[자모님, 잔쟈니님, 양파링님 보아라ㅎㅎ 이거 맞죠?] 월부입성 10개월만에 지방앞마당 4개만으로 광역시 1호기 달성!

인트로 (월부에서의 시작)

생애 첫 실전반에 입성하고- 1호기 우당탕탕 매수하고 전세까지 맞췄으니, 

이제 저는 80%의 투자능선을 넘고 있는 중이겠지요?

아직 잔금일까지 20여일 남았고 완벽하진 않았지만, 소중한 1호기 투자 기록을 남기기 위해 이야기를 시작해보겠습니다. 

월부에 들어온 것은 24년 6월이 시작이었습니다. 

신사임당 채널에서 매주마다 부동산 상담을 해주시는 너나위님을 보게되며, 나도 이제 본격적으로 부동산 공부를 해야지 마음먹고 한참있다가 <너나위의 NEW 부동산으로 부자되는 공식> 강의를 시작으로 새로운 부의 세계가 있다는 것을 알게 되고 충격을 받았습니다. ‘잘 되겠지’라고 믿었던 막연한 미래에서 벗어나, 진짜 내 힘으로 부의 만들어 낼 수 있는 방법을 찾았단 생각에 설렘과 희망으로 짜릿했습니다. 

그렇게 24년 6월, 첫 열반기초를 시작으로 실전준비반, 지방기초투자반까지 들으며 3개월간 뜨거운 여름을 보냈지만, 개인적인 중요한 사정으로 인해 월부생활을 잠시 접어두었습니다. 그리고 올해 25년 3월이 되어서야 상황이 정리돼 좀더 마음을 다잡고 돌아왔습니다.

올해 다시 들어선 월부에선 ‘3년만 몰입해서 해보자’란 결심으로 발을 들여놔서 그런지, 예전에 만보만 걸어도 힘들었던 저에서 ‘그냥 생각은 접어두고 월부에서 가르쳐준대로 해보자’라는 마음으로 바뀌어져 있었습니다. 하지만 제가 가진 투자금으론 수도권의 외곽과 지방 투자의 2가지 길이 있었습니다.

상황상 1) 상대적으로 사이클이 빠른 지방 투자를 통해 좀더 적은 시간내 수익을 거두고 싶단 목표  2) 적극적인 시간활용과 노력을 갈아넣어 다닐 수 있는 싱글투자자  3) 수도권의 아쉬운 매물보단 광역시의 좀더 좋은 매물을 1호기로 운영하는 것이 초보로써 좀 더 쉽겠단 생각으로 3가지의 주요 이유들 덕에 결국 지방투자로 결정했습니다. 

무엇보다 지방투자는 수익화를 위해 매수/매도가 반드시 필요한 투자였고, 뾰족한 선호도로 더 공부해야하는 곳이었기에, 지금 더 어려운 벽을 깬다면 나중에 수도권 입성시에도 충분히 케파가 커져서 좋은 투자자가 되어있지 않을까 하는 생각으로 지방투자로 방향을 잡았습니다.

지방임장의 길

24년 7월 첫 지방임장은 난생 처음 가본 도시 울산. 햇빛 알러지가 생길 정도로 햇살이 뜨껍게 내리쬐던 여름, 울산에서 극악의 더위를 경험하며 새벽기차로 수도권-남쪽 끝자락 지방 임장을 경험한 덕에 그 후로 수도권에서 지방을 내려가는 것에 대한 내성(?)이 생겨 어디든 갈 수 있게 되었답니다ㅎㅎ 

솔직히 말하면, 처음엔 지방에서 좋다는 입지도 서울토박이인 제겐 ‘그다지 좋은 입지인지 도통 모르겠다’ 생각이 들었고 지방의 선호도를 파악하는 게 너무 어렵단 생각으로 가득했습니다. 하지만 24년 7월 울산임장 이후, 25년 3월 돌아와서 서투기, 실준, 열중, 지투기를 다시 들으며 지방에 대한 이해와 임장을 통한 인싸이트가 조금씩 더해졌고 지방의 선호도와 수요에 대해 그 지방만의 색을 그대로 받아들이는 게 중요하단 것을 점차 배워갔습니다. 대학원과 여러 일정을 병행하고 있었기에, 서울 앞마당과 지방 앞마당을 번갈아 가며 만들었고 25년 4월 천안 서북구, 25년 6월 대구 중구, 25년 7월 부산 남구를 만들며 지방이 절대적으로 싸다는 확신을 얻어 갔습니다.

