[열중반 47기 얌냠 책을 3켜0조 굔굔이] 4주차 수강후기 : 성공은 재능이 아니라 '꾸준히 해내는 힘'에서 나온다

열중반 4강 - 주우이님

주제: 2025 내게 맞는 투자 전략

부제: 현재 시장에서 투자자가 알아야 하는 모든 것

가장 중요한 것은 잃지 않는 투자의 반복

<목차>

파트1. 실전투자를 위한 핵심 질의응답

파트2. 순자산 10억을 위한 투자 로드맵

[요약]

[파트1. 실전투자를 위한 핵심 질의응답]

<1> 현재 시장 진단

Q1. 조급한 마음이 드는 시장에서 가져야 할 생각 (현재 시장은 어떤 흐름을 가지고 있을까?)

  - 3급지가 전고점 수준 (4,5급지는 전고점 아래)

  - 17~18년과 비슷한 양상 → 하급지까지 퍼져나갈 가능성

  (생각) 수도권과 인천, 지방은 동조하는가? 동조하지 않는가? 

  → 08~09년 : 서울-경기-인천 까지는 동조 / 지방까지는 그닥 → 수도권은 동조, 지방은 모름

  → 10~12년 : 수도권은 하락 / 지방은 상승 → 수도권과 지방 반대 양상

  → 14~15년 : 수도권과 지방 모두 상승 → 동조

  → 17~18년 : 서울과 경기도(일부) 동조, 인천까지는 영향이 가지 않음

  → 19~21년 : 전국 모두 상승 → 동조

  → 22말~23초 : 전국 모두 하락 → 동조

  → 앞으로의 운명은?

  (생각결론) 수도권(서울,경기,인천)은 지방과 큰 흐름에서는 동조하지만, 독립성의 느낌이 강하다.

  (생각) 그렇다면 수도권과 지방을 오가는 투자를 하면, 모든 기간 투자기회를 만들 수 있지 않을까?

  (생각) 수도권만 보면, 서울→경기→인천의 ‘상급지 → 하급지’로 퍼지는데, 흐름이 약하면 하급지까지 퍼지지 못할 가능성이 있다.

  - 지표: (매매,전세)거래량, 매수-매도 심리지수

(((사진)))

  (생각) 공급이 부족하면 → 전세가가 상승하여 → 갭이 작아지고 → 전세수요가 매매수요로 전환되면서 → 매매 매물이 줄어들고 → 매매가가 상승한다.

Q2. 전고점 넘은 단지는 어떻게 봐야 하나요?

  - 중요한 것은 원칙(저환수원리) 이며, ‘같은 매매가 or 같은 투자금’ 단지 중 가장 좋은가? 질문한다.

  - 전고점 넘은 vs 전고점 수준 vs 전고점 아래 의 단지는

    → 하이 리스크 , 하이 리턴 의 개념이다.

Q3. 투자금이 모일때까지 기다려야 할까요?

  - 지금 살 수 있는 물건 중 가장 좋은 것을 산다.

<2> 꼭 기억해야 할 부분

Q1. 내 투자금에 맞는 앞마당 선정하기

  - 지역의 평균 투자금 = 내투자금+0.5~1억 → 지역 찾아보기

  - 지방 공급: 울산 → 부산 → 대구 순

Q2. 0호기 자산재배치 방법

  - 현재 가용 투자금으로 투자

  - 자산 재배치 = 가족의 동의 + 실력

Q3. 수도권투자와 지방투자의 특징

  - 지방은 롤러코스터

  (생각) 지방은 공급이 전부일까? 지방의 공급-가격 관계를 분석해보자. (대장아파트로?)

Q4. 소액투자의 지역 선정;; 수도권vs지방

  - ‘지방임장’에 부담이 없고, ‘매도’를 잘할 수 있다면 지방

Q5. 소액투자 로드맵

  - 2주택을 목표로

  - 앞마당을 모아가면서, ‘최선’의 투자를 할 것

Q6. 가치판단 하는 방법

  - 수도권은 결국 ‘교통’?

  - 현재 4급지는 20평-30평 가격이 붙어 있음.

Q7. 2~3급지 비선호생활권 구축 vs 4급지 선호생활권 신축

  - 기승전'입지'

  - 현금흐름을 생각한다면 신축?

Q8. 지방과 수도권을 비교하는 방법

  - 기승전'입지'

  - 어디가 상위지역인가? → 대장아파트 전고점으로 비교

Q9. 수도권 구축 아파트는 어떻게 바라봐야 하나요?

  - 연식 기준은 없다. 본질은 ‘땅의 가치’이다. (입지독점성 = 수요 + 땅의 가치)

  - 구축 = 수리+하자+전세

  - 수리 기준: 20평대 1500 / 30평대 2500

  - 용적률 210%이하, 중대형 평형

Q10. 소규모 단지를 보는 방법

  - 나홀로 말고, 소규모 단지 촌(밀집성)

  - 소규모 단지도 ‘입지+연식’

Q11. 5급지 투자 괜찮나요?

  - 그럼요 당연하죠.

