세입자 여러분이 거주하면서 알아야 할 주택임대차법 주요 내용 [마크 임]

안녕하세요. 마크 임입니다.

저는 현재 월세로 거주 중입니다. 저 같이 임차인의 삶을 살고 계시는 분들을 위해

 임대인과 분쟁이 발생할 수 있는 사항 몇 가지에 대해 정리해 보았습니다.

임차인의 권리 주장에 조금이나마 도움이 되시길 바라며

임대인의 입장에서도 알아야 되는 사항이니 두 입장 모두에게 도움이 되셨으면 합니다.

관련 법령 : 주택임대차보호법

1. 전월세 재계약 기간은?

 (주택임대차보호법 제6조)

전월세 재계약 기간은 계약기간 만기 6~2개월 사이입니다. 

(예시- 임대기간 23년6월20일 ~ 25년6월19일 까지, 재계약 기간 24년12월20일~25년4월 19일)

보통 이 기간동안 계약의 연장이나 금액 변경 등의 내용을

임대인(집주인)과 상의하고 계약서를 다시 작성합니다.

만약 이 기간동안 집주인과 임대 기간이나 금액 등 임대 관한

어떤 대화나 문자를 주고 받지 않는다면 묵시적 갱신이 되어

기존과 같은 조건으로 2년 더 거주하는 계약이 자동으로 연장된 것이며

 6~2개월 기간이 지나 계약만기 2개월~계약기간 종료일 사이에

 집주인이 계약사항 변경을 요청하더라도 이미 묵시적 갱신으로 계약이 이루어진 것이기에

집주인 요구를 거절할 수 있습니다. 이 경우 계약서는 새로 작성하지 않아도 됩니다.

2. 계약갱신요구권(계갱권) 사용기간은?

(주택임대차보호법 제6조의3) 

묵시적 갱신과 마찬가지로 임대 계약기간 만기 6~2개월 사이 기간동안

 집주인에게 계갱권 행사 의사를 표시하면 사용 가능하고

 기간이 지나 계약만기 2개월~계약만기일 사이에

집주인에게 계갱권 사용을 요청한다면 사용할 수 없습니다.

만약 이 기간동안 집주인이 바뀌어 

바뀐 집주인이 본인 또는 가족의 실거주 목적으로 계갱권 요구를 거부하는 경우

 6~2개월 기간에 명의까지 완전히 새로운 집주인에게 넘어 갔다면

 실거주 목적으로 계갱권 사용 거부가 가능하나

 6~2개월 기간 내 명의가 넘어가지 않았다면 세입자가 계갱권 사용이 가능합니다.

만약 집주인이 실거주 목적으로 계갱권 사용을 거부하였는데

 알고보니 실거주 하지 않고 매도를 하거나 새로운 임차인과 임대계약을 한 경우에는

 집주인은 세입자에게 그 피해액을 보상해주어야 하며(이사비,부동산 복비, 에어컨 이전비 등)

 손해배상액의 합의가 이루어지지 않는다면

 법에서 정한 항목 중 큰 금액을 보상 받을 수 있습니다.(주택임대차보호법 제6조의3 제6항)

3. 묵시적 갱신, 계약갱신요구권 사용 시 계약기간? 중도 해지 가능한가?

(주택임대차보호법 제6조의2, 제6조의3제4항)

묵시적, 계갱권으로 갱신된 경우 갱신된 계약 기간은 2년으로 봅니다.

묵시적 갱신과 계갱권 사용으로 갱신된 경우 계약 기간이 남아도

 이사를 하고 싶은 경우 이사 나가기 3개월 전 집주인에게 통지한다면

 통지한 후 3개월이 지난 시점에 이사 나갈 수 있고 집주인은 이를 거부할 수 없습니다.

이 경우 특약사항에 특별한 내용이 없다면 

새로운 세입자를 맞추기 위한 부동산 복비는 집주인이 지불해야 합니다 

만약 묵시적, 계갱권 사용이 아닌 일반 계약 기간 중

 중도 이사를 나가야 하는 경우는 집주인이 중도 해지를 거부할 수 있기에

내가 새로운 세입자를 구해 놓고 이사를 나가야 합니다.

4. 계약기간을 2년 미만으로 할 수 있나요?

(주택임대차보호법 제4조)

협의한 경우 2년 미만 임대 계약이 가능하고

 만약 2년 미만으로 계약하였더라도 2년을 다 채우고 싶다면 2년 거주 가능합니다.

5. 계약갱신요구권 사용 시 보증금 증액 비율?

(주택임대차보호법 제7조)

차임과 보증금 각각 5% 범위 내에서 증액 할 수 있습니다.

*전세 - 전세 보증금의 5%이내 범위에서 증액 가능

*월세 – 보증금과 월세액 모두 5% 범위 내에서 증액 가능 

6. 계갱권 사용하였으나 차임과 보증금을 5% 범위 초과하여 인상하였을 경우?

• 세입자는 집주인에게 초과 금액에 대해 반환을 요구할 수 있고 집주인은 이를 반환해 줘야함

• 5% 범위를 초과하여 갱신한 계약은 계갱권 사용 계약이 아닌 합의에 따른 갱신계약으로 보아 세입자는 계약만료 시점에 계갱권을 사용할 수 있음.

7. 임대 계약 종료 후 주택 원상회복 반환은 어느선까지 복구 또는 배상해야 하나요?

(민법 제615조 및 제654조)

기본적으로 고의 또는 과실로 파손된 것이 아닌 사용상의 노후로

벽지 색바램, 가구가 놓였던 눌림자국 등 통상적 사용을 한 후에 생기는 상태 악화는

 보상을 하지 않아도 됩니다. (파손이 됐느냐 아니냐가 중요) 

곰팡이의 경우도 발생 원인이 건물 구조상의 문제로 발생한 것이면 집주인이 제거 책임이 있고

환기 등 사용상의 문제라면 세입자가 제거 비용을 부담해야 합니다.

계약 당시 상태 입증 책임은 원칙적으로 집주인에게 있지만

 집주인과 세입자 모두가 이사 당시 집상태를 사진을 찍어 기록을 남겨둔다면

분쟁에서 쉽게 벗어날 수 있을 것 같습니다.