특히 부산과 대구가 올해를 기점으로 과공급에서 공급부족으로 변하는 것을 알고 있었고, <25년 나는 무조건 1호기로서 할 수 있는 투자를 한다>는 목표가 있었기에, 최선의 선택이 아니더라도 잃지않는 투자를 하면 된다는 마음으로 투자물건을 찾기 위해 노력했습니다. 8월 부산 남구까지 지방 앞마당 4곳을 만들다보니, 대구와 부산의 앞마당이 각각 하나씩에 불과하지만 절대적 저평가 시장인 것을 확신할 수 있었고, 비록 작고 소중한 4개의 지방 앞마당에 불과하지만 비교평가가 가능해 투자할 수 있겠다고 마음 먹었습니다.

왜 1호기를 대구로 잡았을까?

총 4곳의 앞마당 가운데, 먼저 천안은 천안과 영향을 주고 받는 아산의 공급이 계속 들어오고 있어 우선순위에선 배제했고, 울산은 제가 봤던 24년 8월보다 많이 오른 가격이어서 저평가 기준에서 아쉽다는 생각이 들어 제외 시켰습니다. 또한 부산 전체는 25년부터 공급이 줄어들면서 매매가는 보합/전세가는 오르고 있어 매력적인 투자처가 맞긴 했지만, 제가 임장했던 부산 남구의 경우엔 26년과 27년 공급이 너무 많아 초보자인 제가 전세를 맞추고 운영하기 어려울 수 있단 생각이 들었습니다. 

반면, 대구는 5년간 역대급 공급이 쏟아져 좋은 단지도 절대적 가격이 매우 저렴했고, 25년까진 공급이 남아있었지만, 26년부턴 공급이 없었고 대구 중구는 대구 안에서도 좋은 땅임에도 지난 5년여간 과공급으로 매매가가 너무 저렴해 투자에서 싼 가격보다 더 좋은 것은 없고 공급 줄어들어 리스크 대응이 가능할 것이라 판단돼 대구 중구 안에서 가능한 최선의 투자를 해보자고 마음 먹었습니다.

25년 8월 다른 앞마당과 함께 대구 시세를 살펴보았고 충분히 저렴하다고 생각하여, 8월말부터는 1순위 청라언덕 생활권 전부와 다른 생활권의 매물들을 살펴보러 매주 내려갔습니다. 매물은 쌓여있고 매수자가 많지 않았기에 사장님들이 적극적으로 물건들을 보여주셨고 매주 내려가다보니 반드시 살 사람이라고 생각해서 연락을 자주 주셨습니다. 그리고 8월말 매임했던 단지와 사랑에 빠져 네고해둔 가격을 기반으로 9/1 바로 피씨방 신공을 통해 매물코칭을 넣어 9/2 매물코칭을 처음 받게 되었습니다.

[아쉬운 점과 추후 개선점]

• 매물임장 하루만에 투자단지 결정: 청라언덕의 단지 매물을 좀 더 넓게보고 매물코칭 신청해도 늦지 않았고 오히려 단지 더 털었다면 스스로 단지에 대한 평가를 넓게 하여 최상의 뽑기 매물로 코칭을 받을 수 있었을 것
• 단지별로 모든 물건 다 털지 못한 것: 단지내 저렴하면서 상태 좋은 물건 위주로 보다보니 동/층/향별 선호도 파악이 미흡했음을 추후 알게 되었고 이러한 디테일 차이가 추후 매도에도 영향을 주기에 다음번엔 같은 단지내에서도 매물을 더 꼼꼼히 털어볼 것 

첫 매물코칭을 받게 되는 날이 이렇게 교통사고처럼 올지 몰랐지만, ‘센스있게쓰자’ 튜터님과의 매물코칭!