Q12. 현실적인 앞마당 관리법

  1. 정찰병 단지 뽑기 - 지역별 5개 이상 (대장/투자금/대단지/저평가)

  2. 매일 확인하기

  3. 전수조사 - 해당지역 전수조사하여, 더 좋은 조건의 매물 유무 확인

  4. 매물 모두 보기 - 해당매물+인근부동산

Q13. 투자할 물건을 잘 찾는 방법

  - 세낀 물건만이 아닌, 모든 경우를 고려한다.

  - 부동산을 자주 방문한다.

Q14. 상대적 저평가

  - 투자는 ‘절대적 저평가 속에서 상대적 저평가를 찾는 것’

  - 결국은 ‘내 투자금’에서 ‘최선’의 단지

Q15. 현재 바로 투자하기 위해 해야 할 루틴 (=5순위 시세표)

  - 매매가별 (ex, 8억대,7.5억대,7억대…) 1~5순위 → 그다음에 투자금 범위

  - 5순위 시세표 들고다니며 임장

  - 업데이트 주기 1달

  - 더 좋은 단지가 나오면 밀어내기 방식

  - 좋은 흐름이 보이는 단지가 있다면 지역 전수 조사 (매매 보합or하락 / 전세 상승)

Q16. 임장지역을 더 늘려야 할까요? 투자를 해야 할까요?

  - 앞마당이 많을수록 좋은 선택의 가능성이 높아진다. (같은 급지 3개)

Q17. 1주택자의 고민 (갈아타기 vs 추가매수)

  - 2주택까지는 자산을 키워나간다는 생각

Q18. 2주택자의 고민

  - 지금 상황에서는 2주택까지만

  - 다주택자가 되기 좋은 시기는?

    1. 세금 규제가 풀릴 때

    2. 세금을 넘어설 수익을 얻을 실력 (취득세 12%)

<3> 잃지 않는 투자를 넘어서는 방법

Q1. 슬럼프를 극복하는 방법

  - 슬럼프는 노력의 산물

  - 루틴을 지키며, 해야 할 일을 계속 하는 것이 중요

  - 비전보드

Q2. 투자를 할 수 없는 상황에서의 성장 (투자 후 투자금이 없을 때)

  1. 다른 사람들을 도와준다.

  2. 모의투자 (모으는 돈 / 갈아타기)

  3. 정말 좋은 아파트를 찾는다면 실전 투자로

Q3. 인생의 우선 순위를 결정하는 방법

  - ‘해야 할 일’을 관리의 영역으로 만든 후, ‘하고 싶은 일’을 한다.

Q4. 가족과 투자의 균형

  1. 해결 할 수 있는 문제

  2. 해결 할 수 없는 문제

   - 순간에 몰입하자!

Q5. 경제적 자유를 달성해나가는 과정

  - 골든 서클 (좋아하는 일 = 잘하는 일 = 돈이 되는 일)

  - 10억(투자) / 20억(배우자 하고싶은 일) / 30억(내가 하고 싶은 일)

[파트2. 순자산 10억을 위한 투자 로드맵]

Q1. 전략

  1. 한 채 전략

    #똘똘한 한채 

    #내집마련(+투자) 

    #투자공부시간 적음 

    #좋은 아파트 매수(+큰 시세차익)

  2. 두 채 전략

    #가치성장투자

    #투자하는 직장인

    #꾸준한 관심과 공부

    #저평가+시세차익 극대화

    #일시적 1가구 2주택 (1,2,3 법칙)

  3. 다주택 전략

    #시스템 투자

    #직장인 투자자

    #투자공부시간 많음 (주 20시간 이상)

    #저평가+수익률 극대화

    #현금흐름을 만드는 투자

Q2. 목표 달성을 위해 지금 해야 할 일

  1. 투자 목표 정하기

    1) 투자기한 (6개월이내)

    2) 수도권 or 지방

    3) 비교할 수 있는 앞마당 3개 이상

  2. 앞마당 만들기

    1) 1~2달에 1개

    2) 투자금 + 수도권/지방 → 투자기준에 맞는 곳

    3) 임장/임보

  3. 비교평가

    1) 5순위 시세표

    2) 월 1회 업데이트

    3) 네이버 부동산

Q3. 목표 달성을 위한 3개월 계획

  - 독서: 최소 월 2권

  - 임장: 최소 월 4회

Q4. 포기하지 않으면 성공할 수 있나요?

  - 성공의 5단계 : 재미 → 슬럼프 → 루틴 → 보상 → 성공

Q5. 포기하지 않고 나아가는 방법

  1. 목표가 구체적

  2. 목표 안에서 의미와 재미를 찾는다.

  3. 될 때까지 반복한다

[느낀점]

1. 수도권과 지방의 투자방식은 다르다.

2. 수도권과 지방을 오가는 투자를 한다면, 기회를 항상 만들 수 있을까?

3. 수도권에서 가치의 본질은 입지이고, 그중 교통이다.

4. 우선 2주택을 목표로!

[적용할 점]

1. 순간에 몰입하자.

2. 아침 2교시를 확보하자. (수영을 잠시 멈춘다.)

3. 독서(월2권) + 강의 + 임장(월4회) + 투자