이 계속 될 예정이고

(용인시 전체 적정수요 = 5,468 / 입주물량 = 5,916)

호갱노노에서 확인해보면 용인 수지는 아니지만 바로 근접해 있는 분당구 동원동에 27.3 입주 예정 (1400세대)인데

Q4. 내 생각엔 처인구는 수지구보다 입지가 떨어지기 때문에 이쪽의 공급이 수지에 큰 영향을 줄것같지는 않은데

분당 동원동의 입주는 어떤 영향을 줄지 감이 오질 않는다.

그래도 여전히 수지의 적정수요 (1,873) 대비 적은 물량이기 때문에 괜찮은건가?

 이럴땐 어떻게 판단해야 하는지 궁금하다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 (25년 9월): 래미안수지이스트파크 34평 현재 매매 10.6억, 전세 6.8억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 11.4억 전세 6.5억

5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 8.4억 전세 5.3억

전고점 대비 10% ⇩ 

현재 전세가율은 64%

수익률을 100%를 기대하려면 현재 10.6억이 10년뒤 14.4억이 되어야 하는데 될 수 있을까?

전고점 11.4억 대비 3억이 더 올라줘야 하는 상황임.

지금 이 가격으로 사는게 싸게 사는걸까?? 전고점 대비 10%밖에 안떨어졌 때문에 싸게 사는 것은 아닌것 같다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 이 아파트 하나로만은 판단하기 어려움. 수지구청역과 더 가까운 아파트 & 서울에 있는 단지들과 비교평가가 필요

2) 환금성 : 845세대로 수지내에서는 신축에 속하는 아파트→ 수요가 많은것 같음. 너무 저층이나 탑층 아니면 O

3) 수익률 : 투자금 3.8억으로 100% 수익률을 위해서는 10년동안 3.8억이 올라야함.

                 10.6억+3.8억 = 14.4억 → 전고점 11.4억 대비 3억이 더 올라야 하는데 

                 상승장이 오면 오를 수 있겠지만, 시간이 필요할 것 같음.

                 전고점 대비 10%밖에 안떨어져있기 때문에 싸게 사는것은 아님.

 Q6. If 바로 옆단지에 수지자이에디시온이 입주하게 되면 그 영향을 받아서 같이 오를 수 있나? 

아님  전세가가 빠지는건가?

4) 원금보존 : 전세가율 66%, 공급물량 대비 필요?? 

5) 리스크 대비: 최악의 경우 현재 가격에서 20%가 빠지면 -2.2억 손실. → 버틸수 있나??? 

                      현재 전세매물이 0이긴 하지만, 앞으로 공급에 의한 역전세가 나는걸 대비할 수 있다면 O.

나의 투자 결론(매수 여부): 투자금이 3.8억으로 크기 때문에 이 금액이라면 좀 더 입지가 좋은 서울내 단지들을 찾아보고 비교평가를 하는게 좋겠다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

1. 강의를 들을때는 수익률보고서 2시간이면 쓰겠지?? 싶었는데

실제로 직접 써보려니 쉽지 않았다.ㅠㅠ 꼬박 집중해서 4시간 걸린거 실화?… 학 . 습. 이건 정말 완전 다른거구나.

2. 역시 “미래의 수익률”을 판단하는게 쉽지 않았다.. + 저평가 여부도..

 → 비교평가의 중요성을 알게되었다. 

3. 하면서도 자꾸 궁금한 것들이 많이 생겼는데, 

질문들에 나 스스로 고민도 더 해보고 + 주변의 도움을 얻어 질문의 답을 채워나가야될것같다.ㅠㅠ

4. 그래도 지난 무더운 여름 

 임장의 ‘임’도 모르는데 수지 임장을 해보겠다고  어린 아기와 엄마와 신랑이 함께 도와줬던 그 시간들이 흐지부지 될뻔 했는데 이번 수익률보고서 과제를 통해 완벽하진 않지만 ‘작은 마침표’는 찍을 수 있어서 감사하고 행복했다. 

고마워요 월부. 사랑해요 우리가족 💛