1순위와 2순위 물건에 대해 1순위는 아쉽다고 하셨고 2순위는 괜찮으나 지방은 전세물건 적어도 전세 안나가는 경우도 있으니 보수적으로 보면서 전세가 먼저 올라가고 있는 부산을 추가 앞마당 확장해볼 것을 제안주셨습니다. 튜터님께선 냉정한 투자자의 눈으로 의미있는 얘기들을 해주셨지만, 큰 기대만 가득했던 당시 전 1순위 매물이 아쉽다는 평가+부산과 수도권 앞마당 좀더 만들어 보란 조언을 들으니 ‘이렇게 해선 내가 투자할 수가 있는걸까? 내 공부법이 많이 부족했구나’ 하는 생각이 들어 그날 하루동안은 우울하고 의기소침해지기도 했습니다. 

하지만 다음날부터 곰곰히 생각해보니, 잃지 않는 투자를 위한 투자 선배님의 최선의 조언이란 생각이 들기 시작했고, 좀더 매물을 털어보며 더 나은 물건을 네고해 만들어보잔 생각으로 바로 대구 기차표를 예약했습니다ㅎㅎ 센스튜터님, 이제야 와서보니 해주셨던 얘기들이 제가 직접 매수와 전세를 경험하고 나서야 좀더 이해가 잘 되었고 그땐 미처 몰랐던 그 소중한 조언에 전하지 못한 감사함을 전합니다. 

하지만 인생은 마음대로 되지 않죠~

9월 부산 연제구를 확장할 계획을 세웠지만, 대학원 3학기가 시작하면서 다른 일정들과 함께 폭풍바쁨이 시작됐고 확장은 커녕 겨우 대구 매물만 계속 털어보며 9월을 보냈습니다. 그래도 매주마다 대구에 내려갔고, 좀 더 다양한 매물들을 보니 매임을 하면서도 이 단지가 저 단지보다 더 좋아할까하고 의문스러웠던 중구에서의 선호도가 점차 선명해지는 것을 느꼈습니다. 그렇게 9월 중순경 최종 투자할 후보단지 TOP3를 정하고 아직 매도자 우위시장이기에 저렴하며 상태 괜찮은 물건을 깎아보려 내고해두었습니다.

“사장님 이 단지 지금보다 1천만원 깎이면 바로 살게요.” 라고 네고 붙여두었던 A단지는 얼마 후 다른 주인을 찾아갔고, 나머지 B와 C 단지는 1천과 2천 깎이면 사겠다고 네고 요청을 해두었습니다. 그 사이에도 계속 다른 매물들을 계속 보며 제가 고른 물건에 대한 확신을 키워갔습니다. 다른 후보군인 D단지도 등장 했었는데, 매매가도 매우 저렴하고 투자금은 가장 적게 들긴했지만 앞의 B와 C 단지보다 선호도가 떨어져 1500만 낮춰 네고 요청했고 그렇게 TOP3 단지 후보 매물을 여러번 방문해 보면서 해당 매물이 해당 단지에서 가치가 있단 생각에 확신했고 기다렸습니다. 

하지만 9월 3째주쯤이 되면서, 대구 역시도 26년 1월~4월 후보매물들에 영향을 주는 마지막 대규모 입주를 앞두고 있어서, 투자에선 마냥 기다리기보단 충분히 저평가라면 매수후 보유함으로써 시간을 당기는 것도 중요한 자산이라 생각해 데드라인을 9월말로 정해두었습니다. 매수하고 전세를 맞추려면 최소 3개월의 시간이 필요한데, 대규모 입주 전인 12월말 전엔 다 완료되야 리스크가 적어져 그렇게 마음 먹었습니다.

