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부동산Q&A

● 가계약전 긴급 질문 ● 잔쟈니님, 월부선배님들 조언 요청드려요. 소유권 이전 전세대출 관련하여 은행과 전세보증보험사 조건 해결위해 조언 구합니다

25.09.27

안녕하세요.

실은 어제 잔쟈니 강사님 오프라인 강의를 갔다가 강의중 들은 전세보증보험(소유권 이전 전세대출과 연결된 부분) 부분에 대해 강사님께 듣고 살짝 혼돈상태가 되어 글 남깁니다🥲

 

지방 첫 투자 준비하고 있고 가계약금 넣기 전- 생각지 못한 문제에 부딪쳐 질문 드립니다.

월부에서 배운대로 매수 이후 전세를 맞추는 부분에서 선배님들께 조언 요청구하고자 질문 드립니다.

 

현재 지방도 소유권 이전 전세대출이 어려워, 매도자가 전세계약을 맺고 승계하는 방식으로 진행하고자 합니다. 

(대출상담사 확인결과, 우리/하나은행은 소유권 이전일과 전세대출 실행일이 동일한 날짜만 아니면 되서- 잔금 2일전 전세대출 실행하도록 계약 특약에 넣어뒀고 집주인과 합의완료)

 

문제는 지방은 전세세입자가 전세보증보험 가입하는게 대부분이라고 하던데,  

그때 은행에서 소유권이전 전세대출이 된다고 해도 보증보험사에서 각 회사마다 소유권 이전 유지조항이 있어서, 소유권 이전 대출 받기가 어려울 수도 있다고 하던데 이 부분 어떻게 대응하면 될까요? 

 

  • 보증보험사: SGI(정책 미확인), HF(정책 모르겠음), HUG(소유권 이전 후 3개월 유지해서 전세대출 나온다함)

 

즉 지방은 소유권이전 당일만 전세대출 일으키면 안된다고 해서 매도자와 전세세입자가 잔금일 전에 전세계약 치러도 보증보험사에서 제재되면 전세세입자가 대출을 못 받을 수도 있는 문제가 발생하는 건가요? 

 

그렇다면 은행 가운데 소유권 이전 유지기간 조건이 없는 곳을 선택하면서, 보증보험사에서 소유권 이전 전세대출 유지기간 조건이 없는 곳- 2가지 조건이 교집합을 이루는 기관들을 찾아야할까요? ㅠㅠ(전세 맞추기 너무 까다로운 조건)

 

그리고 그러한 것들도 매매 계약이나 전세계약시 특약으로 넣어야 하는지, 그러한 특약사항을 어떻게 넣으면 좋을지 조언 간곡히 부탁드릴게요.

 

소유권 이전 전세대출을 실행하는 은행 정책만 따르면 된다고 생각했는데- 전세보증보험사에서도 그러한 조건이 추가로 있다고 하니 너무 당황스러워ㅠ 가계약 전에 확인하고 계약을 진행하고 싶습니다.  

 

오늘 부동산 사장님께서 가계약금 계좌 전달 주시기전 확인하게 되어, 그전에 투자 선배님들의 경험과 조언 나눔  꼭꼭 부탁드릴게요!

 

 

 

 

 

 

 

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댓글


임장조
25. 09. 27. 16:48

안녕하세오 공부길님! 우선 매물 찾으시고 가계약까지 진행하려는 단계이신 점 축하드립니다!! :) 현재 특약사항에 대한 내용과 전세 맞추는 것 때문에 고민이신거 같으시네요! 1) 먼저 현재 정책 기준으로 대부분 3~6개월 이내에 소유권 이전 후 전세대출은 불가합니다. 각 은행과 보험보증사별로 확인을 해야되는데 전세대출을 받기 위해선 보증보험 증권이 필요하기 때문에 은행에 문의해서 3~6개월 이 후 소유권 이전하면 전세대출이 가능한지 확인을 해보셔야합니다. 2) 위의 기간이 확인되셨다면 매도인과 협조를 통해서 전세 계약을 먼저 진행하고 소유권 이전은 전세대출을 한 은행의 기간에 맞춰서 3~6개월 이후에 진행해주시면 됩니다. 3) 현재 전세입자가 구해지신 건지는 잘 모르겠지만 가능한 세입자 세팅으로는 현금,주전세,전세승계 3가지이구요. 주전세나 전세승계의 경우 매수하시는 집에 근저당이 잡혀있으면 대출이 불가하니 꼭 확인바랍니다! 전세 특약 사항에는 본 계약은 매매 진행 중인 계약으로 현 소유주와 계약서를 작성하고 계약금은 매매진행의 중도금으로 대체하고 잔금시 매수인과 임대차계약서를 다시 작성한다와 같은 특약사항 넣어주시고 위 내용을 갑지가 아닌 별지 사용해서 작성하시면 될거 같습니다 :) 매수까지 화이팅입니다 :)

헤이뮤
25. 09. 28. 15:44

공부길님 보통 보증보험 가입은 '대출 당일'만 할 수 있는게 아니고.. 전세 계약 기간 최소 몇달 이상 남으면 할 수 있는걸로 저는 아는데(보증보험 회사마다 다를 듯 해요)... 음.. 저도 최근 이사에서 소유권 이전되는 집 전세를 들어온거여서, 전세계약날에 매도자분이랑 먼저 전세 계약하고 그걸로 토스 대출 심사때 먼저 내고,(매도-매수자분들도 이 날 매매계약서 쓰셨고, 부사님이 혹시몰라 사본을 저한테도 주셨음) , 이 후에 이사날에 매수자분이랑 또 전세계약서 다시 써서 이걸로 보증보험 가입했거든요. 대신 저희도 전세계약할때 부사님께 좀 우겨서 특약에 대출이나 보증보험 가입이 불가하면 계약 무효로 한다라고 써달라고 하고 진행하긴했어요. 당시에도 우리은행 하나은행 다 찾아보고 다니다가 토스에서 겨우 대출 나온다고해서 진행시킨건데, 세입자 입장에서도 불안하긴하니까요.. 작년 가을에 소유권이전시 전세대출안된다는 규제 나왔을 때 저도 이사했던건데, 현재 좀 달라졌을진 모르겠지만 잘 해결되길 바랍니다.

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