저렴한 D단지를 1500만원 네고해서 기다리는 과정에서 다른 투자자가 깎지 않고 사겠다해서 잠깐 조급해진 적도 있었지만, 결국 해당 투자자도 포기해 1500만원이 깎여서 굴러오는 경험도 했고, B단지도 5백, C 단지도 여러번의 줄다리기끝에 1천5백이 깎여서 왔습니다. 문제는 처음엔 제일 많이 깎여오는 단지를 투자해야지 하는 생각이었으나, 모두 네고가 되서 오는 걸 보니 세 단지 중 가치가 덜 깎인게 제일 좋은 건 아닐까 하는 고민도 생겼단 것이었습니다. 결국 가치평가를 계속 시뮬레이션해본 결과, 매도 기준에서도 B>C>D 단지순으로 가치있다고 결론내렸고 좀 덜 깎이더라도 가장 가치가 높다고 판단되는 B 단지를 하기로 마음 먹었습니다.

그러나 B단지를 5백 깎인 가격을 진행하려고 했더니, 이번엔 집주인이 마음을 바꿔서 하나도 깎아주지 않다고 말을 갑자기 바꿔서 당황스러웠습니다(네고 당시 등기부등본 살펴보니, 21년 고점에 매수해 이미 상당히 손해본 가격에 파는 것이라 네고 잘 안되나 내부 상태는 좋단 이해가 있었음). 하지만 이틀간 냉정하게 고민해본 결과 안 깎여도 해당 단지는 충분한 가치가 있는 것에 비해 많이 저렴한 상태란 생각이 들었고, 마지막 네고를 해보고 안되면 그냥 해당 가격으로도 매수하는게 낫겠다는 생각으로 3백만원만 싸면 바로 네고하겠단 얘기를 해두었습니다. 결국 2백만원 깎여서 왔고 매수하기로 결정했습니다. 

그때부턴 특약과의 전쟁이 시작되었습니다. 가계약금을 쏘기 전, 가계약 특약도 본계약과 같다고 배웠기에 서로 특약을 동의한 후에 집주인 계좌를 달라고 요청 해두었습니다. 해당 집은 집주인이 주담대 근저당을 가지고 있었고, 지방도 소유권 이전 전세대출 관련하여 어려움이 있을수도 있기에 매도인이 전세들어올 세입자와 계약하는 것을 포함하여 주요 특약을 꼼꼼히 체크하여 넣었습니다. 이틀간 특약을 정리해서 나눈 후에, 최대한 제가 요청한 특약을 다 넣어 9월 30일 전자계약으로 첫 1호기를 체결하였습니다!!! 

특약정리부터 전자계약 진행하는 방식도 다행히 25년 6월 열반스쿨 중급반 당시 양파링 님께서 꼼꼼히 정리해주신 강의 덕에 교안을 꼼꼼히 살피며 대응할 수 있었고, 더불어 월부카페의 특약 정리글을 보며 당황하지 않고 너무 많은 도움을 받아 정리할 수 있었습니다. >_<

 하지만 월부 투자의 정석은 전세빼기!!! 이제 그 마음고생의 장정을 이어서 시작합니다.

전세빼기로 배운 자동 미라클 모닝ㅋㅋ

9월말 매매계약을 하고 12월 18일 잔금일까지 약 2개월 20일이 남았고, 주변 전세가 별로 없어 전세빼기가 쉬울거라고 생각했습니다. 하지만 어디 세상일이 그리 마음대로 되나요ㅎㅎ

그래도 전세빼기에 돌입했을때 지방실전반을 들었던 것이 신의 한수!! 

매매계약 5일전부터 미리 전세를 내놨지만, 생각보다 전세는 잘 나가지 않았습니다. 

그래도 전 10월 지방실전반을 신청한 럭키비키한 수강생 >_<  

결과론적으로 실전반에서의 한달은, 매수와 전세에 대한 자세한 프로세스와 디테일한 상황을 대응하도록 배우는 데 최선의 선택이자 시간이었단 생각이 들었습니다. OJT처럼 실전 투자현장에 바로 투입됐던 제겐, 더 많은 투자 인사이트와 경험을 가진 선배들의 시각을 배우고 어려운 지방 선호도를 좀더 깊게 이해되는 경험을 하기도 했습니다!

또한 실전반 저희조의 정신적 지주이자 저의 전세빼기의 아버지셨던(ㅋㅋ) 운조 튜터님과 함께 전세빼기의 정석을 제대로 배웠던 이야기를 시작해보겠습니다.

저의 매수 부사님께서 똑부러지는 느낌이 있으셔서 부사님을 믿고 안이하게 대처한 저의 책임이 큽니다. 전세 내놓자마자 이틀만에 바로 전세를 보러온다는 신혼부부가 있어 곧 나갈 것이라 생각했습니다. 하지만 큰 소득없이 해당 신혼부부가 예산이 부족하단 얘기에 그냥 지나가고 곧 다가와버린 추석 긴긴 연휴!!

첫 지방실전반을 들어서 매일 나오는 엄청난 과제와 미션을 해내느라 전세빼기에 신경을 못쓰기도 했습니다. 그렇게 긴 추석 연휴가 끝나고 중간중간 보러온다는 손님이 있었지만 직접적인 진전은 되질 않았고 어느새 10월 중순을 넘어가자 튜터님께선 다른 부동산에도 내놓으라는 미션을 주셨습니다. 처음엔 매수 부동산 사장님과 의리를 저버리는 것 같아 죄송스러워 말을 꺼내기 힘들었지만, 10월 20일이 넘어가며 잔금일에서 두달(전세빼기 골든타임 ㅎㄷㄷ)밖에 안 남았단 생각이 들자 몰입을 해야겠단 생각이 자동으로 들며 가릴것 없이 네이버부동산 1백여개씩 리스트 뽑아 문자를 뿌리기 시작했습니다. 

매도인에게도 여러 부동산에 내놨으니 집 잘 보여주십사 뇌물(마스크+과일)을 보내고 3일마다 주변 전세상황을 체크해 운조 튜터님과 대응방안을 계속 소통하며 전세 상황을 지켜보았습니다. 여전히 생활권과 각 단지별로 전세 매물은 많진 않았지만, 그렇다고 전세가 잘 나가지 않는 상황임을 여실히 알 수 있었고 튜터님과 투자금으로 더 넣을 수 있는 최대한도까지 전세금을 줄일 각오를 하고 가격을 줄이고, 수십개의 부동산에 이틀에 한번 문자뿌리고 거기서 회신이 오거나 네이버부동산에 매물 등록한 부동산엔 직접 전화해서 상황을 체크하기 시작했습니다. 아! 이때 선배와의 강의에서 <재이리 튜터님의 계약프로세스- 전세빼기> 강의를 들었던 건 행운 그자체 +_+ ㅎㅎ 튜터님의 전세빼기 신공의 문자를 BM해서 부동산에 돌리고 기간별로 알려주신 팁을 기억해 적용한 것에서 너무 도움 많이 받았습니다! 

결국 운조 튜터님과 함께 최종 전략으로서, 잔금 한달전까지 최대한 전세가를 낮춰(-1500만원, 감당할 수 있는 투자금 많이 들어라도) 무조건 빼기위해 주별 단위로 스케줄을 정해 움직였습니다. 3일마다 전세갯수와 나간 전세의 상황도 체크하고, 시장 상황이 어떤지 부사님들께 걱정된다며 징징거리는 소리로 읍소를 해보기도 했습니다ㅋㅋ

하지만 계약 고민조차 얘기하는 전세 세입자는 잘 나타나지 않았고, 10월 3-4째주엔 심지어 전세를 보러오는 손님조차 없어 조용하다는 얘길 2주정도 들었던 때가 있어 애가 타고 자동으로 이른 아침마다 눈이 번쩍번쩍 떠졌습니다. 부사님들은 가을 나들이철이라 놀러가서 사람들이 보러 안오는 것 같단 얘기도 하셨지만, 3일마다 매매/전세갯수를 체크하다보니 워낙 저렴한 시장이라 전세 대신 매수로 돌아선 수요자들의 심리변화를 직접 체감하기로 했습니다.

그렇게 매일 시간 가는 것이 괴로운 나날들이 이어져 마음이 힘들고, 최후에 잔금을 치기위해 주담대를 준비하는 것도 같이 하고 있었습니다. 하지만 그래도 첫 1호기인 만큼 월부에서 배운대로 꼭 전세세팅을 해서 레버리지 투자라는 정석을 밟고 싶은 마음은 늘 포기하지 않았습니다.

1) 전세세입자도 사고처럼 오는 걸까요?

실전반 마지막 최종모임날(11/2 일), 발표모임중 전화를 받았고 우연히 한 세입자가 가계약금을 넣고 싶다고 했습니다(두근두근). 문제는 그 과정에서 매도자가 특약엔 이사일을 미리 정하지 말고 전세세입자와 조율해 나가기로 했음에도 불구하고, 약 1달반 뒤 잔금일로 이사일을 확정해버렸고 그 사실을 매수 부사님께도 전달받은 적이 없어 너무 당황스럽고 더 어려워진 전세빼기 레벨에 좌절스러웠습니다.

그래도 다행히 해당 세입자는 날짜 가능하나, 전세대출이 가능한지 확인해보고 안되면 가계약금을 돌려달란 특약을 걸었고, 튜터님과 상의 끝에 1주일만 시간을 주는 특약으로 조율해(처음엔 본계약 진행할 의사있는 다른 전세세입자와도 계약할 수 있단 특약도 먼저 넣었으나, 가계약금 의미가 없다고 세입자가 거절해 이 특약으로 대체), 서로의 상황을 반영한 특약을 몇 시간동안 통화로 조율했습니다. 다만, 작은 걸림돌은 매도인이 소유권 이전일과 이사일이 반드시 같아야한다는 걸로 안다며 잘못알고 있어 계좌를 주지않고 내일 알아보고 답을 주겠다는 것이었습니다. 그렇게 4시간동안 매도인과 공동중개 부동산, 제 부사님과 특약 조율을 했지만 결국 가계약금을 넣겠단 세입자를 뒤로 하고 계좌를 주지 못한채 일요일이 끝났습니다.

월요일이 되어 매도인은 본인이 잘못 알았다며, 진행하자 했지만 그 사이 전세세입자가 마음을 바꿔 해당집 근저당도 있고 특약이 복잡해(1주일의 기간제한, 매도인-매수인 변경) 전세대출 받는게 어려울 것 같다며 하루만 생각할 시간을 달라고 말을 바꾸었습니다. 부정적 사인이었고 결국 튜터님께 긴급상담을 통해 해결방법을 여쭈어보았고 튜터님은 세입자가 어떤 것을 우려하는지 자세히 알아보고 그것에 대한 해결책을 제시해야한다고 하셨습니다. 공동중개라 저희쪽 부사님께 물어봤더니 복잡한 전세대출 과정을 겪는게 싫다고 하셨고, 저는 매수인으로서 세입자가 걱정하시는 부분을 알려주시면 적극적으로 해결할 의사가 있다고 전달해달라고 했음에도 별말이 없었고 하루가 지나면서 왠지 불안했습니다. 결국 화요일 아침, 해당 세입자는 다른 집을 선택했다 했고 한달만에 겨우 나타난 세입자는 떠나갔습니다ㅠㅠ  

2) 지방도 현금세입자가 있다?  (O/X)

아쉬웠지만, 오히려 담담히 월요일부터 마음준비를 해서 다시 시작된 전세빼기 전쟁에 돌입하려던 수요일(11/5)이 되었습니다. 문자 뿌리기와 부사님들과의 통화를 다시 하며 상황을 체크하던 중, 갑자기 매수 부사님이 전세세입자가 나타났다고 연락을 주셨습니다. 다주택자인데 그 중 한 채를 팔고 그 돈으로 8개월만 제 집에 전세로 살고싶단 내용이었습니다. 매도하고 오는 거라 현금을 가지고 있어, 전세대출이 필요없었고 현금으로 들어올 분이었습니다.

무엇보다 이전 전세계약 직전에서 소유권 이전 전세대출 대응 건으로 골머리를 썪어, 현금 세입자는 그런 문제가 없었고 12월 중순으로 고정되어 있는 날짜 들어오는데도 무리가 없었습니다. 다만 8개월이란 짧은 기간 전세라 걱정됐지만, 다행히 내년 공급이 1~4월로 몰려있어 8월이면 전세빼는데 대응을 할 수 있을 거같다고 생각했고, 무엇보다 소유권을 가져오면 전세대출 이슈에서 자유로워져 이후 전세빼기에도 충분히 감당할만한 이점이 있다고 생각했습니다. 어찌됐던 무엇이든 가릴 수 없는 전세세입자님의 등장이라니 +_+ (거기다 최대 가격을 낮추기로 튜터님과 전략을 짰던 금액이 아니라, 처음 목표로 했던 전세가로 뺄수 있었습니다!)

 다만 해당 세입자는 매도 계약이후에 전세계약을 해야해서 계약은 11/13(목)에 하기로 결정하였습니다. 매도자와 세입자의 계약이지만 결국 저의 계약이기에, 특약을 꼼꼼히 챙겼고 그 과정에서 부사님이 너무 요구사항이 많다며 불만을 터트리시기도 했지만- 적당한 선에서 잔금일에 다시 꼼꼼히 저와 세입자가 계약서를 쓰기로 하면서 마무리했습니다. 가계약금이 들어온 11/5(수)부터 전세계약이 체결된 11/13(목)까지 길다면 긴 그날까지 계약이 체결되지 않을까봐 노심초사하기도 했지만, 결국 13일 무사히 전세계약이 마무리되면서 8부 능선을 넘었습니다.

11월말, 현재는 12월 중순 잔금만 남겨두고 있습니다. 

아직 완전한 매수의 점을 찍진 않았지만, 그래도 8부 능선을 넘은 건 맞겠지요? 

[추후 개선점]

• 특약은 반드시 지키도록 매매 계약 부사님께 당부할 것. 매매 계약 부사님이 전세나 다른 사항에 대한 보고가 적고 전화해도 자세히 얘기해주시 않아 난처한 상황이 많았음. 독단적으로 정해 일하시는 부분이 있어 끌려가는 부분이 있었다고 느껴서, 다음번엔 프로세스를 알고 있기에 좀 더 내가 주도적으로 확실히 요구할 것
• 그래도 부사님이 잔금일 부족한 자금을 본인이 빌려주시겠다고 했던 신선한 경험, 그렇게해서도 매도인에게 잔금쳐주고 게약 진행할 수 있도록 도와주시는 게 가능하단 걸 배움
• 특약 조율 과정에서 매매 부사님 빼고 매도자와 직접 통화했으나 서로 이해관계 달라 감정적 대응을 하게 되는 부분이 있어, 다음번엔 부사님을 통해서만 소통할 것
• 여러 부동산에 뿌리기 시작할땐 단독중개로 얘기할 것. 부사님들의 임하는 태도가 달라짐을 느낌. 또한 가격이 문제가 아닌 경우도 많기에 가격은 쉽게 내리지 말고 부사님과 통화 통해 상황파악 후 서서히 진행해 갈 것.
• 매수과정에서 조급해서 범위를 축소화 시킨 것. 기존 앞마당이 상황이 쉽진 않더라도 물건 만들거나(전세세입자 대기, 주전 등) 적극적으로 알아봐서 넓게 후보군을 갖추는 것이 필요함

[잘한 점]

• 특약을 지키지 않는 불합리한 부분에서 매도인/매수 부사님과 거래가 끝나지 않아 감정 상하게 대처할 수 없어 적당한 선에서 이야기 해둠. 문제는 해당 부사님은 부동산 시장에선 룰이 이렇다며 특약과 달리 현장에선 그렇게 한다는 식으로 넘어가는 방식이 많아 불편했음. 다음번엔 최대한 중간 과정을 꼼꼼히 체크하며 당부하는 것이 필요.
• 소유권 전세대출 관련 대출상담사 20여명과 상담통해 자세히 알게됨. 또한 전세보증보험 기관별로(HUG, HF, SGI) 처리하는 방법 등에 대해서도 문제 발생하면 적극적으로 알아보며 대응한 것
• 전세 뿌리기 문자(뿌리오 이용)와 더불어 직접 40~50여개 부동산과 매주 통화하며 현장상황 점검한 것. 이 과정에서 일잘러 부사님, 적극적인 부사님 등 다양한 업무스타일 알게됨
• 전세세입자가 겨우 나타나 조급한 상황에도 배운대로 최대한 안전판 특약 넣어 계약한 것

에필로그(약 2주뒤 잔금을 앞두고)

이제 12월을 앞두고 있습니다. 그 사이 사고도 있고 여러 일도 있었지만, 우당탕탕하며 달려온 25년의 저와 제게 많은 도움을 주신 동료분들, 튜터님, 강사님들께 정말 감사하는 마음이 큽니다. 

제 책상 위에 전 이런 메모를 적어 두었습니다.

지방, 지금은 아무도 관심이 없다. 하지만 시장은 반복되고 기회는 끝이 없다.

25년 나는 할 수 있는 투자를 한다.

이제 막 저는 1호기 투자의 끝자락을 앞두고 있고, 저의 월부에서의 투자공부는 이제 시작점에 오른 것 같습니다. 

저의 1호기 투자가 완벽하진 않았지만, 월부에서 배운 ‘저환수원리’라는 5가지 원칙을 꼭 지키려했고 내가 감당할 수 있는 리스크라면 최대한 대처해보고자 했던 것 같습니다. 1호기 투자를 하다보니, 월부에서 강의해주셨던 강사님과 동료들의 격려와 가르침이 있어 부족함을 메워갔던 시간들이었단 걸 느꼈습니다.

• 현대사회의 자본주의 원리와 그 속에 살아남는 법을 알려주신 너바나님, 너나위님 감사합니다.
• 가장 궁금했지만 알기 어려웠던 전세계약의 모든 것을 알려주신 양파링님, 꼭 챙겨야하는 특약부터 전세문자 팁까지 알려주신 재이리 튜터님 감사합니다.
• 올 6월, [나도 첫투자] 3개월 투자 계획 브리핑 쓰고 대구 투자하라며 그렇게 목이 터져라 열강해주신 자모님 감사합니다. 자모님 강의 들으면 좀더 앞마당을 공부하고 싶어지고 꼭 투자 하고 싶어졌었어요ㅎㅎ
• 지방투자반에서 처음 뵙고 그 깔끔한 지역정리에 반해 믿고보는 no.1 강의 제 마음속 일타강사ㅎㅎ, 잔쟈니님 이번 지방실전반도 꼼꼼히 정리해주셔서 감사합니다. 소유권 이전 전세대출 보증보험까지 챙겨주시는 디테일 덕에 이번 계약에 적용해 미리 준비할 수 있었어요!
• 첫 실전반에서 만나 저의 전세빼기의 아버지(ㅋㅋ) 운조튜터님, 3일마다 같이 전세빼기 전략과 방향, 선배투자자의 노하우를 아낌없이 나눠주셔서 감사합니다. 튜터님 덕에 중간에 멘탈 바사삭 기간에도 등대가 있어 방향을 잘 잡고 버티며 갈 수 있었어요!
• 제 첫 실전반의 2분의 든든한 동료 바람숲님, 해피율율 조장님 정말 감사합니다. 숲님이 전세빼기 신공 양식과 함께 꿀팁도 공유해주시고 중간중간 같이 상황 체크하며 도와주셔서 진짜 천군만마가 이런거구나 제대로 느꼈습니다. 율 조장님이 먼저 전세세입자 버전으로 제 물건브리핑 상황 체크해주시겠다며 해주신게 전세빼기에 잇어 가장 큰 변화의 순간이었고 너무 큰 도움 되었고 감동이었어요♥

이제 큰 마음먹고 써야지 했던 1호기 매수 대장정 후기는 막을 내립니다.

잔금 과정도 남아있지만- 그것도 대응의 영역!! 꼼꼼히 준비해 잘 해내고 나중에 작게 추신으로 남겨둘게요!

지방앞마당 4개 부린이인 저도 했으니, 꼭 월부에 오신만큼 투자하시길 바랍니다.

1호기보다 2호기는 더 잘 해보는 길로 다시 노력하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사해요~